Статистика telegram channel - @igorbuzovsky_advocate

В продовження теми нового ЦК (законопроєкт №15150).Нова реформа вводить поняття «посідання» (фактичного панування над річчю) та презумпцію його правомірності (ст. 570), що визвало паніку на ринку нерухомості.Як і обіцяв, я БЕЗКОШТОВНО склав для Вас ключові формулювання для внесення до Договору орендиВи можете скопіювати ці формулювання та інтегрувати їх у свій стандартний договір.1. Визначення статусу майна та обмеження «посідання» (568 і 570).«Пункт X.X. Орендодавець є єдиним законним Власником та Володільцем Майна. Передача Майна в оренду за цим Договором є наданням Орендарю права виключно тимчасового строкового оплатного користування і не означає передачу Орендарю прав самостійного фактичного контролю (посідання).Сторони погоджуються, що Орендодавець у будь-якому випадку зберігає за собою повний опосередкований контроль та вище право посідання щодо Майна. Будь-яке перебування Орендаря або третіх осіб у приміщенні після припинення дії цього Договору вважається неправомірним і не створює для Орендаря статусу правомірного посідача.»2. Заборона дій, що імітують «господарське панування»«Пункт X.X. Орендарю суворо забороняється вчиняти будь-які дії, спрямовані на демонстрацію одноосібного контролю над Майном без погодження з Власником, зокрема: змінювати замки на вхідних дверях, встановлювати системи контролю доступу (охорону), здійснювати перепланування, капітальний ремонт або благоустрій території без попередньої письмової згоди Орендодавця.Заміна замків без згоди Орендодавця є істотним порушенням цього Договору і є підставою для його негайного одностороннього розірвання Власником.»3. Механізм протидії «самоуправству» та право на одностороннє закриття доступу — це узгоджена процедура припинення договору, а не «порушення прав посідача».«Пункт X.X. У разі прострочення Орендарем плати за оренду на строк більше ніж ____ днів, або у разі закінчення строку дії Договору та відмови Орендаря звільнити Майно, цей Договір вважається розірваним (припиненим), а право користування Орендаря — скасованим.У такому випадку Орендодавець має право в односторонньому порядку припинити Орендарю та будь-яким третім особам доступ до Майна (в тому числі шляхом заміни замків, відключення комунікацій). Сторони погодили, що такі дії Орендодавця є правомірним способом захисту права власності, не вважаються самоуправством і не є порушенням фактичного контролю (посідання) Орендаря, оскільки Орендар добровільно відмовився від захисту свого посідання, підписавши цей Договір.»4. Фіксація повернення майна (Захист від набувальної давності за ст. 442).«Пункт X.X. Факт припинення фактичного користування Майном Орендарем та повернення повного контролю над ним Орендодавцю підтверджується двостороннім Актом повернення Майна.Якщо Орендар залишив Майно без підписання такого Акту, Орендодавець має право скласти Акт в односторонньому порядку із залученням двох свідків (або представника ОСББ/ЖЕКу), що є беззаперечним доказом припинення будь-яких прав Орендаря щодо Майна та фіксує дату повернення повного контролю Власнику.»🆘Якщо Вам потрібен ГОТОВИЙ договір оренди під сьогоднішній чи під новий Цивільний кодекс, - пишіть у приватні!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

Я просто не міг пройти повз таке оголошення! Це реальний текст реального оголошення з ОЛХ! Як думаєте, що не так з квартирою? Таке можна купляти?«Читайте, будь ласка, уважно: продається ЧАСТКА квартири юридично. Частка - велика. 5/6 - більша частина квартири. 83,33 %По факту другий співвласник ніколи не проживав там, не був прописаний, а 1/12 навіть недооформив. Жодна з часток (1/12 і 1/12) не зазначені в ДРРП. Контакту зі співвласником немає близько 20 років. За цей час квартира неодноразово здавалася в оренду, і він ніколи там не з"являвся і не намагався чинити перешкоди. Співвласник є літньою людиною (___ рік). За юридичними листами на останню зареєстровану адресу не з"являвся.Вигідна пропозиція:до продажу пропонується 5/6 частки двокімнатної квартири біля метро. Цегляний будинок.Фактично — у Вашому розпорядженні вся квартира.Адреса: м. ____, ______ район, біля _, вулиця ___→ Загальна площа квартири: ___ м²→ Площа Вашої частки: ___ м² (5/6)→ Поверх: ___Ціна сформована максимально прозоро - за основу взята середня ринкова вартість аналогічних квартир ується ЧАрайоні, що знаходяться у житловому стані. Оскільки продається частка 5/6, зроблено пряму знижку у розмірі вартості решти 1/6 частки.Продаж квартири від одного власника (мене).Право власності зареєстроване за мною в ДРРП (Державний Реєстр Речових Прав). Я є єдиним власником у реєстрі. Інших співвласників у реєстрі (ДРРП) - НЕМАЄ. Угода нотаріальна. У якості оплати приймаю ВИКЛЮЧНО кошти на ескроу-рахунок. НЕ приймаю готівку. В Україні діє постанова НБУ, згідно з якою розрахунки між фізичними особами за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, на суму понад 50 000 гривень мають здійснюватися виключно у безготівковій формі і у державній валюті - гривні. ЖОДНОЇ ГОТІВКИ НА РУКИ! Все тільки у межах правого поля і за нормами законодавства.На момент угоди в ДРРП буде вказано одного власника — мене. Квартира вже вільна від реєстрації. В ній ніхто не прописаний. Нотаріус оформляє угоду лише за даними реєстру за законом.Право власності підтверджується державною реєстрацією.Особи, які не внесені до Реєстру, не є співвласниками і не мають переважного права купівлі.Угода проходить у нотаріуса, який це перевіряє.Переговори щодо інших часток та співвласника - НЕ ВЕДУ. Нагадую, що відповідно до Закону України «Про захист персональних даних» та Закону України «Про інформацію», поширення персональних даних третьої особи без її письмової згоди заборонено.Тому юридична інформація про дані співвласника не надається.Стан квартири:• Дві кімнати.• Є меблі.• Нові крани/змішувачі у ванній кімнаті.• Холодильник є.• Газова плита, все справне.• Під’їзд охайний.• Квартира готова до проживання або під орендний дохід.!У якості оплати приймаю ВИКЛЮЧНО кошти на ескроу-рахунок. НЕ приймаю готівку. ТІЛЬКИ покупці, які зроблять переказ на ескроу-рахунок.!Телефонуйте, пишіть у вайбер та телеграм».Які маєте думки з цього приводу?

✊АНТИОКУПАСНІ ЗАПОБІЖНИКИ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ НЕРУХОМОСТІ!👉В минулому дописі ми розібрали положення майбутнього ЦК щодо ризиків для орендодавців та власників нерухомого майна, а тепер про страховки.⚠️Щоб не стати жертвою нових законодавчих пасток, ваш підхід до здачі нерухомості в оренду має стати максимально формалізованим. ❌Ера «договорів на колінках» остаточно минає!1. Виключно письмові (можна нотаріальні) договори👉У тексті договору має бути чітко прописано, що орендар є лише КОРИСТУВАЧЕМ, який діє на підставі договору, і його перебування в майні жодним чином не є самостійним «ПОСІДАННЯМ».2. Оцифруйте паперові документи.👉Якщо новий ЦК таки приймуть, то ваше право власності, яке  було оформлене до 2013 року і існує лише на паперовому бланку (паперова реєстрація БТІ і тд), внесіть дані до ДРРП. Нова реформа робить пріорітет на цифрові реєстрації (якщо його ухвалять!).3. Захист від «тихого» захоплення, - Моніторинг.👉Підключіть SMS-маяк або моніторинг через Опендатабот/Opendatabot на свої об'єкти нерухомості.4. Жорсткі акти прийому-передачі👉Кожен крок — заїзд, виїзд, перевірка майна — має фіксуватися двосторонніми актами. В акті виїзду має бути чітко зазначено: «Орендар повернув ключі, повністю звільнив приміщення та припинив будь-який фактичний контроль над майном».5. Блок про форс-мажор та виселення👉Окремо прописуйте процедури на випадок тривалої несплати чи зникнення орендаря (наприклад, право орендодавця в присутності свідків та представника ЖЕКу/ОСББ описати майно, опечатати квартиру та припинити доступ у разі прострочення оплати понад 14 днів). Це допоможе довести в суді, що ви діяли за погодженим алгоритмом, а не вчиняли «самоуправство».👉ВИСНОВОК: Головна зброя орендодавця проти «посідачів» за новим кодексом — це бездоганна цифрова гігієна документів (наявність у ДРРП) та залізобетонний договір, який чітко визначає межі прав орендаря.😳Скласти проекти базових пунктів договору під новий ЦК? 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

😨ОКУПАСИ ПО-УКРАЇНСЬКІ? ЧИ ЦИВІЛЬНИЙ ПРОРИВ?👉Нова «скринька Пандори» чи реформа?👉Як зміни в Цивільному законодавстві загрожують власності українців?🇺🇦Верховна Рада у першому читанні ухвалила проєкт нового Цивільного кодексу.⚠️Проте юристи вже б’ють на сполох: документ містить норми, які можуть стати легальним інструментом для рейдерства та захоплення майна.😨У чому ж криється головна загроза? 👇🔹Що таке «посідання»?Замість класичної тріади (володіння, користування, розпорядження) у проєкті з’являється поняття «посідання» (ст. 568) — фактичний контроль над річчю.❌Це означає, що якщо хтось заліс у ваше приміщення, поставив паркан чи обробляє вашу ділянку без жодних документів — він стає «посідачем».🔹Презумпція правомірностіНайнебезпечніше — стаття 570, яка встановлює принцип: будь-яке посідання вважається правомірним, доки не доведено зворотне.❌Тобто законний власник має бігати судами й доводити свої права, тоді як загарбник отримує юридичний захист свого статусу «посідача». Привіт, іспанський досвід із незаконними поселенцями («окупасами»)!🔹Набувальна давністьУ поєднанні зі статтею 442 ризики зростають у рази. Якщо особа безперервно контролює чужу нерухомість 10 років (або рухоме майно 5 років), вона автоматично набуває право власності. ❌Раніше ця норма теж існувала, але без презумпції правомірності загарбника вона не була такою загрозливою.🔹Чому це не на часі?Адвокати наголошують: упровадження таких норм під час воєнного стану — це бомба сповільненої дії. Мільйони українців виїхали за кордон або втратили фізичний доступ до свого майна на прифронтових чи окупованих територіях. ❌Надання прав тим, хто просто «першим зайняв» або «першим зареєстрував» майно, знищить інститут права власності.⚠️Будь-яка перевага у захисті прав має належати виключно законному власнику. 👉Картка законопроекту: https://itd.rada.gov.ua/billinfo/Bills/Card/69837😨Готується друге читання. 😨Що думаєте про таку ініціативу законодавців? Пишіть у коментарях! 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️НОВА ТЕНДЕНЦІЯ ЧИ КРЕАТИВ В ПОСЛУГАХ РІЕЛТОРА?💡Останнім часом кілька разів до мене звернулись ріелтори із різних міст України із проханням розробити новий тип ексклюзивного договору на продаж та покупку об’єктів нерухомості, де вартість послуг ріелтора тарифікується не в залежності від вартості об’єкту і не як фіксована ціна послуги, а як вартість квадратного метру.👉Тобто, кінцева вартість послуги ріелтора залежить від площі конкретного об’єкту, який буде проданий чи куплений.🤞В одному випадку то було 50$за метр, а в іншому просили прописати 75$ за метр. 😳Як вважаєте, чи життєздатна така модель ціноутворення послуг?👍Я раніше бачив різні підходи:-🔹Фіксована ціна послуги, незалежно від типу та вартості об’єкту;🔹Відсоток від вартості об’єкту (зазвичай 5-6%);🔹Шапка: коли клієнту одразу пропонується гарантована ціна продажу, а вся різниця (шапка) є оплатою послуг рієлтора (якщо повезе наторгувати вище);🔹Фліппінг-прайс: у продаж береться «убита» квартира під ремонт, договором фіксується гарантована ціна, ріелтор робить ремонт за свій рахунок і після продажу забирає різницю (частка компенсує ремонт, а інша – оплата послуги);🔹Більш екзотичні методи тарифікації.😳А який метод «тарифікації» послуг ви вважаєте найбільш вигідним та найбільш справедливим?😳Чи є новий метод тарифікації по квадратним метрам життєздатним ?👉А більше про мої договори для ріелторів на всі випадки життя ви можее прочитати тут:https://t.me/igorbuzovsky_advocate/262🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️ЦІКАВІ ФОКУСИ З АРЕШТАМИ ВІД ВИКОНАВЦІВ!💡Як реально ефективно можна виконати тисячі судових наказів про стягнення боргів по комуналці?✅Зазвичай, комунальники закидали виконавчі листи в Державну виконавчу службу, там вони накопичувались, а потім повертались стягувачу чи в суд через неможливість їх виконання (немає грошей).❌Іноді провадження просто закривались без виконання. 😳Що вигадали зараз?👍Виконавці відкривають виконавче провадження «поверх» вже відкритого (неефективного), креативно підходять до виконання та реально працюють над виконанням. 😳Як це можливо? 👍Та просто робиш помилку у графі «по-батькові» при відкритті або взагалі вказуєш інше «імья» або «по-батькові». 🤡 Вуаля!😨Така ситуація винирнула прямо перед угодою, коли власника провіряли в реєстрі боржників лише по ПІБ, а потім перевірили по РНОКПП і виявилось, що у нього шість записів в реєстрі боржників з іншим «по-батькові».😳Чому так сталося?👉Власники часто аж до самої угоди не охоче надають свої повні дані, посилаючись на воєнний стан і т.д. 🤞Тож! Перед тим, як дати гроші навіть на авансі, не говорячи вже про основний розрахунок, завжди перевіряйте продавця тут (це безкоштовно) за ПІБ та РНОКПП, при чому ОКРЕМО за ПІБ, а потім за РНОКПП (ІПН):https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️ПРО ПУСТІ НАДІЇ ТА ПУСТІ РІШЕННЯ СУДУ!💡Дуже часто на емоціях, на вершині гніву люди приймають рішення йти до суду і там добиватись справедливості.Рішення йти до суду приймається легко, а от наслідки можуть бути різними. Я завжди раджу намагатися вирішити спір МИРОМ.Не кожне рішення суду, навіть, якщо ти виграв суд, може привести до вирішення проблеми! Дуже часто воно тільки поглиблює проблему. Яскравий приклад, коли сусіди в домоволодіння роками та поколіннями судяться за шматок паркану, три куща малини, два метри землі і т.д. В процесі суду змінюються покоління, а вже через 20 років онукам первинних учасників конфлікту не потрібен ні той паркан, ні та малина, ні та земля, і навіть не той будинок! Інколи люди починають судитися із забудовниками про стягнення коштів, думаючи, що судяться з вели кою будівельною компанією, а коли звертаються у виконавчу службу, виявляється, що договір укладався не із будівельною компанією, а із фірмою-прокладкою, у якої статутний капітал 0 грн., немає ні рухомого, ні нерухомого майна, ні навіть 10 копійок на рахунках. Рішення виконати неможливо!Класика жанру: люди 15 років судились із сусідами зверху за залиття квартири, а виявилось, що сусіди зверху не принципово затоплювали, а у них просто не було грошей поміняти вводний кран та три метри труби! Звісно, що і рішення суду про відшкодування шкоди вони жодного разу не виконали! Рішення проблеми було на поверхні: підніміться та запропонуйте допомогу у заміні крану!І таких прикладів тисячі!Біжать по судових коридорах що є сили, отримують рішення, а після пшик!Вирішуйте спори Миром до останньої спроби.🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️ІНВЕСТОРИ ЖК У КИЄВІ ЗАЛИШИЛИСЯ БЕЗ КВАРТИР: ЯК ПРАЦЮЮТЬ РЕЙДЕРСЬКІ СХЕМИ!😨Ситуація навколо новобудови на Саксаганського набула ознак масштабного рейдерства. 👉Ця історія — тривожний дзвінок для кожного, хто вкладає кошти в нерухомість.😳Що сталося? Будинок був введений в експлуатацію наприкінці 2020 року: є сертифікат ДАБІ, офіційна адреса та всі документи на руках у покупців (акти, договори, квитанції). 👍Люди чекали лише на фінальну реєстрацію права власності.⚠️Схема «перекидання» майна:1. Забудовник зареєстрував усі квартири на власну компанію, ігноруючи права інвесторів.2. Після зміни власників компанії-забудовника майно почали стрімко перепродавати між пов’язаними фірмами за цінами, що в десятки разів нижчі за ринкові.3. Створювався ланцюг «добросовісних набувачів», щоб юридично ускладнити повернення квартир законним власникам.4. Щоб затягнути час, справу намагалися перевести у штучні судові спори в інших областях.Наразі відкрито кілька кримінальних проваджень щодо службового підроблення та зловживання владою, але боротьба інвесторів за свої законні квадратні метри триває.👍Вже є кілька позитивних судових рішень, де квартири повернули інвесторам!👉Ось приклад: https://reyestr.court.gov.ua/Review/132808520👍Суд повністю відхилив доводи забудовника та всіх учасників схеми!👉А ТЕПЕР ПОРАДИ!Щоб не потрапити в подібну пастку, дотримуйтесь цих правил:🔹Перевіряйте обтяження. Перед підписанням будь-яких актів перевіряйте ДРРП. 🔹Реєструйте право власності негайно. Щойно будинок введено в експлуатацію і ви отримали пакет документів — не зволікайте ні дня.🔹Фіксуйте оплату правильно. Всі платежі мають бути безготівковими, з чітким призначенням платежу. Це ваш головний доказ у суді.🙏Бережіть свої інвестиції та консультуйтеся з юристами ДО виникнення проблем!👉Ідею допису взято тут: https://t.me/absolutionlab/16365🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️ЯКИЙ ЕКСКЛЮЗИВ КРАЩЕ: ДЕШЕВИЙ АБО БЕЗКОШТОВНИЙ?💡Загалом на ринку нерухомості, у багатьох власників саме слово «ексклюзив» викликає сильну алергічну реакцію. Причини тому історичні (їх знають і ріелтори і власники).✅В цілому, такий інструмент як «ексклюзивний договір» в багатьох випадків є єдиним дієвим способом продажу.👍Первинні ідеї ексклюзиву є НЕ рабство власника, а:1. Відповідальність агента: маркетинг, юридичний супровід, фінансова консультація.2. Відсутність “інформаційного сміття”: немає 20 однакових оголошень, різних цін на один об’єкт, фейкових фото.3. Спільна комісія: агенти не конкурують “в мінус”, а діляться комісією.4. Правова культура: порушення договору - реальні наслідки (штрафи, суди, репутація).❌Але не так сталося, як гадалося!😡В результаті багатьох років неправильного використання ексклюзиву ріелторами, до нього виросло негативне ставлення. 🤞Попит народжує пропозиції!🙌Останнім часом на ринку з’явилися дві основні альтернативи стандартному жорсткому ексклюзиву:1. Безкоштовний;2. Дешевий.🤞Розберемо коротко кожен з них.1. Безкоштовний ексклюзив часто називають «квочкою». При підписанні власнику оголошується комісія 0% + формальний договір. ⚠️Важливо розуміти! Він містить стандартні жорсткі обмеження щодо ексклюзивності із конкретними фінансовими наслідками їх порушення! 😎Ставка: ріелтор дійсно отримує ексклюзивні права на продаж об’єкту, однак, 100% комісії братиме з покупця. 😇Власник після підписання лягає в теплу ванну та очікує ексклюзивного результату роботи. ⚠️Якщо власник продасть сам, то безкоштовний ексклюзив стає максимально дорогим.2. Дешевий ексклюзив.Тут або ставка робиться на демпінгову політику агентства, або на те, що комісія береться із власника та покупця по 50%. Або власник вносить безповоротний внесок «на маркетинг», а все інше стягується з покупця. Наслідки самостійного продажу ідентичні «безкоштовному ЕКСу».😨Тож, який ЕКС обрати краще: безкоштовний або дешевий?🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

⚠️НЕМАЄ ГАЛОЧКИ, - НЕМАЄ І ДЄНЮЖКИ!💡Допис народжений із числених запитів ріелторів про надання допомоги із стягнення комісії.✅Часто буває так:✔️договір із клієнтом укладено, навіть письмовий;✔️роботу виконано;✔️клієнт отримав результат;✔️можна очікувати на дєнюжку;☝️Але із самого початку щось пішло не так! ⚠️Основні причини, коли стягнути комісію просто неможливо:❌1. ДОГОВІР Є, А ВІДНОСИН НЕМАЄ.Іноді спантеличеному клієнту прямо на показі чи перегляді підсовують «формальний» договір із «формальними умовами», «невеликою формальною комісією», він, звісно, на емоціях нічого не читає, а вже на авансі чи на угоді дізнається, що винен певну суму коштів. А ще цікавіше, коли підписується ексклюзив із «нульовою комісією», людина сама продає свій об’єкт, а потім виявляється, що за такий фокус комісія стає зовсім не «нульовою». Тут все просто: притягнутий за вуха договір із прихованими «формальностями» рідко коли може стати підставою для стягнення комісії. Клієнт має розуміти всю суть правовідносин і відповідальності до того, як підпише договір. ❌2. РОБОТУ ВИКОНАВ, АЛЕ НЕ ЗАФІСУВАВ.Часто в договорах передбачена ціла низка дій ріелтора щодо фіксації його роботи: звіти перед замовником, Акти переглядів, оферти і т.д. І от, коли на авансі чи на угоді виникає вимога по сплаті комісії, а клієнт каже: «А де звіти, Акти, оферти і т.д.? Немає:? Ну тоді немає ніжок, немає і шоколадки!»Образлива ситуація, згоден. Але в такому випадку в суд йти немає із чим. Якщо робота мала бути зафіксована певним чином, то без цього і комісії не може бути. ❌3. ДЖЕНТЕЛЬМЕНСЬКІ УГОДИ.Частелько буває так, що очікування комісії базується виключно на усних домовленосятях ріелтора та клієнта. Ну тут і казати немає про що!Усні очікування базуються на усних домовленостях, а тому і регулюються усними нормами. Тут або мають зійтись зарки: перфектна робота ріелтора+абсолютна порядність клієнта, або переговорна майстерність ріелтора. Але! Часто буває і так, що саме усна домовленість та усне слово варто більше стосторінкового договору!🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський