Нотаріус Рудченко Київ

Податкова тепер бачитиме, скільки днів ви перебували в Україні

Державна податкова служба та Держприкордонслужба запровадили автоматизований електронний обмін інформацією. Раніше для отримання відомостей про перетин кордону податкова направляла окремий запит, який прикордонники опрацьовували вручну. Тепер працівник ДПС формуватиме електронний запит, а система автоматично надаватиме відповідь за лічені секунди. І це прямо зазначено в офіційному повідомленні, а не є припущенням чи висновком із новини. Що це означає на практиці? Податкова зможе оперативно перевірити:- коли людина виїжджала з України та поверталася;- скільки днів протягом року вона фактично перебувала в Україні;- чи відповідає заявлений статус податкового резидента або нерезидента реальним обставинам;- чи перебував керівник підприємства в Україні на момент підписання документів;- чи немає ознак фіктивних операцій, «сірого» імпорту або експорту. Особливо важливо це для осіб, які живуть між кількома країнами, отримують доходи за кордоном або вважають себе нерезидентами України.183 дні - важливий, але не єдиний критерій визначення податкового резидентства. Враховуються також місце постійного проживання, центр життєвих інтересів та інші обставини. Нових податків чи правил перетину кордону цим рішенням не запровадили. Податкова і раніше могла отримувати таку інформацію.Але тепер вона отримуватиме її значно швидше.

Тому статус нерезидента має підтверджуватися не лише словами чи підрахунком днів, а сукупністю реальних обставин життя людини.

Продати квартиру дешевше оціночної вартості: можна чи ні?Можна.

Ціна нерухомості визначається сторонами договору. Тому квартира з оціночною вартістю, наприклад, 5 млн грн може бути продана за 3,5 млн грн.

Але є два важливі моменти.1. Податки

Якщо продаж підлягає оподаткуванню, зменшити податки, просто зазначивши в договорі нижчу ціну, не вийде. Для цілей оподаткування дохід від продажу нерухомості визначається за ціною договору, але не нижче оціночної вартості, визначеної відповідно до вимог Податкового кодексу. Тобто якщо квартира оцінена у 5 млн грн, а продається за 3,5 млн грн, у випадку виникнення податків базою для їх розрахунку буде 5 млн грн, а не 3,5 млн.2. Фінансовий моніторинг

І ось тут ситуація цікавіша. Продаж нерухомості нижче ринкової вартості сам по собі не означає порушення.

Причини можуть бути абсолютно логічними: терміновий продаж, стан квартири, особливі домовленості сторін, необхідність швидко отримати кошти тощо. І важливо розуміти ще одну річ.Фінансовий моніторинг - це не оцінка однієї окремої операції у вакуумі.

Це аналіз операції у сукупності з інформацією про клієнта, його діяльність, фінансовий стан, попередні та пов’язані операції, а за необхідності - походження коштів та економічну мету транзакцій. Тому сьогодні продаж квартири за ціною істотно нижчою за ринкову може мати цілком зрозуміле пояснення і не викликати додаткових питань. А завтра ця сама операція разом з іншими операціями людини може стати одним із факторів, які впливатимуть на її ризик-профіль та вимагатимуть додаткового аналізу. Умовно: людина придбала квартиру за 5 млн грн, через короткий час продає її за 3 млн грн, а потім здійснює ще декілька нетипових для свого фінансового профілю операцій. Кожна з них окремо може бути законною.Але фінансовий моніторинг це про оцінку сукупності інформації та фактів.

Тому продавцю, який свідомо продає нерухомість істотно нижче ринку, варто не тільки запитати:«Чи можна так написати в договорі?»

А й подумати:«Чи зможу я через декілька років зрозуміло пояснити економічну логіку цієї операції?»

Бо юридично допустима ціна договору і оцінка фінансового ризику операції - це дві різні площини.

Шлюбний договір чи договір дарування: що краще обрати подружжю?

Уявімо ситуацію. Квартира придбана у шлюбі та зареєстрована на ім’я дружини. Титульним власником є дружина, але майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності. Подружжя хоче, щоб надалі квартира належала лише дружині на праві особистої приватної власності. Як це оформити?Варіант 1 - шлюбний договір.

Шлюбним договором подружжя може визначити, що майно, зареєстроване на ім’я дружини, є її особистою приватною власністю. Шлюбний договір можна укласти у будь-який момент протягом зареєстрованого шлюбу. Але є принципова особливість: він укладається лише особисто. За довіреністю укласти шлюбний договір неможливо.

Тому якщо один із подружжя перебуває за кордоном і не може приїхати в Україну, цей варіант реалізувати не вийде.Варіант 2 - договір дарування.

Тут механізм буде іншим. Подарувати можна лише те майно або ту частку у праві власності, яка належить дарувальнику. Тому чоловік не може просто подарувати дружині квартиру, яка зареєстрована на її ім’я. Спочатку необхідно визначити його частку у праві спільної сумісної власності подружжя, а вже після цього він може подарувати цю частку дружині. У результаті дружина також стає одноосібним власником всього об’єкта, але юридичний шлях до цього результату зовсім інший. І тут є суттєва перевага для тих, хто перебуває за кордоном: договір дарування, на відміну від шлюбного договору, може бути укладений через представника за довіреністю. Але з’являється ще одне питання - податки. Дарування між подружжям зазвичай асоціюється зі ставкою 0%. Проте якщо один із подружжя має статус податкового нерезидента України, необхідно окремо аналізувати правила оподаткування. Податковий кодекс прямо передбачає особливості оподаткування подарунків за участю нерезидентів. І замість очікуваної нульової ставки в конкретній ситуації можуть виникнути 18% ПДФО та 5% військового збору. Щодо шлюбного договору окремих правил оподаткування в Податковому кодексі немає. Тому, якщо подружжя хоче змінити належність майна, особливо перебуваючи за кордоном, варто оцінити одразу декілька обставин:— на кого зареєстроване майно;— кому воно має належати в результаті;— чи можуть обидва з подружжя особисто приїхати до нотаріуса;— чи можна провести правочин через представника;— яке податкове резидентство має кожен із подружжя;— якими будуть податкові наслідки обраного варіанту.

З 11 серпня - новий ліміт на зняття готівкової валюти.

З 11.08.2026 фізична особа може зняти з валютного рахунку готівкову іноземну валюту в еквіваленті до 200 000 грн на день.

Але для зняття гривні з гривневого рахунку нічого не змінилося - 100 000 грн на день.

І саме це важливо для продавців нерухомості. Якщо ви продали нерухомість, наприклад, за 6 млн грн, і кошти зараховані на гривневий рахунок, зняти їх одразу не можна.Ліміт - 100 000 грн на день.

Але є ще один важливий момент. Документ про зняття готівки для її переміщення через кордон діє 90 календарних днів із дати зняття.

Тобто кожна знята сума має свій 90-денний строк, протягом якого її потрібно встигнути перемістити за межі України. І тут виникає проста математика:100 000 грн × 60 робочих днів = 6 млн грн.

Тому при такому порядку зняття та переміщення коштів 6 млн грн - це орієнтир суми, яку можна зняти по 100 000 грн на день протягом 60 робочих днів та встигнути перемістити в межах 90 календарних днів від дати кожного зняття.

Якщо ви купуєте валюту для подальшого вивезення, обов’язково зберігайте документ про її купівлю.

А якщо переміщуєте через кордон готівку в сумі, що перевищує еквівалент 10 000 євро, її необхідно письмово декларувати та мати документи, передбачені митними правилами. Тому новий ліміт 200 000 грн на день - це не про продавця, який отримав гроші від продажу нерухомості на гривневий рахунок. Для нього ключова цифра, як і раніше:100 000 грн на день.

3 МІФИ ПРО ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Попередній договір часто сприймають як майже завершений договір купівлі-продажу. Особливо покупці.«Я вже підписав попередній договір. Я вже заплатив гроші. Значить, продавець більше нікому це майно не продасть». Ні. І це лише перший міф.МІФ №1. Попередній договір не дає продавцю можливості продати майно іншій особі.

Якщо ми говоримо про вже зареєстроване нерухоме майно, окремого реєстру попередніх договорів щодо такого майна немає. Тому сам факт укладення попереднього договору не створює в реєстрі заборони для продавця розпоряджатися об’єктом. І не має значення, скільки покупець уже заплатив:10%, 20% чи навіть 100% вартості. Якщо укладений лише попередній договір, продавець може укласти договір відчуження цього майна з іншою особою, порушивши умови попереднього договору Звичайно, це може мати для продавця юридичні наслідки у його відносинах із покупцем за попереднім договором. Але сам попередній договір не робить покупця власником і не блокує автоматично можливість відчуження майна.

Інша ситуація може бути з об’єктами інвестування, де механізм реєстрації прав та обтяжень залежить від статусу об’єкта. Але це вже інша історія.МІФ №2. Попередній договір - це спрощений договір, тому згода другого з подружжя не потрібна.

Теж ні. Попередній договір - не «спрощена версія» договору купівлі-продажу. Він створює юридичні зобов’язання сторін щодо майбутнього укладення основного договору. А якщо покупець перебуває у шлюбі, питання згоди другого з подружжя не можна просто обійти. І тут є ще одна логіка. Нерухомість - це не тільки права, а й обов’язки.

Якщо майно буде придбане у шлюбі, воно за загальним правилом набувається у спільну сумісну власність подружжя. Тому другий з подружжя має знати про таку угоду. Це не формальність. Це питання прав та майбутніх обов’язків обох.МІФ №3. Якщо я заплатив за попереднім договором 100% - квартира вже моя.

Ні. І це, мабуть, один із найбільш небезпечних міфів. Попередній договір навіть із повною оплатою вартості майна не передає право власності.

Якщо продавець ухиляється від укладення основного договору, сам факт того, що покупець уже передав йому всі гроші, не означає автоматичного виникнення права власності у покупця. Тому формула:«Я заплатив - значить, я власник»у випадку з попереднім договором не працює.

І саме тому попередній договір - це документ, до якого я раджу ставитися не як до «бронювання квартири», а як до серйозного юридичного інструменту. До речі, ще важливий момент. Та це вже не МІФ. Ціна в попередньому та основному договорах має бути узгодженою.

Якщо сторони змінюють ціну - ці зміни потрібно належним чином оформлювати. А не просто згадати про іншу суму вже в основному договорі. І ще:попередній договір не є підставою для проживання майбутнього власника у квартирі.

Тому якщо покупець уже передає гроші, отримує ключі й починає проживати у квартирі - це треба юридично оформлювати окремо. Але є в попередньому договорі і дуже важлива перевага. При його нотаріальному посвідченні нотаріус перевіряє документи, правові підстави та інформацію про обтяження на момент укладення саме попереднього договору. Так, до основного договору ситуація може змінитися. Можуть з’явитися нові обтяження чи інші обставини. Тому перед укладенням основного договору перевірка проводиться знову. Але це не робить попередню перевірку зайвою.Попередній договір - це не «майже купівля».

Це домовленість про майбутню купівлю, яка створює певні права та обов’язки, але не замінює основний договір і не передає право власності. І чим більшу суму ви передаєте за таким договором, тим важливіше розуміти, що саме ви юридично отримуєте взамін.

Міф: якщо ви володієте житловою нерухомістю понад 3 роки, податків при продажу не буде.

Не завжди. Більшість власників упевнені: якщо квартира чи будинок у власності понад три роки, питання податків уже вирішене. Але є нюанс, про який мало хто замислюється.Якщо протягом цих трьох років була проведена реконструкція зі зміною площі об’єкта, варто заздалегідь оцінити можливі податкові наслідки.

Чому? Відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України право власності на реконструйований об’єкт виникає з моменту державної реєстрації такого права. Наприклад, квартира мала площу 100 кв. м, а після реконструкції - 105 кв. м. І тут виникає важливе запитання: чи володієте ви реконструйованим об’єктом понад три роки?

Саме цей аспект може мати значення для оцінки податкових наслідків під час продажу. Крім того, на оподаткування впливає не лише строк володіння, а й кількість продажів протягом календарного року та податкове резидентство продавця.Висновок: податкове планування починається не в день продажу нерухомості, а значно раніше. Іноді - ще до проведення реконструкції та державної реєстрації змін. Кожна ситуація індивідуальна, тому перед продажем нерухомості варто оцінити всі юридичні та податкові наслідки саме у вашому випадку.

Чому перед купівлею нерухомості варто перевірити продавця не лише на арешти, а й на судові спори про стягнення коштів?

Більшість покупців перевіряє, чи немає арешту на майно. Але цього недостатньо. Якщо на момент продажу або незадовго до нього щодо продавця вже розглядається справа про стягнення значної суми коштів, кредитор може поставити під сумнів відчуження майна. Навіть якщо цей спір взагалі не пов’язаний із нерухомістю. У такому випадку кредитор має право звернутися до суду з позовом до продавця та покупця про визнання договору фраудаторним. Простими словами, фраудаторний договір - це договір, який, на думку кредитора, укладено з метою вивести майно з-під можливого стягнення та позбавити кредитора можливості задовольнити свої вимоги.Тому перед укладенням договору варто перевірити не лише об’єкт нерухомості, а й самого продавця: чи немає на дату угоди судових спорів про стягнення коштів.

А що робити, якщо такі спори вже є, але ви, оцінивши всі ризики, все одно вирішили придбати це майно? У такому випадку особливо важливо, щоб договір був укладений за ринковою вартістю, а сама угода не містила ознак, які можуть свідчити про її фраудаторний характер. Верховний Суд оцінює такі справи за сукупністю обставин. Серед них, зокрема:✅ чи відповідає ціна договору ринковій вартості майна;✅ чи не є сторони договору пов’язаними або близькими особами;✅ коли саме було укладено договір щодо моменту виникнення заборгованості або судового спору;✅ чи мав правочин реальну економічну мету, чи був спрямований на виведення майна з-під можливого стягнення. Саме тому сьогодні перевірка продавця є не менш важливою, ніж перевірка самої нерухомості. Адже юридична безпека угоди починається ще до її підписання.

Купуєте у приватного підприємства? Особливо з розстрочкою - зверніть увагу 28 серпня 2025 року набрав чинності Закон №4196-IX, яким скасовано Господарський кодекс України та заборонено створення нових приватних підприємств (ПП). Чинні ПП мають перехідний період до 28.08.2028. І якщо ви купуєте у ПП нерухомість, корпоративні права чи інше майно з розстрочкою платежу, то це вже не просто формальність.Що я рекомендую перевірити покупцю:✔ чи планує власник перетворення ПП у ТОВ або АТ;✔ чи є борги, податкові обтяження, виконавчі провадження;✔ хто буде стороною договору після перетворення;✔ чи передбачено у договорі правонаступництв;✔ як здійснюватимуться подальші платежі після зміни організаційно-правової форми. Особливо важливо при розстрочці. Уявіть ситуацію: ви підписали договір у 2026 році та сплачуєте кошти частинами до 2029 року. У цей час ПП перетворюється на ТОВ. Якщо питання правонаступництва та реквізитів не врегульовані - виникають зайві запити банку, податкові питання та необхідність додаткових документів. Покупець має бути захищений не лише на момент підписання договору, а й на весь період виконання зобов’язань.Якщо ви власник ППНе відкладайте рішення до 2028 року.

У вас є два реальні варіанти:👉 плануєте продовжувати бізнес - запускайте процедуру перетворення;👉 не плануєте діяльність - плануйте правильне припинення (ліквідацію). Не залишайте ПП «у підвішеному стані». Для контрагентів це вже фактор ризику, а для власника - відкладене питання, яке все одно доведеться вирішувати.Важливо: реєстраційні дії у зв’язку з перетворенням можуть здійснювати як державні реєстратори, так і нотаріуси. Тому якщо у вас є ПП або ви плануєте купівлю у ПП з розстрочкою чи довгостроковими платежами, краще завчасно перевірити структуру угоди та підготувати документи правильно.