Вітаю всіх інвесторів у новобудови - в Україні знову відкрито Єдиний реєстр будівельної діяльності! Відтепер кожен, хто планує вкласти власні заощадження у новобудову, має можливість переконатись, що у забудовника є (чи навпаки - немає!) необхідна для проведення робіт дозвільна документація.Наразі в реєстрі відкрита така інформація:✔ публічна мапа будівництва, де відображені всі нещодавно видані дозволи на проведення будівельних робіт;✔ відомості по конкретному об’єкту будівництва;✔ відомості про будівництво за адресою;✔ Дозволи на проведення будівельних робіт та Сертифікати про готовність будинку до експлуатації;✔ МУО на проєктування.Закритими залишились дані про об'єкти критичної інфраструктури - і це, як на мене, дуже вірне рішення.Зауважу, що наразі реєстр працює доволі “криво“ і повільно, та й з повнотою інформації по конкретним об'єктам справи не дуже. Наприклад, не всі картки об'єктів мають мінімальний опис, не кажучи вже про точну адресу або кадастровий номер земельної ділянки та параметри будівництва. Але сподіваюсь, з часом все це буде виправлене.Ну що, побігла дивитись, кому та на що останнім часом були видані дозволи на будівництво 😉
⬆⬆⬆Наприкінці 2022 року середня вартість житлової нерухомості в країнах ЄС вперше з 2015 року продемонструвала зниження, проте орендні ставки продовжують зростати. Як свідчать дані Еurostat, в 4 кварталі 2022 року ціни на житло знизились на 1,5% (порівняно з 3 кварталом 2022 року), а орендні ставки - зросли на 0,6% (порівняно з 3 кварталом 2022 року).Проте, якщо порівнювати вартість житла та орендні ставки з 4 кварталом 2021 року, то побачимо, що і вартість житла, і орендна плата за нього зросли на 3,6% та 2,5% відповідно.Загалом, якщо проаналізувати динаміку цін на житло в Єврозоні та орендні ставки на нього ж, то стає зрозумілим, що протягом останнього десятиріччя оренда демонструє, хоча й невисокий, але стабільний висхідний тренд - з 2010 року вона збільшилась майже на 18%. А ось вартість житла схильна до суттєвих коливань, тут були «падіння та злети» - вона демонструвала і зниження на 5-6%, і зростання майже на 48%.Звісно, в різних країнах і середні ціни, і їх динаміка будуть відрізнятися. Так, якщо брати за точку відліку 2010 рік, то найбільше ціни на квартири зросли в Естонії (+199%), Угорщині (+174%), Литві (+142%), Люксембурзі (+136%), Латвії (+133%), Австрії (+126%) та Чехії (+ 125%). Зменшення вартості житлової нерухомості спостерігалося в Греції (-14%), Італії (-9%) та на Кіпрі (-4%). А ось орендні ставки зросли у всіх країнах ЄС, крім Греції (-23%).Але щось мені підказує, що найближчим часом увага багатьох інвесторів у нерухомість буде спрямована саме на Грецію. Цілком ймовірно, що і вартість житла, і орендні ставки тут можуть піти вгору.
⬆⬆⬆Зустрічайте гаряченьку аналітику - фахівці ЛУН проаналізували всі квартири, виставлені на продаж у Києві, Львові, Одесі, та з'ясували залежність їх вартості від віку будинку.Так, в столиці найдешевша середня вартість квадратного метра - 40-49 тис. грн - спостерігається у будинках так званого «промислового домобудування» - хрущівках та панельках, зведених з 1955-го по 90-ті роки минулого сторіччя. У Львові квартири в будинках цих часів продаються за вартістю квадрата в районі 36-43 тис. грн, а в Одесі - 28-34 тис. грн.Цікаво, що найдорожче в Києві оцінюються квартири в царських будинках та сталінках - в середньому квадратний метр в них коштує більше 100 тис. грн. Це навіть дорожче, ніж в новеньких будинках, зведених вже в наші часи (після 2000 року). Але я вважаю, що тут на ціноформування впливає не стільки рік побудови та технічні характеристики квартири, скільки локація. Адже більш старі будинки збудовані в центральній/прицентральній частинах міста.До речі, серед квартир в нових будинках найвище цінуються квадратні метри, збудовані після 2010 року - їх середня вартість становить 74-76 тис. грн. Зауважу, що в більш «свіжих» будинках (збудованих після 2020 року) середня вартість квадратного метра нижча і становить лише 60 тис. грн.Такий «дисконт» може пояснюватись двома факторами. Перший: збільшений (відносно «доросліших») рівень податкового навантаження при укладанні угоди купівлі-продажу нерухомості. І другий: такі квартири, зазвичай, пропонують без ремонту.У Львові теж найбільше цінуються квартири в старовинних будинках - вартість квадратного метра в них складає близько 60 тис. грн. А ось новобудови коштують трохи дешевше (хоча і дорожче за «хрущівки» з панельками) - квадратний метр в будинках, зведених у 2005-2015 роках, коштує, в середньому, 50-52 тис. грн. Як і в столиці, в більш «свіжих» львівських будинках (збудованих після 2020 року) середня вартість квадратного метра теж трохи нижча і становить 45 тис. грн.В Одесі найдорожче продають квартири в будинках 1930-1935 років побудови - середній метр в них коштує більше 60 тис. грн. А квартири в сучасних будинках продають за 39-48 тис. грн. В будинках, зведених після 2020 року, квадратний метр теж дешевший - він коштує приблизно 38 тис. грн.
З'явилося трохи іпотечної статистики від Держмолодьжитло. В 1 кварталі 2023 року компанією було видано 129 пільгових іпотечних кредитів на загальну суму 202,5 млн грн.Наразі в Держмолодьжитло існують такі програми:✔ пільгове іпотечне кредитування ВПО за рахунок коштів гранту від KfW (Німеччина);✔ пільгове молодіжне кредитування за рахунок коштів статутного капіталу Держмолодьжитла;✔ місцеві програми забезпечення житлом (вони ухвалюються органами місцевого самоврядування).Найактивніше пільгові іпотеки видавались за першою програмою в цьому списку - за рахунок коштів німецького уряду кредит на квартиру отримали 68 родин. За програмою пільгового молодіжного кредитування власне житло змогли отримати 60 родин.Найбільше кредитів було видано в Києві та Київській області - за перший квартал тут укладено 50 іпотечних договорів за всіма програмами. На другому місці - Дніпропетровщина, де було укладено 12 договорів. Третє місце за кількістю укладених угод посідає Одещина, де було заключено 9 договорів.
В березні 2023 року «економічний настрій» українських будівельників поліпшився, проте він все одно залишається песимістичним. Про це свідчать дані індексу очікувань ділової активності (ІОДА), який щомісяця розраховує Нацбанк на основі опитування підприємств.Так, дифузійний індекс (ДІ) серед підприємств будівництва в березні знову не дотягнув до нейтрального рівня (50,0) - за даними опитування, він становив 45,9. Проте, якщо порівнювати з лютневим рівнем (33,5), березневі «майже 46» виглядають непогано та свідчать про послаблення песимістичних бізнес-настроїв у будівельників.Найоптимістичніші очікування у березні стосувались зростання обсягів закупівлі послуг підрядників, а також обсягів закупівлі сировини та матеріалів. Водночас суттєво послабилися негативні оцінки щодо обсягів нових замовлень (з 28,6 у лютому до 47,9 у березні). Ну і вже майже традиційно стабільно високими (66,7) залишаються очікування щодо зростання цін на власну продукцію та послуги.Головними чинниками поліпшення бізнес-очікувань будівельників стали сезонний фактор та стабілізація ситуації в енергетиці.
Почалась розробка Містобудівного кодексу України - і до цього процесу пропонують долучитися всім українцям. «Долучаймося. Без вас особисто нічого не буде. Пишіть нам на пошту, коментуйте дописи на сторінці, беріть активну участь в публічній дискусії», - йдеться на офіційній ФБ-сторінці Містобудівного Кодексу України.Головною метою роботи над новим КМК має стати новий суспільний договір, який дасть чіткі відповіді на питання:◾ Які права і обов’язки є у різних суб’єктів містобудування?◾ Як імплементувати реформу децентралізації в містобудівну сферу?◾ Яким чином наблизити наше законодавство до європейського, аби потім при вступі до ЄС його не змінювати?◾ Як полегшити процеси повоєнної відбудови в справедливий спосіб?◾ За які виклики світового рівня ми хочемо і можемо нести відповідальність?◾ Як будувати безпечні, стійкі, екологічні, економічно спроможні та естетичні міста?Публічний процес складатимется з двох етапів: розробки Концепції Містобудівного Кодексу та розробки відповідних законопроєктів - причому на кожному етапі має здійснюватись відкритий check-up.Як гадаєте, чи справді розробники документа дослухатимуться до бажань та порад пересічних українців?
Відшкодування за зруйноване чи пошкоджене житло може бути під питанням - для тих власників квартир та будинків, інформація про яких не внесена до Реєстру прав на нерухоме майно. Про це пише Роман Нейтер (КШЕ) у власній колонці на шпальтах видання «ЕП».Фахівець звертає увагу на той факт, що інформація про право власності на житло, яке виникло до 2013 року (рік, коли повноцінно запрацював Реєстр), переважно містилась у паперовому вигляді в колишніх БТІ. «Проте ніхто зараз не скаже, яка частина архівів на територіях, охоплених бойовими діями, збережеться», - підкреслює експерт. - Реалістичний сценарій – після повної деокупації території України переважна кількість паперових записів для постраждалих регіонів буде не доступна».Наразі право власності на нерухомість в Україні можна підтвердити лише у судовому порядку. Зважаючи на кількість зруйнованого та пошкодженого майна, є велика вірогідність заDDoSити судову систему та примусити постраждалих роками чекати на визнання права та компенсацію.Інший варіант - розробити позасудову процедуру підтвердження права власності на житло для отримання компенсації. Але в такій процедурі дуже важливо виважено підійти до встановлення відповідних критеріїв, аби уникнути потенційних зловживань.Як думаєте, скільки років після перемоги держава буде відшкодовувати власникам зруйноване житло?
⬆⬆⬆З'явилися обнадійливі новини для інвесторів ЖК Forest - завершити будівництво цього ЖК можуть за рахунок коштів спецфонду міського бюджету. Відповідний Проєкт Рішення вже поданий до КМР.Нагадаю, ЖК «Форест» почали зводити ще до російської агресії як «стартовий» будинок для реконструкції застарілого житлового фонду Лісового масиву та відселення мешканців аварійного будинку по вул. Мілютенко, 23-А. Але частина квартир призначалась для пересічних інвесторів, які і вклали в майбутні квартири в цьому ЖК власні заощадження та очікували на житло вже наприкінці 2021 року (перший запланований строк здачі ЖК в експлуатацію). Але встигнути до визначеного терміну забудовник не зміг, а після початку збройної агресії росії взагалі заморозив роботи та припинив залучення коштів від нових інвесторів.Будує ЖК «Форест» КП «Спецжитлофонд» на перетині вулиць Мілютенко та Шолом-Алейхема (Київ, Деснянський район). Наразі до складу проєкту входить один 5-секційний будинок перемінної (9-25) поверховості майже на 600 квартир.Сподіваюсь, ця новобудова таки буде збудованою, і квартири в ній отримають і мешканці аварійного будинку, і приватні інвестори.
Галузевий інтернет «гуде» про зухвалу оборудку на Івано-Франківщині: підприємець схилив держреєстратора внести в Держреєстр нерухомого майна неправдиву інформацію. А саме: збудувавши замість індивідуального житлового будинку (як це вказано в дозвільній документації) велику 5-поверхівку, в ній зареєстрували 33 апартаменти на окремих власників.Якщо чесно, я не дуже зрозуміла, що так вразило місцеву поліцію та пресу - чи то кількість поверхів у «приватному будинку», чи то кількість квартир-апартаментів в ньому, чи саме той факт, що замість дозволеної до будівництва приватної хатинки з'явився цілий ЖК з апартаментами. Адже, наприклад, в столиці жодний з цих фактів вже ні в кого не викликає подив. Навіть можна сказати, що такі оборудки - це «стала практика», на яку всі вже давно заплющують очі ;)Ну ось, наприклад, в Києві є такий собі ЖК «Метро парк» по вулиці Кам’янській, який розміщується на трьох ділянках, призначених для індивідуального житлового будівництва - і де-юре є саме реконструйованим індивідуальним будинком. А де-факто - це два багатоквартирних будинки заввишки 7-11 (!) поверхів майже на 150 (!) окремих квартир. І нікого така «метаморфоза» не вражає.Більше того, серед дозвільної документації (зареєстрованої, до речі, як корумпованим ДАБІ, так і не корумпованим ДІАМ) є феєричні Повідомлення про початок виконання будівельних робіт на «Капітальний ремонт 9, 10 та 11 поверхів житлового будинку» та Декларація про готовність об'єкта до експлуатації на той же «Капітальний ремонт 9, 10 та 11 поверхів житлового будинку». І тут теж в приватному одноквартирному будинку реєструють більше 100 квартир на окремих власників - і нікого цей факт не дивує. До речі, ЖК «Метро-Парк» не єдиний ЖК в Києві, збудований по такій схемі 😉
За даними Держстату, в минулому році в Україні почали будувати 98,3 тис. квартир, з яких 85 тис. - це квартири в багатоквартирних будинках.Активніше за всіх збиралися зводити нове багатоквартирне житло у Київській області - тут, за даними Держстату, в 2022 році почали будувати 28,8 тис. квартир (25,4 тис. - у багатоповерхівках). На другому місці за активністю опинилися девелопери Львівської області, які в минулому році розпочали будівництво 13,8 тис. квартир (12,4 тис. - у багатоквартирних будинках). А третє місце посіли столичні забудовники, які протягом 2022 року почали будувати 12,1 тис. квартир (12 тис. з них - у багатоквартирних будинках).Як на мене - дуже дивні цифри, які мають мало спільного з реальністю. Здається, українські забудовники наввипередки готуються до повоєнної відбудови України та намагаються «застовбити» за собою цікаві локації для нових проєктів. І дуже шкода, що їх майбутні плани надійно укриті від цікавості пересічних громадян через закриття реєстру будівельної діяльності.P.S. До речі, за даними статистичного відомства, в 2020 році українські будівельники почали будувати 112 тис. квартир, з яких 89,5 тис. були розташовані у багатоповерхівках. Тобто “де-юре” війна не так вже й сильно вплинула на активність українських девелоперів 😉
