Пятницький про Болгарію | Інвестиції в нерухомість

Redwall Болгарія на фінішній прямій - ділюся новинами про запускМарафон завдовжки в рік, здається, скоро закінчиться - ми перебуваємо на фінішній прямій, до відкриття агенції у Варні залишилось зовсім трохи. Пошук офісу, ремонт, співбесіди, найм перших співробітників - усе це ми пройшли за цей час і дуже скоро будемо готові відкрити свої двері для продавців, покупців та орендарів нерухомості.Звісно, паралельно нам ще треба пройти етап організації роботи, налагодження, стандартизації та систематизації процесів, але це вже в процесі.Команда:Так-так, і в той час, поки в офісі активно тривав ремонт, ми не втрачали часу: шукали людей та проводили (і проводимо далі) співбесіди.Вже зараз ми зібрали сильну команду з 10 спеціалістів (8 брокерів + 2 топменеджери), а до кінця року плануємо вирости до 25 співробітників.Серед брокерів є як українці, так і болгари, ми хочемо, щоб у команді працювали місцеві спеціалісти з досвідом та розумінням специфіки ринку.Redwall Болгарія також має власного CEO - це Влад Сагач. Він повністю відповідатиме за керівництво та розвиток агенції на місцевому ринку. Раніше Влад керував агенцією нерухомості в Одесі, а також працював з нерухомістю в Австрії та Болгарії. У нас із ним дуже схоже бачення того, як має виглядати сучасна агенція і яким має бути брокер, який діє в інтересах клієнта.Юридичний фундамент:Ми вже підготували якісну базу для роботи з клієнтами:• договори з оренди та купівлі-продажу нерухомості• договори резервації• договори про співпрацю та інші потрібні документиПідготовка команди:Кожен брокер, незалежно від досвіду, проходитиме обовʼязкову програму підготовки та навчання.Ми будемо вчити команду відповідати нашим внутрішнім стандартам і процесам, якісно працювати з клієнтами та розділяти наші цінності. Перше навчання стартує вже найближчим часом.З якими запитами можна буде звертатися до Redwall на початку:• оренда• купівля та продаж нерухомості• інвестиції в нерухомістьЗ часом плануємо також додати напрямки комерційної нерухомості та земельних ділянок.Партнерська мережа та забудовники:Ми вже активно розвиваємо партнерську мережу й уклали понад 20 договорів із забудовниками, а це - 41 будівельний проєкт. При цьому наш пріоритет - не кількість об'єктів, а якість і надійність проєктів, які ми готові рекомендувати своїм клієнтам.Попереду офіційний запуск, нові проєкти та багато цікавих можливостей для тих, хто розглядає Болгарію як місце для життя, бізнесу або інвестицій.⚡️Дайджест@FridaySerhiiBG

📌 Добірка матеріалів про Варну, нерухомість і туризм у Болгарії 👉 Варна – не сезонне місто?Чому Варна сьогодні більше схожа на повноцінне європейське місто біля моря, ніж на класичний курорт. Університети, бізнес, порт, IT-компанії, нові авіарейси та життя на вулицях навіть в "несезон".Посилання на пост: https://t.me/FridaySerhiiBG/314👉 Квартири по БДС – що це означає на практиці?Розібрався, що саме зазвичай входить у стандарт БДС, чому це часто вигідно для покупця та який нюанс приховується за формулюванням «здається по БДС».Посилання на пост: https://t.me/FridaySerhiiBG/315✈️ Більше прямих авіарейсів до ВарниОстаннім часом з'явилося одразу кілька нових та відновлених маршрутів до Варни. Запускаються рейси до Барселони, Афін, Будапешта та Братислави, відкривається прямий маршрут до Риму, а також розширюється польський напрямок – Варшава, Катовіце, Вроцлав та Гданськ.Окремо варто відзначити Париж – тепер Варна має сполучення одразу з трьома його аеропортами.Для ринку нерухомості та туристичного напрямку це позитивні новини. Більше авіарейсів – це потенційно більше туристів, орендарів та уваги до регіону з боку іноземних покупців.🏖 Ще трохи про туризм в Болгарії та ВарніЗа прогнозами, цього року Болгарія має зберегти високі туристичні показники минулого сезону. Основний потік туристів на узбережжі традиційно очікується з Румунії, Німеччини, Польщі, Великої Британії, Чехії.При цьому важливо, що багато болгар також продовжують обирати болгарське узбережжя для відпочинку – як на кілька днів, так і на повноцінну літню відпустку.Для Варни прогнози теж позитивні. На фоні збільшення кількості авіарейсів та активного старту сезону очікується, що місто може вийти на один із найкращих результатів за кількістю туристів за останні роки та наблизитися до рекордних показників, які були до пандемії.@FridaySerhiiBG

Варна – не “сезонне" місто?Нещодавно читав думку, що Варна – одне з небагатьох болгарських міст на узбережжі, яке дійсно живе цілий рік, а не тільки в сезон.І згадав про ось це відео, яке записав ще в квітні👆На відео звичайний будній день – на вулицях шумно, багато людей, багато молоді. Ресторани повні, заклади працюють, всюди якись рух. І це якраз те, що мені подобається у Варні.Окрім готелей біля моря, тут є великий порт, університети, ТЦ, бізнес, IT-компанії, лікарні, авіасполучення.Тому місто не завмирає восени чи взимку, як багато сезонних курортів.А ще, Варна – це велике місто (одне з найбільших в Болгарії і друге за розміром місто на узбережжі серед Балканських країн), воно дає можливості для розвитку, навчання, і тому тут багато молоді та студентів.І авжеж, після вступу в Шенген та переходу на Євро сильно зросла кількість авіарейсів і в місті стало відчутно більше іноземців навіть в несезон.Можливо, саме тому Варна мені чимось нагадує Одесу по вайбу – море, пляжі, порт, активне місто, багато життя, парки, ресторани, люди на вулицях навіть не в сезон.@FridaySerhiiBG

❓Питання-відповіді по новому старту у Варні – апарт-готель Vision з ремонтом1️⃣ Чи варто розглядати для власного проживання?Чесно кажучи, для власного постійного проживання я б цей проєкт не розглядав, тільки під інвестицію.Тут багато студій, і значна частина апартаментів майже точно піде під оренду. Тобто це більше формат курортного апарт-готелю, а не класичного житлового комплексу для постійного життя.2️⃣ Чи є апартаменти з видом на море?Так, частина апартаментів має вид на море вже з 3 поверху.Але я б рекомендував брати 4 поверх*, тому що вид там вже кращий, а різниця в ціні – мінімальна.*На відео до цього посту якраз зняв вид з 4 поверху.3️⃣ Цей проєкт краще брати під перепродаж чи оренду?Особисто я тут більше схиляюся саме до перепродажу.Чому – бо в цьому варіанті можна більше заробити (буде вища дохідність) і він більш прогнозований.• ціна за студію з ремонтом за 60-65 тисяч (70-75 тисяч – з видом на море) – це дуже хороша ціна для такого формату • бачу цілком реальним приріст на рівні 25-30% до завершення проєкту • у проєкта буде власна інфраструктура, що підвищує цінність об’єкта (басейни, спортзал, сауна, конс’єрж-сервіс як у готелі та ін.)Плюс, у цьому районі зараз дуже мало нових апартаментів зі свіжим ремонтом та інфраструктурою, тому думаю, що попит на перепродаж буде хорошим.Щодо оренди – такий сценарій в цілому теж робочий (можна здавати через керуючу компанію). Але тут все ж є залежність від того, наскільки добре керуюча компанія зможе завантажувати комплекс, і це вже фактор, на який інвестор не дуже впливає.4️⃣ А якщо я все ж хочу купити під здачу в оренду?Ви можете передати апартаменти в управління керуючій компанії забудовника, які будуть здавати подобово в сезон та довгостроково в міжсезоння.Прогнозована дохідність від оренди - 6% річних (я би все ж більш прагматично орієнтувався десь на 5%).Ви не прив’язані саме до керуючої компанії забудовника, за бажанням апартаменти можна здавати самостійно або через рієлтора або передати в управління будь-якій іншій керуючій компанії.5️⃣ Ціни вказані вже з ремонтом? В якому стані здаються апартаменти?Так, ціни вже включають готовий ремонт від забудовника. Ціни на старті:Без виду на море:– cтудія – від €61 240– 1+1 – від €90 151З видом на море (з 3-го поверху):– cтудія – від €70 078– 1 +1 – від €121 233 Що входить в ремонт:• повністю готова ванна кімната• плитка, сантехніка, душова перегородка, бойлер• пофарбовані стіни• водостійкий ламінат• натяжна стеля• міжкімнатні двері• кондиціонер• розетки, вимикачі та LED-освітленняТобто фактично ви отримуєте вже готовий апартамент, який залишається тільки доукомплектувати меблями.І це важливий плюс для інвестиції, бо готових нових апартаментів з ремонтом у цьому районі зараз дуже мало.6️⃣ Чи є розстрочка, які умови?Є два варіанти розстрочки, обидва – без здорожчання.Варіант 1 – прив'язка до етапів будівництва:ви платите наступні платежі тільки після виконання забудовником певних етапів:• перший внесок 30%• готовність паркінгу• 2 поверх• 4 поверх• введення в експлуатаціюВаріант 2 – класична розстрочка:• перший внесок – 30%• залишок – рівними платежами на 30 місяцівТобто• студія – перший внесок від €18 600• 1-кімнатна – від €27 000 👉Детальніше про проєкт та ціни – за посиланням.@FridaySerhiiBG

🔥Пресейл. Cтарт продажів апарт-готелю Vision – апартаменти з ремонтом від €62 000Вже в понеділок почнеться пресейл цього проєкту, який є частиною великого проєкту Vision з чотирьох ЖК (старт одного вже відбувся) та безпосередньо апарт-готелю Vision. Що тут, на мою думку, заслуговує уваги:→ апартаменти здаються вже з ремонтом→ є вибір студій, в тому числі з видом на море→ до моря ~13 хвилин пішки→ на старті ціна за м² виглядає привабливо (особливо з урахуванням ремонту)→ планується керуюча компанія під оренду📍Локація: https://maps.app.goo.gl/UQ1Qphw1pPYjqtQz6Це 5-поверховий проєкт з видом на море, неподалік пляжу Кабакум.Основна перевага проєкту – всі апартаменти будуть одразу з ремонтом. Інфраструктура проєкту:– 2 відкритих басейни– дитячий майданчик– кафе– власне SPA– підземний паркінгТакож заявлена керуюча компанія, якій можна передати апартаменти в управління (якщо ви плануєте здавати).Кому, на мою думку, підійде цей проєкт:• На ранньому етапі – під перепродаж.Стартова ціна за м2 виглядає цікавою, особливо з урахуванням наявності ремонту. Потенціал росту ціни тут є достатній (можна орієнтуватися на 30%).В інших об'єктах в цьому районі ціни приблизно такі самі, але на апартаменти без ремонту. Тобто тут у Vision ви фактично можете купити апартаменти з ремонтом за ціною як без ремонту в цьому ж районі. • Для здачі в оренду через керуючу компанію (подобова оренда в сезон + довгострокова в міжсезоння).❕Особливість проєкту: Фактично це не повністю новобудова "з нуля", частина апарт-готелю Vision – це капітальна реконструкція вже існуючого готелю, частина – буде побудована нова будівля. В цьому є і свої плюси:– проєкт може бути реалізований швидше– дозвіл на реконструкцію вже отриманий– частина комплексу вже існує💰Ціни на старті:Без виду на море:– cтудія – від €61 240– 1+1 – від €90 151З видом на море (з 3-го поверху):– cтудія – від €70 078– 1 +1 – від €121 233*ціни вже з ремонтомТакож придбати апартаменти можна:– з першим внеском від 30%– у розстрочку до 30 місяців без здорожчання– або з прив’язкою платежів до етапів будівництваЧи варто розглядати?Як інвестицію – на мою думку, так.Особливо через поєднання:– стартової ціни– наявності ремонту – локації біля моря– можливості одразу запускати орендуЯ особисто був у цій локації та ходив по самому готелю, тому бачив все на власні очі – сподобалось розташування, види з номерів, близькість до моря та те, що сам комплекс знаходиться не біля дороги. P.S. Всі планування та актуальні ціни в мене вже є. Тому якщо хочете спокійно обрати варіант і забронювати ще до старту пресейлу – можете написати мені заздалегідь.Зв‘язок зі мною щодо інвестування: @futura_RS@FridaySerhiiBG

📌 Нові проєкти, цікаві новини з ринку нерухомості Варни – дайджест за березень-квітень 2026• Податки на нерухомість в Болгарії – корисна добірка податків та всіх витрат, з якими стикається інвестор (варто зберегти)• Квартири з видом на море для інвестицій – варто чи ні• Як оплатити квартиру в Болгарії та чи можна завести готівку – детально розібрав всі основні варіанти• Вже цього літа плануємо відкриття агенції REDWALL у Варні – чим це буде корисно інвесторам та покупцям нерухомості🖥 YouTube Записав нове відео про інвестиції в нерухомість – чому не варто довіряти заявленій дохідності навіть 15-20% річних та що потрібно враховувати, щоб очікування по прибутку співпали з реальністю. Дивитись: https://youtu.be/g0faemSzYdQ👉 Інші новини та що планується далі:▪️ Разом з інвесторами викупили вже 5-ту ділянку у Варні. Детальніше про інвестиції в землю – в окремому чаті https://t.me/+SuCZaAhFUnYxYTVi▪️ Поруч із Forest Sea View буде будуватись новий ЖК від болгарського забудовника. Це хороший знак, адже будь-який новий проєкт покращує інфраструктуру району та підсилює цінність нерухомості поруч.Також показово, що стартові ціни там – від 1800€/м² ще на етапі проєктування. Для цієї локації Варни це досить високий старт. При цьому рівень самого проєкту приблизно на рівні Forest Sea View або навіть трохи слабший, оскільки там не передбачена власна інфраструктура.▪️ Вже цього літа планується запуск прямого міжнародного залізничного сполучення Київ – Варна. Маршрут проходитиме через Львів, Чернівці, Сучаву та Бухарест.Це гарно для розвитку туризму та ще один плюс для тих українців, хто розглядає нерухомість у Варні не лише як інвестицію, а і як місце для відпочинку чи "запасний аеродром".Найближчим часом розкажу деталі про старт продажів нового проєкту біля моря з апартаментами одразу з ремонтом.Це частина великого комплексу, до якого входить і ЖК Vision. Також планується залучення керуючої компанії, тому проєкт може бути цікавим як для пасивного доходу під здачу, так і для перепродажу. Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG

Чи можна вірити % дохідності, які вам обіцяють в інвест презентаціях Часто в інвест пропозиціях (неважливо, це Україна, Болгарія чи хайпові ринки на кшталт Балі чи Іспанії) інвесторам обіцяють певні відсотки дохідності (часто нереалістично високі). При цьому "забувають" врахувати частину витрат, які по факту суттєво зменшать ці красиві цифри.І це не обов'язково про те, що проєкт поганий. Просто забудовник дає вам маркетинговий матеріал, а ваша задача як інвестора – проаналізувати його та оцінити критично.Записав відео про те, як правильно читати інвест пропозиції, щоб не зробити помилок при інвестуванні.👉https://youtu.be/g0faemSzYdQПро що поговоримо у відео:• Звідки беруться захмарні цифри в рекламі?• Які витрати забудовники свідомо «забувають» врахувати?• Чому нерухомість – це не крипта і де межа реальної дохідності.• Як об’єктивно порівняти два абсолютно різні проекти.📌 Якщо ви маєте на руках якусь інвест пропозицію "зі сторони" і хочете отримати мою думку по ній – надсилайте мені в особисті @futura_RS.📌 Якщо ви хочете, щоб я зробив чек-лист перевірки інвест пропозицій – дайте знак👍 (якщо напишете "чек-лист" в коментарях на ютуб – буде взагалі супер:) Дивитися відео:🖥 YouTube

Як я можу оплатити квартиру в Болгарії – одне з найчастіших питань, які я чую від інвесторівОтже, в цілому для оплати нерухомості (ми зараз говоримо про купівлю новобудови у Варні) у вас є 2 варіанти:1️⃣ 100% оплата по банку (безготівково)2️⃣ Комбінований варіант:до 50% готівкоюрешта – по банкуНижче коротко поясню загальну схему, щоб ви розуміли, як це працює👇– Якщо у вас вже є рахунок за кордоном (у будь-якому неукраїнському банку) – ви можете сплатити безпосередньо з нього.У цьому випадку угоду можна провести дистанційно – без вашої фізичної присутності. Це найпростіший і найшвидший варіант купівлі.❕Рахунок не обов’язково має бути саме в Болгарії. Підійде рахунок у будь-якій країні (крім України), якщо вам зручно з ним працювати.– Якщо у вас немає рахунку за кордоном, є два варіанти:а) відкрити його самостійно у будь-якій країні (крім України)б) або відкрити рахунок у Варні (ми допомагаємо з цим процесом).Для відкриття рахунку у Варні потрібна ваша особиста присутність або присутність вашого довіреного представника. Відкриття рахунку + поповнення зазвичай займає 1-2 робочі дні.– Якщо закордонний рахунок у вас є, але ви не хочете або не можете використовувати його для оплати – можна відкрити новий рахунок у Варні під конкретну угоду. Ми супроводжуємо цей процес на всіх етапах.💶Часте питання: як завести готівку в Болгарію?Якщо коротко:Болгарські банки не вимагають митної декларації (їм не важливо, як кошти потрапили на територію Болгарії), але обов’язково потрібне підтвердження походження коштів.Це можуть бути різні документи – залежно від вашої ситуації (зарплата, продаж майна, дивіденди тощо). Можливо пізніше зроблю окремий пост з переліком документів та детальнішим поясненням (можете дати знак в коментарях, якщо треба ця інформація).– Також, за потреби, можемо допомогти з організацією доставки готівки з України або інших країн в Болгарію – через перевірених партнерів, з якими працюємо не перший рік (з України в Болгарію це коштує 2%).Це базова схема, але в кожній ситуації є свої нюанси – тому вже на особистій консультації допомагаю підібрати варіант, який буде найзручнішим і найшвидшим саме для вас. І в цілому ми супроводжуємо весь процес: від відкриття рахунку до оплати та оформлення угоди. Детальніше про нюанси оплати, відкриття рахунків та потрібні документи можна прочитати в постах по хештегу #how_to_buy_bg👍– корисна ця тема🤔– цікавлять інші питання (напишу в коментарях)Зв'язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG

📌 Що ви могли пропустити в січні-лютому – дайджест– Ринок Варни – чого очікувати у 2026, чи продовжать зростати ціни на нерухомість– Від якої суми зараз можна інвестувати у Варні і коли купувати стає вже невигідно– На якому етапі будівництва вже не варто інвестувати в проєкт – на прикладі реального ЖК– Купити квартиру та здавати її в оренду – це не пасивний дохід– Як ми інвестували в земельні ділянки в 2025 (і наразі розмір інвестицій вже більше мільйона євро) 🟢Що планується далі– Разом з інвесторами викупили вже 4-ту ділянку у Варні. Детальніше про інвестиції в земельні ділянки – в окремому чаті https://t.me/+SuCZaAhFUnYxYTViВже починаю формувати пул на нову ділянку – скоро напишу деталі. – Плануємо в цьому році відкриття агенції REDWALL у Варні🤞 Важлива подія не тільки для мене та команди, це надасть ще більше можливостей для наших інвесторів – напрямок оренди та вторинки, більше цікавих проєктів для інвестицій. – Очікуємо старт продажів нового апарт-готелю біля моря, в якому можна буде купити апартаменти з ремонтом під здачу (це частина великого проєкту, в який входить і ЖК Vision). Планується залучення керуючої компанії, тому це буде варіант інвестиції для пасивного доходу.Зв‘язок зі мною щодо інвестування: @futura_RS@FridaySerhiiBG

❌Купити квартиру та здавати її в оренду – це не пасивний дохідКоли я кажу, що купити квартиру та здавати її в оренду (навіть довгострокову) – це не пасивний дохід, мені періодично прилітають коментарі та реакції тих, хто з цим не згоден.Спробую пояснити свою думку. Давайте розберемося, що ж таке пасивний дохід насправді?Це гроші, які приходять до вас без необхідності щоденної або регулярної залученості. Якщо ви купили квартиру і здаєте її самостійно (подобово чи навіть довгостроково) – це не пасивний дохід, це ваша додаткова робота, бо пошук орендарів, ремонти, оплата комуналки, вирішення побутових проблем і тп – це ваш час та енергія.У яких же випадках нерухомість – це справді про пасивний дохід?👇1️⃣ варіант: коли інвестор віддає нерухомість в управління керуючій компанії, і вже вона забирає на себе всі рутинні задачі. 2️⃣ варіант: коли інвестор купує дохідну нерухомість, де за умовчанням є готельний оператор або керуюча компанія, яка і буде займатись її управлінням – завантаженням, пітримкою стану і тпПрикладом такої дохідної нерухомості був, наприклад, апарт-готель Арканум – в ньому можна було купити одразу готові (з ремонтом та повністю укомплектовані) номери "під ключ". Тобто в нього інвестували ті, в кого був запит якраз отримувати прибуток з мінімальним залученням, щоб всіма процесами займалась керуюча компанія. Вважаю, що в цих 2х сценаріях можна говорити саме про пасивний дохід від нерухомості.Згодні? – 👍ps На фото до цього посту – візуалізація нового проєкту у Варні, який скоро вийде у продаж. Це буде якраз формат апарт-готелю з керуючою компанією (яка повністю візьме на себе управління), відповідно – з мінімальною залученістю інвестора. Апартаменти будуть продаватися одразу з ремонтом. @FridaySerhiiBG