Telegram statistics channel - @nerukhomiua

Блекаути, тривоги, “прильоти” — стандартний український risk management. Повертаємось в ефір.Світова нерухомість: два сюжети тижня — оренда без кешу + “зростання”, якого нема🇬🇷 Греція: оренду переводять у безготівку з 1 квітня 2026З 01.04.2026 орендну плату можна буде сплачувати лише банківським переказом на рахунок власника, зареєстрований у AADE через електронну платформу. Перекази на рахунки родичів/представників/адвокатів/керуючих компаній не визнаватимуться для податкових і соціальних цілей.Наслідки: • орендодавець, який бере оплату “поза банком”, втрачає стандартне 5% податкове відрахування; • орендар втрачає право на житлові виплати, зокрема до €800/рік; • бізнес не зможе списувати оренду у витрати, якщо платить не через банк.Це детінізація через платіж: держава робить видимим сам факт оренди й може звіряти декларації з банківськими операціями. Деталі — у матеріалі.🇹🇷 Туреччина: комерційна нерухомість +30,9% за 2025, але реально майже нульІндекс цін на комерційну нерухомість у 2025 зріс на 30,9% р/р, але з урахуванням інфляції реальні ціни -0,5%.По сегментах: • торговельні приміщення: +31% номінально; • офіси: +30,5% номінально, але -0,8% реально.Це класика: “ціни ростуть” у заголовках, а реальне питання — чи росте актив швидше за інфляцію. Дані — у матеріалі.🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Уточнення/кейси — @nerukhomi_signal_bot.Дивимось. Фіксуємо.

З цікавого, що відкрилось з минулого тижня:📍 Київ, вул. Новопольова, 2 — ЖК Family & Friends ⛔️Третя відмова по прийняттю в експлуатацію секції Б (2 черга, 1 пусковий комплекс). 🛠 Причини — максимально приземлені:не завершені сходи/пандуси, не дороблені насосні й електрощитова, не змонтована котельня, системи загазованості та евакуаційного освітлення, ТП, лічильники, виконавчу документацію/акти не надано в повному обсязі. Попередні спроби в травні та вересні 2025 мали ще ширший список недоробок.Прогрес — потроху.🍒 А тепер про іншу чергу цього ж ЖК.Секція В у 3 черзі: орієнтовний строк введення за договором — 2024, але будівництво секції досі фактично не рухається.⚖️ Інвестор відсудив повернення коштів.У матеріалах справи він прямо зазначає, що перебуває у ЗСУ. Фактично: будівництво секції стоїть, а платежі — з порушенням строків. Останній платіж — 24.01.2023. Фонд односторонньо розірвав договір і застосував штраф 5% від вартості об’єкта (а не від внесених коштів). У цифрах це 95 080,35 грн — тобто для інвестора це близько 10,9% від його реальних внесених грошей «за сервіс розірвання».І навіть ці кошти не повернулись «автоматом» — довелось стягувати через суд майже півтора року (з 2024 до рішення восени 2025). Суд стягнув 780 074,65 грн + 7 800,74 грн судового збору.Форс-мажор у рішенні звучить так: це не кнопка «скасувати зобов’язання», його треба доводити — кожній стороні окремо. Іронія в іншому: коли обидві сторони фактично «поставили на паузу» виконання (інвестор — платежі, забудовник/фонд — результат будівництва), наслідки виходять не симетричні. Один отримує штраф, інший — війну, службу і судову тяганину. Коли будівництво стоїть, а штрафи працюють — це вже не бізнес-процес, це модель.GEOS, вам не соромно?Ввести секцію — не виходить уже втретє.Зате “сервіс розірвання” працює без збоїв: 5% від вартості об’єкта (а це майже 11% від внесених коштів), навіть коли людина служить у ЗСУ, а будівництво секції фактично стоїть.Дивимось. Фіксуємо.Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

Оперативний огляд за минулий тиждень (2–6 лютого). Тут — тільки позитив, обсяг і географія.Кейс-розбори, відмови та “недоробки” — окремо.📋 Ввели в експлуатацію: 1 122 квартири🏗 Почали будівництво: 388 квартир🏨с. Поляниця (Буковель): старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (це не квартири, але обсяг вартий згадки)________________ Регіони та об’єкти📍 Київ: 📋 132 | 🏗 0📋 ЖК "Лісова казка 2” (вул. Радистів, 40) — ввели в експлуатацію буд. №2: 132 квартири📍 Київська область: 📋 432 | 🏗 0📋 ЖК Краєвидний (ex iHome) (Крюківщина, вул. Балукова, 1) — ввели в експлуатацію дві черги: 432 квартири📍 Вінниця: 📋 143 | 🏗 0📋 ЖК Manhattan (4-й пров. Леоніда Каденюка) — ввели 4 житлові секції (по 2 під’їзди) + 1 секція торгово-офісна: 143 квартири📍 Житомир та область: 📋 36 | 🏗 0📋 Овруч — відкрили житловий будинок для ВПО: 36 квартир.Реконструкція колишньої казарми під житло. Публічно озвучений бюджет — 112 млн грн. Генпідрядник із естонським корінням, кошти — естонські. Перелік недоробок “усунули за місяць”. Ціна питання — близько $1 000 за м². 😅Коли реконструкція — це вже майже новобудова, але з правильним прапором.📍 Рівне: 📋 55 | 🏗 0📋 ЖК LAKETOWN (вул. В’ячеслава Чорновола, 82а) — перший пусковий комплекс: 7-поверхова секція №3 (+ двоповерховий центр розвитку дитини у стилобаті): 55 квартир📍 Луцьк / Волинська область: 📋 79 | 🏗 0📋 ЖК Модерніст (Струмівка, вул. Чикаленка) — ввели 8-поверховий будинок: 79 квартир📍 Тернопіль: 📋 64 | 🏗 35📋 ЖК «Київ» (вул. Смакули, 1) — 64 квартири (цей кейс уже розібрали).🏗 вул. Бродівська, 11 — старт будівництва (в реєстрі як “реконструкція”): 35 квартир.Не менш цікавий кейс від місцевих магів-ілюзіоністів — coming soon.📍 Івано-Франківськ та область: 📋 117 | 🏗 353📋 ЖК «КАСКАД-ЯРКО» (Вовчинець) — ввели будинок №1: 117 квартир🏗 ЖК Park Residence (вул. Гетьмана Мазепи, 160-А) — старт ІІІ черги: 10-поверховий будинок на 75 квартир🏗 вул. Юліана Пелеша, 1 (поруч/продовження Family Plaza) — 2 пускові комплекси (18 і 13 поверхів): 278 квартир🏗 с. Поляниця, участок Вишні — старт будівництва 10-поверхового готелю на 202 номери (не квартири, але по обсягу це вже окрема вагова категорія)📍 Львів та область: 📋 64 | 🏗 0📋 ЖК “Ядро” (Дрогобич) — введено секції І.3, І.4: 64 квартири_____________Дивимось, фіксуємо.Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.🤓 Документи п’ятниці ще не всі відкриті, тож це нижня межа. Але логіка тижня проста: центр дотискають введення й ставлять крапку в чергах, захід нарощують будівництво і додають поверхи в майбутнє.Підпишіть друзів на канал 🕵️‍♂️

🏆 Приз тижня «А що, так можна було» отримує це:📍 Тернопіль, вул. Олександра Смакули, 1📋 ЖК «Київ» — введено в експлуатацію 10-поверховий будинок на 64 квартири з вбудованими приміщеннями та підземним паркінгом.🕵️‍♂️ За будівництвом стоять фокусники-ілюзіоністи власники девелоперського бренду «Там Де Дім»: Олександр Романюк, Ігор Дзюба та Тарас Старицький. ⚠️ У сертифікаті про введення в експлуатацію зазначено: «відсутні відомості про МУО» — і це, звісно, неймовірно збуджує цікавість. 🔎 Легкий огляд реєстру показує таку послідовність:🗂 07.01.2026 була спроба введення, де МУО підтягнуті (MU01:3196-2059-0364-4192) — але документ ↩️ повернули без розгляду за заявою замовника. ✅ 04.02.2026 об’єкт успішно вводять, де вже офіційно: «відсутні відомості про МУО». 📐 А тепер математика: МУО дають 35% забудови, а в ТЕП площа забудови 1203,7 м² при ділянці 2143 м² — це ~56,2%. У 35% воно не влазить навіть теоретично.Таким чином, МУО як обмежуючий фактор просто “вийняли з рівняння” — і об’єкт ввели в експлуатацію напряму, без перевірки відповідності містобудівним умовам._________Тим часом у паралельному світі: "Кабмін дозволив органам ДАБК використовувати мобільний застосунок «Прозоре будівництво» для прийняття об’єктів в експлуатацію — обіцяють мінімізувати людський фактор і підвищити прозорість".😅Яких реформ вам ще не вистачає, якщо навіть арифметика не заважає введенню в експлуатацію?🤷‍♂️🕵️‍♂️ Коментарі вимкнені. Факти, кейси й уточнення — через @nerukhomi_signal_bot.Дивимось. Фіксуємо.

Провалившись на комунікації про спробу залізти в кишеню приватним орендодавцям квартир реформу ринку оренди, одна пані вийшла з антикризом — і раптом у тексті з’явилась правильна послідовність: спочатку умови, потім обов’язок, і лише в кінці штрафи. Ключовий аргумент звучить тверезо: при нинішніх податках у “білу” оренду не підуть. І тут важливий момент: ця логіка не українська інновація. У Європі оренду легалізують не “штрафом”, а пакетом: посильний податок + облік + юридичні гарантії.Коротко “як у них”:🇪🇸 Іспанія. Спочатку — податкова логіка та стимули: оподатковується чистий дохід, витрати/амортизація враховуються, для житлової довгострокової оренди діють знижки 50%, а за умовами — 70–90%. А вже зараз вони “дозрівають” до інструментів видимості: пропозиція зробити оплату оренди лише безготівково + ідея 1% щомісячного утримання як індикатора ринку, щоб бачити реальні ставки. 🇵🇱 Польща. Просте правило: 8,5% з валового доходу до 100 000 PLN на рік і 12,5% з перевищення. Тут ставка низька, тому ринок легалізується не мораллю, а калькулятором. (Витрати як фактичні не списуються, але й податок інший за логікою — “простий з обороту”.)🇮🇹 Італія. Держава тримає ринок через договір і реєстрацію, а щоб люди не тікали — дає податкову опцію: “cedolare secca” 21% або 10% для пільгових довгострокових договорів. (Є знижки/пільги, але не у форматі “несемо чеки за ремонт”, а через режим/умови договору.)🇷🇴 Румунія. 10% податку застосовується до бази після стандартного відрахування витрат 20% (ефективно ~8% від валової оренди). Плюс рух у бік видимості договорів/потоку.Висновок один: в Європі легалізацію починають з того, щоб зробити модель прийнятною, а вже потім вмикають обов’язковість.А тепер питання до українського “антикризу”.ОК, “реєстрація договорів як захист сторін”. А що саме мається на увазі під “захистом”?• Який механізм швидкого стягнення боргу?• Яка процедура виселення при порушеннях?• Які строки вирішення спорів — реальні, а не “якось через суд”?• Типовий договір — це буде стандарт, який реально працює, чи просто файл “для галочки”? Бо якщо “захист” — це просто запис у реєстрі, то це не захист. Це облік. І тут ще один нюанс, який на ринку всі розуміють: будь-який новий “реєстр” у наших реаліях легко перетворюється на корупційну точку доступу.Як варіант —запропонують “орендного омбудсмена”?. Тобто ще один офіс, який красиво пояснить, чому так вийшло.Дивимось. Фіксуємо.Коментарі вимкнені.Факти, кейси і зауваження приймаємо напряму — @nerukhomi_signal_bot.P.S. пізніше напишу, як це можно зробити ефективно через "Дію", а поки пішов дивитись реестр, чекайте на огляд

Готівка vs прозорість: іспанський підхід до орендиВ Україні говорять про реформу ринку оренди: детінізація, договори, податки.Фоном — 18% ПДФО + 5% військового збору, що на практиці штовхає ринок у кеш.В Іспанії зайшли інакше.Запропоновано: • орендна плата — лише безготівково; • платіж автоматично видимий податковій; • 1% щомісячного утримання на користь AEAT.Ключове: це не податок на дохід. Це технічний індикатор, який дозволяє бачити реальні орендні ставки щомісяця, а не через застарілі індекси.А сам податок в Іспанії виглядає так: • оподатковується чистий дохід, а не валовий оборот; • витрати (ремонт, утримання, амортизація) враховуються; • для довгострокової житлової оренди діє знижка 50%, а в окремих випадках — 70–90%.Тобто логіка проста:спочатку зробити дохід видимим, щоб зрозуміти ринок, і лише в кінці рахувати податок та знижки.В українській дискусії фокус поки що інший:ставки, реєстрація договорів, ролі та відповідальність сторін.При цьому держава не бачить ринку: • не може прогнозувати надходження; • не має бази для житлової політики; • не здатна системно працювати з субсидіями оренди чи ВПО.Але бажання отримати міфічні доходи вже присутнє.Дивимось. Фіксуємо.

Всім привіт, оперативна вчорашня активність з реєстру. Або чим починається лютий 2026 🤓📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО 📋 Об’єкт з минулого посту. Вчора вдалось здати в експлуатацію трисекційний житловий будинок № 1. 9 поверхів та цоколь, +117 квартир.📍 Тернопіль, вул. Чернівецька, 71А ⛔️ Невдала спроба старту І черги будівництва: 10-поверховий житловий будинок з дворівневими квартирами на 9–10 поверхах, 72 квартири.У реєстрі — «добровільне відкликання заявки». У реальності — тернопільське ноу-хау “церковного девелопменту” та кримінальне провадження щодо законності передачі земельної ділянки і зміни її фактичного використання.🕵️‍♂️ Проєкт пов’язують з орбітою міського голови Тернополя Сергія Надала. Серед фігурантів і пов’язаних осіб — Юрій Пилипчук (однокласник мера) та Роман Кришталовський, директор КП «Тернопільбудінвестзамовник», а також члени його родини.📍Миколаїв, вул. Садова, 25 ЖК Grand deLux ⛔️ так, там також є девелоперське життя 😅Земельна ділянка — предмет прокурорської боротьби з міським зонінгом, який у підсумку скасовано судами.При цьому МБУ по об’єкту формально залишаються чинними, однак вони видані з посиланням на план зонування м. Миколаєва, який визнано нечинним. Це створює юридичну вразливість для подальших дозвільних рішень. Минулого року вже ввели в експлуатацію І чергу. Наразі фіксуються недоробки:• не подана повна виконавча документація;• відсутні акти прийняття інженерних мереж (електрика, газ, вода, пожежна сигналізація, ліфти);• невідповідності в актах готовності об’єкта та технічній інвентаризації;• проблеми з доступністю для МГН (таблички Брайля, маркування сходів тощо);• спроба використати старий (минулорічний) акт готовності об’єкта для подальшого введення в експлуатацію🙈. 🕵️‍♂️ Проєкт реалізується учасником групи «Автомир» — Василем Храбаном, через його доньку Валерію Жуковську та дружину Зою Храбан, у колаборації з місцевим забудовником Гургеном Григоряном — нового часу, але старої школи.Дивимось. Фіксуємо.Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

Ще трохи вчорашньої активності з реєстру.📍 Івано-Франківськ, вул. Бугая в с.Вовчинець Житловий квартал КАСКАД-ЯРКО ⛔️ Не вдалось здати в експлуатацію перший будинок. «добровільне відкликання заявки». «Ярковиця» спадок покійного місцевого забудовника та екс-депутата міської ради Володимира Балагури. 🕵️‍♂️ допомагають родині підтримувати девелоперський бізнес екс-депутат Івано-Франківської обласної ради Богдан Соляник та депутат Івано-Франківської міської ради Володимир Фецич 📍 Київська область с. Софіївська Борщагівка ЖК Європейські Липки 🏗після уточнення ТЕПів, нарешті дозвіл на будівництво ІV-V черг будівництва з трьох 7-ми поверхових житлових будинків на 646 квартир🕵️‍♂️ власники торгівельних марок ЖК та девелопера PRO-GROUP DEVELOPMENT Ярослав Ройко та Віталій Прохор🤓 Репутаційно — стабільний девелопер без гучних скандалів, але все ще активно досудове розслідування у кримінальному провадженні № 42023110000000308 від 13.09.2023 за ч. 1 ст.364 КК України. 📍 Львівська область Золочів вул. Затишна 4⛔️ відмова в будівництві двох 6-поверхових будинків 1️⃣ Не подали нормально оформлені документиЗамовник не надав коректного наказу про затвердження проєкту:у сканкопії немає назви підприємства, ПІБ директора і підпису.2️⃣ Проєкт не відповідає будівельним нормамУ житловому будинку не передбачено укриття (захисну споруду або споруду подвійного призначення), що обов’язково за ДБН і Кодексом цивільного захисту.3️⃣ Немає підтверджених паркомісцьНе подано документи, які підтверджують:• достатню кількість паркомісць;• наявність місць для людей з інвалідністю;• реальне розміщення цих місць (поруч із ділянкою, у підземному/наземному паркінгу).4️⃣ Проєкт “не сходиться” з МУО і ДБНЗапроєктовані рішення не відповідають вимогам ДБН щодо житлових будинків і планування території. Отака девелоперська буденність за вчора.Дивимось. Фіксуємо.Підпишіть друзів на канал🕵️‍♂️

🧱 Навіть у США ринок нерухомості має межіThe Washington Post повідомляє про старт найбільшої в історії Вашингтона конверсії офісної нерухомості у житло.У районі Dupont Circle два колишні офісні корпуси перетворюють на житловий комплекс The Geneva:• 532 квартири у 15-поверховій будівлі, з них 60 — доступне житло; частина площ залишиться під комерційні функції. Загальна вартість — $750 млн. Але став можливим лише за активної участі влади • близько $95 млн податкових пільг строком на 20 років;• рекордне C-PACE фінансування $463 млн на енергоефективну модернізацію;• додатковий приватний кредит — $110 млн.З 2024 року у Вашингтоні:• через конверсію офісів уже створено 1 900 квартир і 264 готельні номери;• ще 10 проєктів у стадії реалізації;• 24 об’єкти — у плануванні (потенційно до 6 000 квартир).Контекст:• до пандемії близько 90% центральної частини міста займала офісна нерухомість;• масовий перехід на дистанційну роботу зробив цю модель економічно нестійкою;• навіть зараз місто не розглядає конверсію як універсальне рішення.Житлові проєкти допомагають повернути людей у центр, але не компенсують загальні економічні втрати.Вашингтон очікує бюджетний провал до $1 млрд, зумовлений скороченням федеральної присутності та робочих місць.Окремо визнаються і технічні обмеження:• офісні будівлі складно адаптувати під житло;• проблеми зі світлом, вентиляцією, інженерією;• без субсидій та пільг приватне фінансування майже не працює. _________________Чому це важливо зараз, під час війниНе для дій. Для очищення ілюзій. В Україні вже звучать тези: «після війни ринок усе відновить»; «приватний капітал зайде»; «офіси, готелі, апартаменти — усе адаптується».Матеріал WP дозволяє зафіксувати просту, але непопулярну річ: якщо навіть у США ринок не витягує структурну кризу сам — у нас він тим більше не витягне без активної ролі держави.Це не прогноз. Це факт, підтверджений чужим досвідом.Дивимось. Фіксуємо.

🧱 Довгобуди не трапляються раптово. Вони читаються в документахБільшість проблемних новобудов не «ламаються» на середині будівництва.Вони виглядають передбачувано ще на етапі вибору — якщо відкрити документи, а не рендери.Типовий сценарій один і той самий:будують, продають, обіцяють.А в реєстрах — пауза, суди або тиша.Практика показує: ризик майже ніколи не в одному факторі.Працює комбінація.Найпоширеніші сигнали, які інвестори звикли ігнорувати:— земля з цільовим призначенням «не під житло», але з дуже житловою рекламою;— оренда ділянки на 3–5 років при проєкті на кілька черг;— містобудівні умови на одні параметри, а продаж — на зовсім інші;— дозвіл є, але клас наслідків максимально «полегшений»;— гроші отримує не той, хто будує;— договір, у якому відповідальність акуратно складена на покупця.Кожен пункт окремо зазвичай пояснюють фразою«це технічний момент, потім виправимо».У сукупності це називається не «складний проєкт»,а підвищений ризик, за який платять інвестори.Професійне правило просте:один червоний прапор — причина поставити додаткові запитання.Три і більше — причина не поспішати з грошима, якими б переконливими не були презентації.Повний розбір 10 червоних прапорів у документах новобудови — без емоцій і без піару — тут:👉 https://bit.ly/4b5PpPmДокументи не лякають.Вони просто чесно попереджають.