На якому етапі будівництва вже не варто інвестувати в проєкт? Згадував про це в останньому пості про мінімальний бюджет для інвестиції (якщо не читали, раджу почати саме з нього). А сьогодні покажу на прикладі проєкту Forest Castle у Варні.👉Чому в цей проєкт зараз вже не варто інвестувати (хоча на ранніх етапах він був гарним варіантом для інвестицій):1. Не так багато залишилось варіантів (а хороших не залишилось взагалі)2. Ціна вже зависока. Це логічна та стандартна ситуація для цієї стадії будівництва проєкту – а він вже поступово переходить до завершальних етапів.І саме на цьому етапі інвестиційна складова майже зникає – це стає більше варіантом для життя, ніж для заробітку.
До речі, мені подобаються темпи забудовника зараз на майданчику – навіть з останнього разу, як я показував прогрес будівництва, відчутні зміни:- закінчили монолітні роботи на 100% та кладку цеглою в першій секції- почали встановлювати вікна та монтують траси кондиціонерів- виконують розводку комунікацій та електрики. Тож, якщо ви обираєте проєкт саме для інвестицій, звертайте увагу не тільки на локацію чи концепцію, а й на стадію будівництва.Саме етап входу найчастіше визначає, чи буде це інвестиція, чи просто покупка нерухомості. Актуальні об’єкти, де ще є сенс заходити саме з інвестиційною метою, за посиланням.Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG
Від якої суми зараз можна інвестувати в нерухомість Варни? Комфортний поріг входу в порівнянні з іншими ринками – це одна з переваг інвестування в Болгарію. Як правило, для інвестицій обирають невеликі квартири – це або квартири-студії, або однокімнатні квартири. Отже, з яким бюджетом можна інвестувати у Варні на різних етапах будівництва (на прикладі проєктів, в які інвестуємо ми з клієнтами):◾️На етапі проєктуЯк правило, саме на цьому етапі ЖК виводиться в продаж і має найнижчі ціни.Студії – від 60 000-65 000 євро1-к квартири – від 80 000 євроПриклад – проєкт Hills, в якому зараз ще є ліквідні квартири, а старт будівництва запланований на весну цього року.
◾️На етапі початку будівництва (земельні роботи, риття котловану)Як правило, до цього етапу ціна на квартири збільшується орієнтовно на 10% (залежить від того, наскільки вдало запустився проєкт).Студії – від 70 000 євро1-к квартири – від 87 000 євро◾️На етапі будівництва каркасу будинкаКоли починається будівництво каркасу – ціна зростає ще ~на 5% від початкової, і буде підійматися ще в процесі будівництва та по мірі продажу певного об’єму квартир. Наприклад, в проєкті Forest Sea View на цьому етапі в наявності є лише одна студія ціною 75 000 євро. Вартість 1-кімнатної квартири – 95 000 євро.
На більш пізніх етапах будівництва інвестувати в новобудови стає вже невигідно з 2-х причин:1. Ціна вже піднялась занадто, щоб розглядати покупку квартири як інвестицію під перепродаж.2. Як правило, в таких обʼєктах залишилось "те, що залишилось", тобто гарних=ліквідних варіантів вже нема.Плюс, що у всіх проєктах є можливість купити в розстрочку без здорожчання (і з прив’язкою до етапів будівництва), з першим внеском від 30% – тобто початкова сума інвестицій може бути від 18000 євро.👉Актуальні проєкти у Варні для інвестування зараз – за посиланням. Скоро розкажу також про новий старт продажів – це буде апарт-готель в 10 хвилинах пішки від пляжу, з басейном на території, де можна буде купити апартаменти одразу з ремонтом.@FridaySerhiiBG
Як ми інвестували в земельні ділянки у Варні в 2025 роціУ 2025 році я активніше займався напрямком інвестування в ділянки під забудову у Варні, бо він є більш прогнозованим та прибутковим у порівнянні з "класичними" інвестиціями в новобудови. До цього ми з партнером вже інвестували в землю самі, а побачивши інтерес з боку інвесторів, я вирішив масштабувати цей підхід – почав збирати пули, щоб дати можливість долучатися іншим інвесторам.👉Коротко, як це працює:Є ділянка, яка цікавить забудовника – ми купуємо її та одразу фіксуємо в договорі з забудовником умови майбутнього викупу.Далі забудовник сам займається отриманням дозвільних документів для будівництва (це десь 1,5-2 роки), а ми весь цей час володіємо землею.Через 1,5-2 роки забудовник викуповує у нас ділянку вже на 30-40% дорожче. В результаті ми заробляємо 24-36% чистого прибутку на угоді.Одразу відповім, чому це вигідно і забудовнику – він не заморожує власні кошти на цей період, гарантує собі отримання ділянки, а після викупу одразу починає будівництво і продаж квартир, таким чином швидко повертаючи вкладені кошти.Тепер про цифри за 2025 рік:⚫️Зібрав 4 пули та закрив угоди по 3-х ділянках.⚫️Загалом в 2025 проінвестували 723 000 євро, і в кожну угоду я заходив своїми грошима, розділяючи ризики разом з інвесторами.⚫️Ще одна угода через затримку з боку власника була перенесена та відбулася вже у січні цього року (разом з нею сума інвестицій в землю складає більше мільона євро)❗️Важливий момент – вже цієї осені буде перший вихід з ділянки, на яку я збирав пул навесні 2025 року. Тобто інвестори повернуть свої кошти і отримають прибуток. До речі, деякі з них вже планують ці кошти перевкласти в нову земельну ділянку. В одному пулі приймає участь максимум 5 інвесторів – кількість учасників залежить від вартості ділянки.Був і кейс, де майже всю суму закрив один інвестор (я увійшов разом із ним лише на 10%). Середній чек інвестора – близько 80 000 євро.У цьому році планую збирати нові пули. Вже зараз розглядаю кілька ділянок, роблю прорахунки по кожній, і найближчим часом оберу наступну для купівлі пулом інвесторів. 👉 Якщо хочете приєднатися до пулу – пишіть мені @futura_RS або приєднуйтесь до чату по інвестиціям в землю, там більше подробиць саме про цей тип інвестування. Наприклад, нещодавно я там ділився своїм "щоденником" із закритого чату з пулом інвесторів про те, як готується та проходить угода беспосередньо у Варні. Як вам такий тип інвестування – в земельні ділянки з викупом забудовником?👍– цікаво⚡️– я за "класичні" інвестиції в квартири/житлову нерухомість@FridaySerhiiBG
Маю новини з Sea Road – розпочинається етап будівельних робіт по проєктуНагадаю, що Sea Road – один з проєктів, у який ми інвестували у Варні, розташований він у 200 метрах від моря, тобто має дуже гарну локацію. Я рекомендував його купувати виключно під перепродаж, така нерухомість прямо біля моря завжди має попит. На старті продажів там були гарна ціна для входу, наприклад, студію можна було купити за ціну до 55000 євро. До речі, дуже швидко, вже через 3-4 місяці після старту я перестав пронувати інвесторам цей варіант, бо ліквідні квартири швидко викупили, а ціни суттєво підняли.
🟢€1699 за м2 – по цій ціні купували інвестори на старті продажів (на етапі проєкту)🟢€1987 за м2 – найнижча ціна на студію зараз, і маленьких студій не залишилось.
Отже, що зараз відбувається на буд майданчику Sea Road:• ділянку вирівняли• зрізали схил та вивезли землю• викопали котлован• зробили бетонну подушку, завезли арматуру та почали підготовку для заливки фундаментуТобто безпосередньо розпочинаються будівельні роботи.До речі, всі інвестори, які зі мною купували квартири в Sea Road, купували у розстрочку з прив'язкою до етапів будівництва, тобто до початку робіт не платять нічого, крім першого внеску. Це оптимальний варіант при купівлі на ранніх етапах для зменшення ризиків.Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG
Яким був 2025 рік для ринку нерухомості Болгарії та чого очікувати у 2026Рік минув, і я вирішив підбити підсумки та оцінити, як за цей час змінився ринок і що насправді відбувалося з цінами. І можу сказати, що 2025 рік для ринку нерухомості Болгарії підтвердив, що зростання не було випадковим або ситуативним. У 2025 році по всій Болгарії збереглася тенденція до відчутного зростання цін на нерухомість. Найбільше ціна м2 зросла у трьох великих містах – Софії, Варні та Пловдиві.Згідно із даними Національного статистичного інституту (НСІ) Болгарії, зростання вартості нерухомості у Варні в 3 кварталі (порівняно з аналогічним періодом 2024 року) становило 19%. Я вважаю, що це необ'єктивні цифри, адже порівняння окремих кварталів не дає чіткого розуміння. Реальне зростання, на мою думку, було меншим – приблизно 11–14% за рік. Коли з’явиться інформація за четвертий квартал, зможу порівняти дані ще раз.
Чому ціни зростали у 2025 році:1️⃣ Попит стабільно перевищував пропозицію, а кредитні ставки залишалися низькими. Іпотечні ставки трималися в межах 2,5-3,9%, що активно підтримувало попит. До речі, після переходу на євро вони можуть знизитися ще більше.2️⃣ Зростання рівня заробітної плати, особливо у великих містах. Згідно зі звітом НСІ, у другому кварталі 2025 року середня місячна зарплата в Болгарії зросла на 12% порівняно з минулим роком. Найбільше – у великих містах.3️⃣ Стабільний економічний розвиток країни. За підсумками 2025 року реальне зростання ВВП оцінюється в межах 2,8-3,1%, що майже вдвічі перевищує середній показник по Євросоюзу.4️⃣ Очікування переходу на євро.Частина покупців поспішала інвестувати в нерухомість до офіційної зміни валюти, побоюючись стрибка цін та жорсткіших правил фінансового моніторингу.Про 2026 рікЦіни на нерухомість, найімовірніше, продовжать зростати, однак темпи можуть бути нижчими, ніж ажіотажні 14%, які ми спостерігали у 2025 році.Чому:1. Більшість факторів, які підтримували та стимулювали ринок у 2025 році, залишаються актуальними. І наразі немає передумов для розвороту тренду.2. Пропозиція все ще не встигає за попитом.Кількість житла залишається недостатньою для повного задоволення попиту, особливо у великих містах (особливо не вистачає нового, сучасного житла).3. Іпотечні ставки можуть знизитися ще більше.Зниження ставок за кредитами здатне додатково стимулювати покупців, зокрема тих, хто раніше відкладав рішення.4. Перехід на євро має підвищити інтерес та довіру іноземних інвесторів, що збільшить їхню частку на ринку.👉 Очевидно, що ціни не можуть зростати такими темпами безкінечно. У певний момент ринок перейде до більш помірної динаміки. Водночас досягнення «стелі» наразі не проглядається – нерухомість у Болгарії все ще залишається недооціненою в порівнянні з більшістю країн ЄС, а отже потенціал ще не вичерпаний. Економіка зростає, а перехід на євро додає ринку передбачуваності, тож найближчим часом ця тенденція зберігатиметься.@FridaySerhiiBG
Не збирався підбивати підсумки, але озираючись назад, розумію – 2025 рік був справді насиченим і важливим.Ми відкрили новий для себе і наших інвесторів напрямок – спільне інвестування в земельні ділянки під викуп забудовником. Вже придбали три ділянки пулами інвесторів, четверта – на підході. У 2026 році очікуємо фіксацію перших прибутків по цих проєктах.В цьому році інвестували в чотири нові житлові комплекси у Варні – як під перепродаж, так і для оренди. Отримували ключі від готових апартаментів (в цьому році ввели в експлуатацію проєкт Aqua View) і вже фіксували реальний прибуток від перепродажу.Також ціную довіру крупних інвесторів, які разом з нами заходили у фінансування нових проєктів забудовника та ставали партнерами будівництв. Такі рішення завжди передбачали глибоку аналітику та тісну взаємодію на кожному етапі.Дякую кожному, хто звертався до мене за допомогою в інвестиціях. Ваша довіра для мене дуже цінна. Я завжди намагався відповідати взаємністю та будувати чесні довгострокові відносини. Обіцяю продовжувати це робити і надалі.Дякую клієнтам, партнерам і кожному читачу цього каналу. Вітаю вас з теплими святами та бажаю спокою, обдуманих рішень та впевненості в завтрашньому дні.До зустрічі у новому році🤍
Що відбувається на ринку нерухомості Варни наприкінці 2025 року – перед переходом на євроНаразі у Варні помітна висока активність покупців, які хочуть встигнути придбати нерухомість до кінця року по старим цінам, оскільки з 1 січня запланований перехід Болгарії на євро. Сам по собі перехід на євро не означає автоматичного й різкого подорожчання всієї нерухомості, однак ринок очікує, що в окремих сегментах ціни можуть поступово зрости, тому частина покупців намагається зафіксувати умови до кінця року.Чому очікують підняття цін?1️⃣ Збільшення потокуіноземних інвестиційВалюта євро більш звична та зрозуміла для іноземних інвесторів, тому частина з них активніше розглядає Болгарію після переходу на євро. Це може підвищувати попит передусім на ліквідні об’єкти та новобудови, підіймаючи попит і штовхаючи ціни вгору.2️⃣ Інфляція та поступове зростання будівельних витратБудівельні матеріали, зарплати та послуги мають тенденцію дорожчати поступово, і після переходу на євро часто відбувається «перекалібрування» цін. Це фактор, який у перспективі впливає на збільшення вартості новобудов.3️⃣ Психологічний фактор переходу на євро.Покупці очікують підняття цін, хочуть купити зараз, чим самі збільшують попит.Хто зі мною знайомий особисто, знає, що я ніколи не підштовхую до швидких рішень. Вважаю, що рішення інвестувати в нерухомість повинно бути зваженим та усвідомленим, тому поспіх тут не завжди доречний. Тому лише якщо ви в будь-якому разі планували інвестувати в нерухомість Варни найближчим часом – то, можливо, варто розглянути варіант зробити це до кінця грудня. Зараз ще є достатньо часу для спокійної підготовки документів та проведення угоди.Якщо ж ви тільки придивляєтесь до ринку або не визначились із форматом інвестиції – поспішати немає сенсу.
👉 Актуальні проєкти для інвестування – за посиланням. Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG
🏗 Останній пост [в цьому році] із серії Що відбувається на будівництві. Cьогодні про Forest Castle та Club HouseНагадаю, що в останніх постах я показую, що відбувається на буд майданчиках проєктів, в які ми інвестуємо у Варні. Проєкти від українського забудовника КУБ, який активно збільшує свою присутність у Варні та планує запускати нові проєкти, які можуть бути цікавими для інвестування. Тож нам важливо бачити динамику будівництва поточних проєктів, проаналізувати зростання цін та попит в нихʼ. Отже, в попередніх постах я вже показав наступні проєкти:– Forest Club (Forest Apartmants та Forest Village)– апарт-готель Arcanum– Forest Sea ViewСьогодні про Forest Castle та Club House. Ці 2 проєкти – теж є частинами глобального проєкту Forest Club.🟢Club House – це 24 двоповерхових будинки клубного типу.У кожному будинку всього 4 квартири. Територія комплексу має басейн та буде вільною від машин.Цей проєкт підходить переважно для постійного проживання, а не для здачі в оренду.Тому переважна більшість покупців купували квартири «для себе», але і в цей проєкт заходили інвестори для подальшого перепродажу.Зараз обʼєкт підходить до завершального етапу будівництва і буде повністю завершеним у 2026 році.Проєкт вийшов у продаж у квітні 2024 року з ціною €1250 за м².Зараз ціна за м² – від €1600.Тобто за 1,5 року ціна зросла на 28%
🟢Forest Castle – 5-поверховий будинок біля лісу (частина квартир вікнами виходить прямо на ліс). Підходить як для постійного проживання, так і для здачі в довгострокову оренду.На мою думку, цей проєкт був цікавий для інвестування тільки на ранніх етапах (чим ми і скористались).Чому?1). Приваблива ціна на старті, яку забудовник досить швидко підняв2). Квартир з вдалими плануваннями була обмежена кількістьТому я цей проєкт пропонував інвесторам тільки в перші тижні після його запуску.Сьогодні на 90% завершено будівництво каркасу ЖК (залишилось залити тільки 5-й поверх у 2-й секції). Активно виконується кладка стін та скління будинку.Проєкт стартував у грудні 2023 року з ціни від €1300 за м².Зараз ціна – від €1580 за м².Тобто ціна зросла на 21%.
По закінченню будівництва очікую ціну не нижче ніж €1750 за м², а здачу будинку – у 2026 році.З деякими інвесторами вже починаємо планувати вихід з інвестиції.👉 На відео до цього посту можете подивитись відео з середини будівництва – показав ступінь готовності обох комплексів, який вид з них відкривається, з яких матеріалів будуються. Також відеозвіт забудовника з дрону.Якщо підсумувати загальні враження по проєктам Forest Club. Обʼєкти будуються, а ціни зростають, що мене влаштовує:)Загалом зростання ціни відповідає моїм очікуванням, а в окремих випадках воно навіть більше.Є незначні затримки будівництва. Переважно вони повʼязані з земельними роботами, як показує досвід – це найповільніший та найскладніший етап, особливо враховуючи місцевий непростий ландшафт (є перепади висоти та місцями глинистий грунт). А от вже будівництво безпосередньо самих будівель ЖК йде в хорошому темпі.Також можна відмітити, що дуже добре впливає на проєкт його масштаб. Розвиток та будівництво кожного окремого обʼєкту Forest Club сам по собі збільшує цінність всіх обʼєктів на території. Це підтверджується і попитом на проєкти, і зростанням ціни.Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG
TGLIST.COM.UA
