РІЄЛТОР ПРОСИТЬ ВАШІ ДАНІ ДЛЯ ФІНМОНІТОРИНГУ: ЦЕ НОРМАЛЬНО ЧИ НІ?Останнім часом покупці й продавці все частіше дивуються:чому рієлтор просить паспортні дані, ІПН, інформацію про джерело коштів, анкети та пояснення?Пояснюю просто.За законодавством суб’єкти господарювання, які надають посередницькі послуги під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна, є суб’єктами первинного фінансового моніторингу. Тобто, якщо рієлтор або агентство реально супроводжує угоду, він не просто “може”, а зобов’язаний проводити належну перевірку. Тому, якщо рієлтор є учасником саме вашої угоди, нормально, що він просить інформацію і про продавця, і про покупця. Навіть якщо одна зі сторін не є його “клієнтом” у класичному розумінні, вивчається не лише особа замовника послуги, а й сама операція та її учасники. Але тут є важлива межа.Не кожен контакт із рієлтором означає, що ви вже зобов’язані надавати всі свої дані.Коли ви: • просто телефонуєте по оголошенню; • уточнюєте ціну; • приходите на перегляд; • лише обговорюєте можливість покупки;це ще не означає, що настав момент для повного фінмоніторингу.Найбільш логічно і практично анкетування проводити безпосередньо перед укладенням основної угоди, коли вже зрозумілі сторони, об’єкт, формат розрахунків і реальна сума операції. Саме на цій стадії перевірка виглядає обґрунтованою. Що стосується завдатку, то це ще не завжди та стадія, де операція фактично відбулася. Частина таких домовленостей взагалі не доходить до нотаріального оформлення. Тому на практиці рієлтор може попередньо попросити мінімальні дані, щоб зрозуміти, чи не виникне проблем уже на фініші, але сам по собі дзвінок, перегляд чи навіть попередні переговори ще не повинні перетворюватися на безконтрольний збір персональної інформації. Окремо важливо розуміти:те, що фінмоніторинг проводить нотаріус, не скасовує обов’язків рієлтора.Нотаріус також є суб’єктом первинного фінансового моніторингу і перевіряє сторони в межах своєї компетенції. Але закон не побудований за принципом “хтось один перевірив - інші вже нічого не роблять”. Держава навпаки розподіляє цей обов’язок між кількома професійними учасниками операції. Тому відповідь на питання“Навіщо рієлтор дублює нотаріуса?”така:Не тому, що нотаріус “не справляється”, а тому що закон покладає обов’язок фінмоніторингу і на рієлтора, якщо він бере участь в угоді, і саме тому, що рієлтор контактує з клієнтом. Що важливо для клієнта?Якщо рієлтор просить ваші дані, ви маєте повне право спитати:1. Хто саме збирає мої дані?ФОП, агентство, конкретний брокер?2. На якій підставі ви берете участь у цій угоді?Є договір із продавцем? Є договір із покупцем? Ви справді супроводжуєте саме цю операцію?3. Чому ви просите ці документи саме зараз?На етапі угоди це одне. На етапі “я просто подзвонив по рекламі” - зовсім інше.4. Як будуть зберігатися мої персональні дані і хто матиме до них доступ?5. Чи можете пояснити, що запит цих даних пов’язаний саме з виконанням вимог фінмоніторингу?Професійний рієлтор на ці питання відповість спокійно й чітко.І головне правило:Передавати дані про себе варто не тому, що “так сказали”,а тоді, коли вам зрозуміло:хто їх просить, на якій підставі і для чого саме.
Податки на «чуже» майно: що робити, якщо ви вже продали, а нарахування приходять?Ситуація доволі поширена: об’єкт уже проданий, але податкова продовжує нараховувати податки. Причина - неактуальні дані в реєстрах.Що робити👇1️⃣ Плануйте свої податкиПеревірте, яке майно офіційно числиться за вами(ДРРП, ДЗК, інші реєстри).Саме ці дані використовує податкова для нарахувань.2️⃣ Контролюйте електронний кабінет платника. Податкова не завжди «помиляється» - вона працює з тим, що є в реєстрах.👉 Важливо:після отримання податкового повідомлення - рішення у вас є 30 днів, щоб: • оскаржити нарахування, або • уточнити дані3️⃣ Якщо майно вже не ваше - перевірте реєстрНайчастіша причина - непогашений запис про право власності.👉 Що зробити: • перевірити запис у Державному реєстрі речових прав • звернутися до нотаріуса / держреєстратора • внести зміни або погасити запис про ваше правоБез цього податкова і далі буде вважати вас власником.Коли чекати нарахування від податкової?📩 Податкові повідомлення-рішення: • по нерухомості - надсилаються до 1 липня року, що настає за звітним • по землі - також, як правило, до 1 липняВисновокПодаткова не перевіряє «факт продажу» - вона бачить лише реєстр.Тому ваш контроль = ваш захист від зайвих податків.
♻️ Необґрунтовані активи: що це означає у 2026 роціВ Україні діє механізм, за яким майно може бути стягнуте в дохід держави через суд, якщо його визнають необґрунтованими активами.Це судовий процес, у якому держава доводить, що вартість активу суттєво перевищує законні доходи особи.📌 Що можуть визнати необґрунтованими активами?🏠 Нерухомість🚗 Авто💰 Кошти📈 Частки в бізнесіГоловне питання:чи підтверджене походження коштів документально?👤 Кого це стосується?Це особи, які виконували функції держави або місцевого самоврядування.Водночас суд оцінює не лише формального власника, а й:▪️ хто реально фінансував покупку▪️ хто користується майном▪️ чи немає номінального володінняТому майно, оформлене на члена сім’ї або іншу пов’язану особу, також може стати предметом такого спору.⏳ Строк позовної давності - 4 рокиПеребіг - від дня набуття активу.Строки продовжувалися на період карантину та воєнного стану, тому у 2026 році у багатьох випадках вони ще не сплили.⚠️ Важливо для покупцівЯкщо ви купуєте майно у особи, яка виконувала функції держави, варто:✔️ перевірити історію набуття активу✔️ оцінити ризик визнання його необґрунтованим✔️ з’ясувати, чи сплив строк позовної давностіІнакше можна опинитися учасником судового спору — навіть як добросовісний набувач.🎯 Сьогодні важливо не лише те, що «записано в реєстрі»,а й те, чи має актив підтверджену історію походження коштів.
Довіреність легше видати, ніж скасуватиДовіреність оформлюється швидко.20 хвилин - і інша особа вже має право діяти від вашого імені.Але важливо пам’ятати:👉 Скасувати довіреність значно складніше, ніж її видати.⚖ Що потрібно знати довірителюВідповідно до Цивільний кодекс України, довіритель має право у будь-який момент скасувати довіреність.Але:❗ Недостатньо просто звернутися до нотаріуса і оформити скасування.Після цього довіритель зобов’язаний самостійно повідомити свого повіреного про те, що довіреність припинена.Бажано: • зробити це письмово • зафіксувати факт отримання повідомлення • повідомити третіх осіб, якщо довіреність могла використовуватисьЯкщо представник не знав і не міг знати про скасування - юридичні наслідки його дій можуть зберігатися.⚠ Обережно з правом передорученняОсобливо уважно ставтеся до формулювання:«з правом передоручення»Якщо ви видали довіреність із таким правом: • її можуть передати іншій особі • ця особа може бути вам невідомою • контроль над ситуацією суттєво ускладнюєтьсяІ фактично вам доведеться відслідковувати вже не одного, а декількох представників.🔐 Три важливі чинники контролюПеред видачею довіреності завжди оцінюйте:1️⃣ СтрокОбмежений строк - це інструмент безпеки.2️⃣ Наявність або відсутність передорученняЯкщо воно не є необхідним - краще його не передбачати.3️⃣ Обʼєм повноважень та рівень довіри до людиниВидавайте тільки ті повноваження, які ви готові передати саме цій особі.Бо довіреність - це передача частини вашої юридичної волі.💬 Практичне правилоЯкщо ви не впевнені у людині або ситуації - видавайте мінімально необхідні повноваження, встановлюйте строк та зважено підходьте до питання передоручення.Довіреність - це не просто документ.Це управління вашими правами.
♻️ Добросовісний набувач і витребування майна: чому Україна програла в ЄСПЛ і що змінилось після цього🏛️ Європейський суд з прав людиниу справі KOSMATSKA v. Ukraine (04.12.2025)визнав порушення права власності.Це рішення — не про «новий закон»,а про те, що було ДО нього і чому попередні норми довелося змінювати.🔍 Що сталося у справіОсоба законно придбала майно.Через багато років держава його витребувала.Компенсацію не виплатила.👉 ЄСПЛ констатував:держава поклала надмірний і несправедливий тягар на добросовісного власника.Саме через відсутність механізму компенсації Україна програла справу.⚖️ Чому компенсацію присудив ЄСПЛ, а не український судНа момент витребування: • спеціального захисту добросовісного набувача не існувало • компенсація не була обов’язковою • держава могла витребувати майно без фінансових наслідківТому:🔹 майно було втрачено за старими правилами🔹 порушення виправив уже ЄСПЛ🔹 компенсація була присуджена як справедлива сатисфакція, а не за ЦК України📌 Що зробила Україна після таких справУ 2025 році були внесені зміни до Цивільного кодексу(Закон №4292-IX).Їх мета — щоб подібних справ більше не було.Тепер, якщо держава або громада витребує майно, яке раніше їм належало:✅ держава зобовʼязана компенсувати його вартість✅ кошти мають бути внесені на депозит суду ДО подання позову✅ без компенсації позов не розглядаєтьсяЦе означає:👉 держава спочатку платить, а вже потім судиться.❗ Важливий акцентУ справі Kosmatska ці норми не застосовувалися,бо вони діють на майбутнє.Тобто: • заявницю захистив ЄСПЛ • новий закон захищає тих, хто купує майно сьогодніЦе різні механізми, але одна логіка.✅ Практичний висновок для власниківРаніше:ризик помилок держави → на покупцеві.Тепер:ризик → на державі.І саме для цього були змінені правила.🎯 КороткоСправа Kosmatska — це приклад того,як НЕ повинна працювати система.Закон 2025 року — спроба зробити так,щоб до ЄСПЛ більше не доводилось доходити.
🔑 Як правильно купити квартиру з орендарем? + важливий нюанс про переважне правоКоли продається квартира, в якій вже проживає орендар, ви купуєте не просто нерухомість, а об’єкт з правами третьої особи.І якщо це проігнорувати — можна отримати судовий спір замість спокійної інвестиції.⚖️ Оренда «слідує» за майномВідповідно до норм Цивільного кодексу України:✔ зміна власника не припиняє оренду✔ покупець автоматично стає новим орендодавцем✔ орендар має право користування квартирою до закінчення строку договоруТобто після купівлі ви зобов’язані виконувати всі умови чинної оренди.⚖️ І головне — переважне право орендаряОрендар має:🔹 право купити квартиру першим🔹 на тих самих умовах, що й третя особа🔹 право захистити це право через судЯкщо його не повідомили або продали без відмови, він може:👉 вимагати в суді переведення на себе прав та обов’язків покупця👉 та перерахувати відповідну суму коштів, визначену договором купівлі-продажуТобто юридично ви можете втратити статус покупця вже після укладеної угоди.❗ Ключове правило безпечної угодиЯкщо відомо про наявність оренди:📌 нотаріально посвідчена письмова відмова орендаря від переважного права купівлі — ОБОВʼЯЗКОВИЙ документ для договору купівлі-продажу.Не формальність.Не «бажано».👉 Це юридична необхідність.Саме така відмова:✔ має повну доказову силу✔ захищає продавця✔ захищає покупця✔ унеможливлює судові претензії✅ Як оформити правильно1️⃣ Отримати нотаріально посвідчену письмову відмову орендаря2️⃣ Покупцю ДО угоди ознайомитися з договором орендиПеревірити: • строк • орендну плату • порядок розірвання • пролонгацію3️⃣ Зафіксувати все в договорі купівлі-продажуОбов’язково зазначити:✔ наявність оренди✔ реквізити договору✔ факт ознайомлення покупця✔ нотаріально посвідчену відмову💡 Практична порада нотаріуса🏠 Для проживання — припиняйте оренду ДО продажу💰 Для інвестиції — наявність орендаря може бути готовим доходом
📌 Купівля квартири з зареєстрованими особами: ризики для покупцяРеєстрація місця проживання не є правом власності та не забороняє відчуження житла, але може створювати додаткові ризики.🔹 Зареєстровані особи та можливість продажу✔️ Якщо в квартирі зареєстровані повнолітні та дієздатні особи, житло може бути продане.Новий власник має право зняти таких осіб з реєстрації місця проживання у встановленому законом порядку.❗ Якщо в житлі зареєстровані неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні особи,відчуження можливе лише за згодою відповідного органу місцевого самоврядування(органу опіки та піклування).⚠️ Основний ризик для покупцяЯкщо зареєстрована в квартирі особа є боржником, державний або приватний виконавець може здійснювати виконавчі дії за адресою її реєстрації, навіть після переходу права власності.Це може створювати юридичні та побутові незручності для нового власника.🛡️ Як мінімізувати ризикиПеред купівлею житла з зареєстрованими особами рекомендовано:✔️ перевірити кожну зареєстровану особу в: • Єдиному реєстрі боржників; • Єдиному державному реєстрі судових рішень; • реєстрі виконавчих проваджень.Перевірка можлива самостійно або із залученням юриста / нотаріуса.📌 Висновок
🔹 Реєстрація місця проживання — не право на житло, але фактор ризику.🔹 Повнолітніх дієздатних осіб новий власник може зняти з реєстрації.🔹 За наявності неповнолітніх або недієздатних — потрібен дозвіл органу опіки та піклування.🔹 Перевірка реєстрів — обов’язковий етап безпечної угоди.
🏠 Ваучер на житло до 2 000 000 грн від держави: хто може отримати?Держава запровадила програму, за якою можна отримати житловий ваучер на суму до 2 млн грн. Він не є компенсацією за зруйноване житло, а окремим механізмом забезпечення житлом.🔹 Ви можете претендувати на ваучер, якщо одночасно виконуєте такі умови:✅ маєте статус внутрішньо переміщеної особи (ВПО);✅ маєте статус учасника бойових дій (УБД) або особи з інвалідністю внаслідок війни (ОІВВ) — незалежно від того, отриманий він під час АТО/ООС чи після 24.02.2022;✅ перемістилися з тимчасово окупованої території (ТОТ) і це підтверджено довідкою ВПО;✅ фактично проживаєте на підконтрольній Україні території (також підтверджується довідкою ВПО);✅ не маєте іншого житла на підконтрольній території України (винятки: непогашена іпотека або житло в зоні активних бойових дій);✅ не отримували компенсацію за програмою «єВідновлення» за знищене житло та не маєте активних заяв чи участі в інших житлових програмах;✅ не забезпечені житлом для постійного проживання за рішенням органів державної влади.⚠️ Важливо:▪️ умови щодо відсутності житла та державної допомоги поширюються також на чоловіка/дружину та дітей;▪️ ваучер не компенсує зруйноване або пошкоджене житло на ТОТ;▪️ перевірка майна на ТОТ не проводиться;▪️ скасовувати право власності на житло на ТОТ не потрібно.📌 Це окремий інструмент підтримки — не плутати з «єВідновленням».
Згода подружжя — не формальність.У практиці угод з нерухомістю згода подружжя часто сприймається як технічний документ, який “просто має бути”.Насправді ж це юридично значущий документ, сенс якого часто недооцінюють.🔹 Що в дійсності означає згода подружжя на продаж майна?Наявність такої згоди свідчить про те, що другий із подружжя є співвласником 1/2 частки майна, яке відчужується.Це не дозвіл і не формальність — це форма «розпорядження» своєю часткою у праві спільної власності подружжя.🔹 Згода має чітке призначенняВона видається на конкретну дію щодо конкретного об’єкта або декількох об’єктів нерухомості.Поки згода не реалізована, а саме не укладений цивільно-правовий договір, правовий режим майна залишається незмінним.🔹 Згода не змінює права власностіЯкщо між подружжям відбуваються події, що впливають на майнові відносини(розірвання шлюбу, поділ майна, спадкові питання),наявність згоди не призводить до переходу чи припинення прав.🔹 Право власності припиняється лише через цивільно-правові договориЧастка у спільному майні може бути припинена виключно шляхом: • поділу майна подружжя, • дарування, • купівлі-продажу, • або іншого цивільно-правового договору.📌 Висновок:Згода подружжя — це документ від співвласника, а не інструмент припинення права власності.
🎄 Новорічний чек-лист 2026Податки · Майно · Угоди · Бізнес · Безпека2026 рік - це рік усвідомлених рішень і відповідальності.Головне правило - думати як юрист ДО дій, а не після.✅ 1. Податкова ідентичністьПеревір і зафіксуй: • податкове резидентство; • громадянство / множинне громадянство; • податкову адресу.👉 Порада: спочатку визнач свій статус - потім укладай угоди.✅ 2. Декларування доходів • фінансовий період фізичних осіб - календарний рік; • декларація за 2025 рік подається до 01.05.2026; • податки за декларацією сплачуються до 01.08.2026.👉 Порада: декларація - це твоя офіційна фінансова позиція.✅ 3. Подарунки та спадщина • податкові наслідки залежать від ступеня спорідненості; • нотаріальні дії завжди мають податкові наслідки.👉 Порада: не приймай майно, не розуміючи його податкову логіку.✅ 4. Нерухомість • податок на нерухомість фізичні особи сплачують після отримання повідомлення від податкової; • юрособи подають розрахунок до 20.02 і сплачують податок поквартально.👉 Порада: майно потребує юридичної уваги постійно, а не лише під час продажу.✅ 5. Угоди та розрахунки • пріоритет - безготівкові розрахунки; • банки застосовують фінансовий моніторинг; • джерело коштів готується ДО угоди.👉 Порада: розрахунок - частина правової конструкції договору.✅ 6. Множинне громадянство • з 2026 року дозволене; • впливає на податковий статус і фінансові операції; • має значення для спадкування та сімейних відносин.👉 Порада: кілька паспортів - це більше відповідальності, а не більше свободи.✅ 7. Іноземні активи та КІК • іноземні компанії, рахунки, доходи - зона підвищеної уваги; • відповідальність за неподання звітності зберігається.👉 Порада: міжнародні активи потребують системного юридичного супроводу.✅ 8. Спадкування - думай наперед • заповіт; • шлюбний договір; • продумана структура активів.👉 Порада: спадкове планування - це турбота про близьких, а не недовіра.✅ 9. Бізнес і особисте - розділяй • особисті активи ≠ активи компанії; • ризики і відповідальність не мають змішуватися.👉 Порада: бізнес - інструмент, а не загроза твоїй особистій безпеці.✅ 10. Документи • договори; • довідки; • підтвердження доходів; • виписки та архіви.👉 Порада: документи - це актив, захист і спокій.✨ Міні-поради на 2026 рік - як бути найкращим юристом собі▪️ Не йди в угоду без податкової моделі.▪️ Спочатку статус і наслідки - потім нотаріус.▪️ Не плутай “можна” і “безпечне”.▪️ Плануй безготівкові розрахунки заздалегідь.▪️ Іноземний елемент - завжди зона окремої уваги.▪️ Документи зберігай так, ніби вони знадобляться в суді.▪️ Спадкування вирішуй при житті, а не після.#податки#нерухомість#угоди#спадщина#бізнес#юристсобі #2026
TGLIST.COM.UA
