Податкова пільга, про яку варто знати кожному власнику нерухомостіБільшість знає про ставки податків при продажу нерухомості. Але значно менше людей знають про своє право законно зменшити суму, з якої ці податки сплачуються.Податковий кодекс України дозволяє відняти документально підтверджені витрати на придбання нерухомості від доходу, отриманого від її продажу.Але є важливий нюанс.📌 Для нежитлової нерухомості (офіси, магазини, склади, гаражі, паркомісця тощо) ця пільга застосовується при продажу другого та кожного наступного об’єкта протягом календарного року.📌 Для житлової нерухомості (квартири, житлові будинки, кімнати) — лише при продажу третього та кожного наступного об’єкта протягом року.Наприклад, ви придбали об’єкт за 2 000 000 грн, а продаєте його за 2 500 000 грн.За наявності права на застосування цієї пільги ПДФО та військовий збір сплачуються не з усієї суми продажу, а лише з 500 000 грн - тобто з різниці між ціною продажу та документально підтвердженими витратами на придбання.І це важливо.Пільга поширюється як на податок на доходи фізичних осіб, так і на військовий збір.Але сама по собі вона не працює.Необхідно правильно підтвердити понесені витрати: зберегти договори, банківські платіжні документи та інші документи, що підтверджують оплату, а також належним чином відобразити операцію у податковій звітності.На практиці саме через неналежне оформлення документів платники податків нерідко втрачають право на цю законну податкову пільгу.
Згода на купівлю не змінює правовий режим майна.Після змін у законодавстві щодо оформлення згод подружжя багато хто почав сприймати таку згоду як інструмент визначення власника майна.Але це не так.Згода - це лише згода на вчинення правочину що є спільною сумісною власністю подружжя Вона не змінює правовий режим майна і не перетворює спільну сумісну власність на особисту приватну.Правовий режим майна може бути змінений лише на підставі договору між подружжям або в інших випадках, прямо передбачених законом.Тому якщо подружжя домовилося, що майно, яке буде придбане під час шлюбу, має належати лише одному з них, таку домовленість необхідно оформити належним чином.Найефективніший інструмент - шлюбний договір, у якому можна заздалегідь визначити, яке майно буде особистою приватною власністю кожного з подружжя.У нотаріальній практиці дуже важливо розмежовувати два різні поняття: згода на правочин і визначення правового режиму майна.Це різні юридичні інструменти з абсолютно різними правовими наслідками.
📢 ОРЕНДА ЖИТЛА: ПАРЛАМЕНТ ПІДТРИМАВ ЗМЕНШЕННЯ ПДФО ДО 5%Верховна Рада у першому читанні підтримала законопроєкт №1511-П-Д, який передбачає зниження ставки ПДФО для фізичних осіб, що офіційно здають житлову нерухомість в оренду, з 18% до 5%.Що діє сьогодні?Якщо фізична особа-резидент України здає нерухомість в оренду, вона сплачує:▪️ ПДФО – 18%;▪️ військовий збір – 5%.Загальне податкове навантаження становить 23% від отриманого доходу.Для нерезидентів фізичних осіб правила ще жорсткіші. Вони не можуть напряму здавати нерухомість в оренду в Україні. Такі операції мають здійснюватися через уповноважену особу – фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента, яка виконує функції податкового агента.Що пропонується?Законопроєктом передбачено зменшення ставки ПДФО до 5% для доходів від оренди житла. Військовий збір при цьому залишається окремим платежем, якщо законодавство не буде змінено додатково.Мета змін – виведення ринку оренди з тіні, збільшення кількості офіційних договорів та підвищення рівня захисту як орендодавців, так і орендарів.❗️Важливо розуміти, що наразі йдеться лише про підтримку законопроєкту в першому читанні. Попереду – друге читання, остаточне ухвалення та підписання закону.Крім того, відповідно до принципу стабільності податкового законодавства, зміни до податків не можуть застосовуватися посеред податкового року. Для фізичних осіб податковий (звітний) рік триває з 1 січня по 31 грудня. Саме тому навіть у разі остаточного ухвалення закону найближчим часом нові правила можуть почати діяти лише з початку нового податкового року, що наразі й передбачено законопроєктом — з 1 січня 2027 року.Слідкуємо за проходженням законопроєкту та аналізуватимемо його остаточну редакцію
🏠 Продали нерухомість за кордоном? Перевірте, чи не виникли у вас податкові зобов’язання в Україні.Часто власники нерухомості вважають, що якщо квартира або будинок знаходяться за межами України, а податки вже сплачені в країні продажу, то на цьому податкові питання завершуються.Не завжди.Сьогодні позиція податкових органів полягає в тому, що дохід від продажу нерухомості за кордоном є іноземним доходом фізичної особи та підлягає декларуванню в Україні.При цьому важливо розуміти різницю між ПДФО та військовим збором.✔️ ПДФО - 18%Якщо між Україною та відповідною державою діє угода про уникнення подвійного оподаткування, податок, сплачений за кордоном, може бути зарахований в Україні.Наприклад, якщо в країні продажу ви сплатили податок за ставкою 18% або більше, додаткового ПДФО в Україні, як правило, не виникає.Якщо ж іноземна ставка була меншою, доведеться доплатити різницю до українських 18%.✔️ Військовий збір - 5%І тут виникає нюанс, про який багато хто дізнається вже після продажу.Механізм зарахування податків, сплачених за кордоном, на військовий збір не поширюється. Тому обов’язок зі сплати військового збору в Україні може виникнути незалежно від того, які податки були сплачені в іншій державі.Ще один важливий момент - валютний дохід.Для цілей декларування сума отриманих коштів перераховується у гривню за офіційним курсом НБУ на дату фактичного отримання доходу. Якщо кошти надходили кількома платежами, кожна сума визначається окремо за курсом на дату її надходження.Тому під час продажу нерухомості за кордоном варто заздалегідь подбати про документи, що підтверджують сплату податків у країні продажу, та правильно оцінити податкові наслідки в Україні.
Інвестиції в нерухомість та шлюб.Момент набуття права власності на нерухоме майно - це момент державної реєстрації права власності у реєстрі.Але важливо розуміти, що об’єкт права власності «гроші» та об’єкт права власності «нерухомість» - це юридично різні об’єкти.Під час інвестування у новобудову право власності на гроші згодом трансформується у право власності на нерухомість.І саме тут часто виникають складні ситуації між подружжям або вже колишнім подружжям.Наприклад:▪️ якщо кошти були проінвестовані під час шлюбу, але право власності на квартиру зареєстровано вже після розірвання шлюбу - юридично власником стає той, на кого зареєстроване майно. Але другий з колишнього подружжя може у судовому порядку заявляти вимоги щодо своєї частки у майні, яке було фактично придбане за часів шлюбу.▪️ і навпаки - якщо інвестування відбулося до шлюбу, а державна реєстрація права власності вже під час шлюбу, то таке майно може вважатися спільною сумісною власністю подружжя, якщо інший режим майна не визначений шлюбним договором.У питаннях інвестицій у нерухомість дата платежу, дата укладення договору та дата державної реєстрації можуть мати абсолютно різні юридичні наслідки.Саме тому структура оформлення інвестиції має значення не менше, ніж сам об’єкт нерухомості
До 1 липня 2026 року власникам нерухомості почнуть надходити податкові повідомлення-рішення щодо сплати податку на нерухомість за 2025 звітний рік.Змін у правилах оподаткування наразі немає - усе працює так само, як і раніше 👇🔹 Податок за 2025 рік розраховується виходячи з мінімальної заробітної плати станом на 01.01.2025 - 8000 грн.🔹 Максимальна ставка податку - 1,5% від МЗП за 1 кв. м:8000 × 1,5% = 120 грн за 1 кв. м.🔹 Для житлової нерухомості залишаються пільгові квадратні метри.🔹 Для нежитлової (комерційної) нерухомості пільгова площа зазвичай не застосовується - податок нараховується на всю площу об’єкта.Наприклад:нежитлове приміщення площею 200 кв. м200 × 120 грн = до 24 000 грн на рік (за максимальної ставки).❗️Але остаточну ставку визначає місцева рада, тому фактична сума може бути меншою.📌 Після отримання повідомлення податок необхідно сплатити протягом 60 днів.📍Перевірити інформацію можна через «Моя податкова» або застосунок «Дія».🕊 Для об’єктів на окупованих територіях, у зоні бойових дій або зруйнованих об’єктів податок не нараховується.
Орендодавець “зник”? Платити все одно потрібно. І ось як це зробити правильно 👇Уявіть ситуацію: договір оренди діє, строки підходять, а орендодавець - поза зоною доступу. Не відповідає, реквізити не оновлює, гроші не приймає.І тут головна помилка - “не плачу, бо нікому”.Так ви автоматично заходите в прострочку.Але є законний і дуже елегантний механізм 👇1. Договір - ваша базаЯкщо він укладений правильно і містить реквізити - ви зобов’язані платити незалежно від “настрою” або доступності орендодавця.2. Не вийшло оплатити - це не кінецьЯкщо платіж технічно неможливий (рахунок не працює, отримувач не виходить на зв’язок), але договір чинний - у вас є рішення.3. Депозит нотаріуса - ваш захистВи маєте право внести суму оренди на депозит нотаріуса.І тут важливий момент:👉 з моменту, коли нотаріус прийняв кошти - ваше зобов’язання вважається виконанимТобто:ви заплатили ✔прострочки немає ✔ризиків немає ✔4. Що далі робить нотаріусВін вже сам:шукає отримувачаповідомляє йогоперераховує кошти з депозитуВисновок простий:Ваш обов’язок - не “передати гроші в руки”, а належно виконати зобов’язання.І якщо інша сторона “зникає” - це не проблема, а просто інша процедура.Завжди думайте не категоріями “вийшло / не вийшло”,а категоріями “як виконати правильно”.
Арешт на майно: вже знятий - значить безпечно?Не зовсім.Сам по собі факт, що арешт з майна вже знятий, не гарантує відсутність ризиків.Ключове питання - чому він був накладений і як завершилась справа.Чому взагалі накладають арешт на майно?• спір про гроші (як забезпечення позову)• спір щодо конкретного майна• кримінальні провадження з перспективою конфіскації• іпотека / кредит, який не був погашенийЯкщо арешт зняли - що перевіряти?Обов’язково з’ясуйте:• чи завершено судовий спір по суті• яке рішення прийняв суд• чи не триває оскарження• чи виконано рішенняЧим це може бути небезпечно?Якщо конфлікт не закритий або є «слабке місце» в історії майна, можливі такі ризики:• визнання нового договору фраудаторним (укладеним для уникнення зобов’язань)• витребування майна з чужого незаконного володіння• звернення стягнення на майно (навіть у нового власника)• конфіскація або стягнення в дохід держави• звернення стягнення на предмет іпотеки незалежно від зміни власникаВажливо:Перехід права власності не завжди “очищає” майно від проблем.Що робити покупцю?• дослідити історію майна• перевірити судові спори по всіх попередніх власниках• отримати повну інформацію з реєстрів (ланцюг власників з 2013 року)• оцінити юридичну природу попередніх спорівВисновок:Арешт у минулому - це не вирок, але це сигнал для глибокої перевірки, а не для ігнорування.
Договори між юрособами, укладені до 2004 рокуДо набрання чинності Цивільного кодексу України (01.01.2004) правила гри були іншими. І це важливо враховувати, коли ви перевіряєте договори щодо нерухомості, укладені до 2004 року.Що було “тоді”?До 2004 року правове регулювання базувалося, зокрема, на Законі України «Про підприємства в Україні» та Цивільному кодексі УРСР.👉 Юрособи могли укладати договори у простій письмовій формі - без нотаріуса, часто лише підпис і печатка.Що перевіряти сьогодні?• Форма - оцінюємо за законодавством на дату підписання.• Підписанти - чи були повноваження діяти від юрособи.• Печатка - підтвердження волі (на той час це важливо).• Предмет - чіткість, реальність, законність.• Виконання - передача, оплата, фактичне користування.• Реєстрація - чи оформлені права за правилами того часу.• Зміни після 2004 - чи “перейшов” договір у нову правову площину.Висновок:Договори до 2004 року - це інша правова реальність.📌 Оцінюємо їх за правилами того часу.📌 Форма - не головне.📌 Вирішальне - реальність і виконання.Якщо працюєте з майном “з історією” - завжди робіть глибоку перевірку. Саме там найчастіше приховані ризики.
Оренда. Важлива умова договору, навіть якщо він не нотаріальнийБільшість договорів оренди підписують швидко - без нотаріуса і без зайвих формулювань.Але є умова, яку варто передбачити завжди 👇❗️Норма законуВідповідно до Цивільного кодексу України:договір найму (оренди) припиняється у разі смерті наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.Тобто сам закон прямо дозволяє вам змінити це правило в договорі.⚠️ Що відбувається на практиціПісля смерті власника: • спадщина відкривається, але • право власності переходить до спадкоємців не раніше ніж через 6 місяцівІ весь цей час - “пауза”, в якій права орендаря можуть бути під питанням.❗️РизикЯкщо в договорі нічого не прописано: • оренда може вважатися припиненою • спадкоємці можуть вимагати звільнити об’єкт • навіть при сплаченій орендній платі✅ Приклад формулюванняПропишіть це прямо в договорі:«Сторони погодили, що у разі смерті орендодавця (наймодавця) договір оренди не припиняється та зберігає чинність для його спадкоємців до закінчення строку дії договору».Або коротше:«Смерть орендодавця не є підставою для припинення цього договору. Права та обов’язки переходять до спадкоємців».📌 ВисновокЦе той випадок, коли одне речення в договорізахищає вас на пів року вперед.І навіть більше -захищає від втрати права користування в момент, коли ситуація найменш контрольована.
TGLIST.COM.UA
