♻️ Необґрунтовані активи: що це означає у 2026 роціВ Україні діє механізм, за яким майно може бути стягнуте в дохід держави через суд, якщо його визнають необґрунтованими активами.Це судовий процес, у якому держава доводить, що вартість активу суттєво перевищує законні доходи особи.📌 Що можуть визнати необґрунтованими активами?🏠 Нерухомість🚗 Авто💰 Кошти📈 Частки в бізнесіГоловне питання:чи підтверджене походження коштів документально?👤 Кого це стосується?Це особи, які виконували функції держави або місцевого самоврядування.Водночас суд оцінює не лише формального власника, а й:▪️ хто реально фінансував покупку▪️ хто користується майном▪️ чи немає номінального володінняТому майно, оформлене на члена сім’ї або іншу пов’язану особу, також може стати предметом такого спору.⏳ Строк позовної давності - 4 рокиПеребіг - від дня набуття активу.Строки продовжувалися на період карантину та воєнного стану, тому у 2026 році у багатьох випадках вони ще не сплили.⚠️ Важливо для покупцівЯкщо ви купуєте майно у особи, яка виконувала функції держави, варто:✔️ перевірити історію набуття активу✔️ оцінити ризик визнання його необґрунтованим✔️ з’ясувати, чи сплив строк позовної давностіІнакше можна опинитися учасником судового спору — навіть як добросовісний набувач.🎯 Сьогодні важливо не лише те, що «записано в реєстрі»,а й те, чи має актив підтверджену історію походження коштів.
Довіреність легше видати, ніж скасуватиДовіреність оформлюється швидко.20 хвилин - і інша особа вже має право діяти від вашого імені.Але важливо пам’ятати:👉 Скасувати довіреність значно складніше, ніж її видати.⚖ Що потрібно знати довірителюВідповідно до Цивільний кодекс України, довіритель має право у будь-який момент скасувати довіреність.Але:❗ Недостатньо просто звернутися до нотаріуса і оформити скасування.Після цього довіритель зобов’язаний самостійно повідомити свого повіреного про те, що довіреність припинена.Бажано: • зробити це письмово • зафіксувати факт отримання повідомлення • повідомити третіх осіб, якщо довіреність могла використовуватисьЯкщо представник не знав і не міг знати про скасування - юридичні наслідки його дій можуть зберігатися.⚠ Обережно з правом передорученняОсобливо уважно ставтеся до формулювання:«з правом передоручення»Якщо ви видали довіреність із таким правом: • її можуть передати іншій особі • ця особа може бути вам невідомою • контроль над ситуацією суттєво ускладнюєтьсяІ фактично вам доведеться відслідковувати вже не одного, а декількох представників.🔐 Три важливі чинники контролюПеред видачею довіреності завжди оцінюйте:1️⃣ СтрокОбмежений строк - це інструмент безпеки.2️⃣ Наявність або відсутність передорученняЯкщо воно не є необхідним - краще його не передбачати.3️⃣ Обʼєм повноважень та рівень довіри до людиниВидавайте тільки ті повноваження, які ви готові передати саме цій особі.Бо довіреність - це передача частини вашої юридичної волі.💬 Практичне правилоЯкщо ви не впевнені у людині або ситуації - видавайте мінімально необхідні повноваження, встановлюйте строк та зважено підходьте до питання передоручення.Довіреність - це не просто документ.Це управління вашими правами.
♻️ Добросовісний набувач і витребування майна: чому Україна програла в ЄСПЛ і що змінилось після цього🏛️ Європейський суд з прав людиниу справі KOSMATSKA v. Ukraine (04.12.2025)визнав порушення права власності.Це рішення — не про «новий закон»,а про те, що було ДО нього і чому попередні норми довелося змінювати.🔍 Що сталося у справіОсоба законно придбала майно.Через багато років держава його витребувала.Компенсацію не виплатила.👉 ЄСПЛ констатував:держава поклала надмірний і несправедливий тягар на добросовісного власника.Саме через відсутність механізму компенсації Україна програла справу.⚖️ Чому компенсацію присудив ЄСПЛ, а не український судНа момент витребування: • спеціального захисту добросовісного набувача не існувало • компенсація не була обов’язковою • держава могла витребувати майно без фінансових наслідківТому:🔹 майно було втрачено за старими правилами🔹 порушення виправив уже ЄСПЛ🔹 компенсація була присуджена як справедлива сатисфакція, а не за ЦК України📌 Що зробила Україна після таких справУ 2025 році були внесені зміни до Цивільного кодексу(Закон №4292-IX).Їх мета — щоб подібних справ більше не було.Тепер, якщо держава або громада витребує майно, яке раніше їм належало:✅ держава зобовʼязана компенсувати його вартість✅ кошти мають бути внесені на депозит суду ДО подання позову✅ без компенсації позов не розглядаєтьсяЦе означає:👉 держава спочатку платить, а вже потім судиться.❗ Важливий акцентУ справі Kosmatska ці норми не застосовувалися,бо вони діють на майбутнє.Тобто: • заявницю захистив ЄСПЛ • новий закон захищає тих, хто купує майно сьогодніЦе різні механізми, але одна логіка.✅ Практичний висновок для власниківРаніше:ризик помилок держави → на покупцеві.Тепер:ризик → на державі.І саме для цього були змінені правила.🎯 КороткоСправа Kosmatska — це приклад того,як НЕ повинна працювати система.Закон 2025 року — спроба зробити так,щоб до ЄСПЛ більше не доводилось доходити.
🔑 Як правильно купити квартиру з орендарем? + важливий нюанс про переважне правоКоли продається квартира, в якій вже проживає орендар, ви купуєте не просто нерухомість, а об’єкт з правами третьої особи.І якщо це проігнорувати — можна отримати судовий спір замість спокійної інвестиції.⚖️ Оренда «слідує» за майномВідповідно до норм Цивільного кодексу України:✔ зміна власника не припиняє оренду✔ покупець автоматично стає новим орендодавцем✔ орендар має право користування квартирою до закінчення строку договоруТобто після купівлі ви зобов’язані виконувати всі умови чинної оренди.⚖️ І головне — переважне право орендаряОрендар має:🔹 право купити квартиру першим🔹 на тих самих умовах, що й третя особа🔹 право захистити це право через судЯкщо його не повідомили або продали без відмови, він може:👉 вимагати в суді переведення на себе прав та обов’язків покупця👉 та перерахувати відповідну суму коштів, визначену договором купівлі-продажуТобто юридично ви можете втратити статус покупця вже після укладеної угоди.❗ Ключове правило безпечної угодиЯкщо відомо про наявність оренди:📌 нотаріально посвідчена письмова відмова орендаря від переважного права купівлі — ОБОВʼЯЗКОВИЙ документ для договору купівлі-продажу.Не формальність.Не «бажано».👉 Це юридична необхідність.Саме така відмова:✔ має повну доказову силу✔ захищає продавця✔ захищає покупця✔ унеможливлює судові претензії✅ Як оформити правильно1️⃣ Отримати нотаріально посвідчену письмову відмову орендаря2️⃣ Покупцю ДО угоди ознайомитися з договором орендиПеревірити: • строк • орендну плату • порядок розірвання • пролонгацію3️⃣ Зафіксувати все в договорі купівлі-продажуОбов’язково зазначити:✔ наявність оренди✔ реквізити договору✔ факт ознайомлення покупця✔ нотаріально посвідчену відмову💡 Практична порада нотаріуса🏠 Для проживання — припиняйте оренду ДО продажу💰 Для інвестиції — наявність орендаря може бути готовим доходом
📌 Купівля квартири з зареєстрованими особами: ризики для покупцяРеєстрація місця проживання не є правом власності та не забороняє відчуження житла, але може створювати додаткові ризики.🔹 Зареєстровані особи та можливість продажу✔️ Якщо в квартирі зареєстровані повнолітні та дієздатні особи, житло може бути продане.Новий власник має право зняти таких осіб з реєстрації місця проживання у встановленому законом порядку.❗ Якщо в житлі зареєстровані неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні особи,відчуження можливе лише за згодою відповідного органу місцевого самоврядування(органу опіки та піклування).⚠️ Основний ризик для покупцяЯкщо зареєстрована в квартирі особа є боржником, державний або приватний виконавець може здійснювати виконавчі дії за адресою її реєстрації, навіть після переходу права власності.Це може створювати юридичні та побутові незручності для нового власника.🛡️ Як мінімізувати ризикиПеред купівлею житла з зареєстрованими особами рекомендовано:✔️ перевірити кожну зареєстровану особу в: • Єдиному реєстрі боржників; • Єдиному державному реєстрі судових рішень; • реєстрі виконавчих проваджень.Перевірка можлива самостійно або із залученням юриста / нотаріуса.📌 Висновок
🔹 Реєстрація місця проживання — не право на житло, але фактор ризику.🔹 Повнолітніх дієздатних осіб новий власник може зняти з реєстрації.🔹 За наявності неповнолітніх або недієздатних — потрібен дозвіл органу опіки та піклування.🔹 Перевірка реєстрів — обов’язковий етап безпечної угоди.
🏠 Ваучер на житло до 2 000 000 грн від держави: хто може отримати?Держава запровадила програму, за якою можна отримати житловий ваучер на суму до 2 млн грн. Він не є компенсацією за зруйноване житло, а окремим механізмом забезпечення житлом.🔹 Ви можете претендувати на ваучер, якщо одночасно виконуєте такі умови:✅ маєте статус внутрішньо переміщеної особи (ВПО);✅ маєте статус учасника бойових дій (УБД) або особи з інвалідністю внаслідок війни (ОІВВ) — незалежно від того, отриманий він під час АТО/ООС чи після 24.02.2022;✅ перемістилися з тимчасово окупованої території (ТОТ) і це підтверджено довідкою ВПО;✅ фактично проживаєте на підконтрольній Україні території (також підтверджується довідкою ВПО);✅ не маєте іншого житла на підконтрольній території України (винятки: непогашена іпотека або житло в зоні активних бойових дій);✅ не отримували компенсацію за програмою «єВідновлення» за знищене житло та не маєте активних заяв чи участі в інших житлових програмах;✅ не забезпечені житлом для постійного проживання за рішенням органів державної влади.⚠️ Важливо:▪️ умови щодо відсутності житла та державної допомоги поширюються також на чоловіка/дружину та дітей;▪️ ваучер не компенсує зруйноване або пошкоджене житло на ТОТ;▪️ перевірка майна на ТОТ не проводиться;▪️ скасовувати право власності на житло на ТОТ не потрібно.📌 Це окремий інструмент підтримки — не плутати з «єВідновленням».
Згода подружжя — не формальність.У практиці угод з нерухомістю згода подружжя часто сприймається як технічний документ, який “просто має бути”.Насправді ж це юридично значущий документ, сенс якого часто недооцінюють.🔹 Що в дійсності означає згода подружжя на продаж майна?Наявність такої згоди свідчить про те, що другий із подружжя є співвласником 1/2 частки майна, яке відчужується.Це не дозвіл і не формальність — це форма «розпорядження» своєю часткою у праві спільної власності подружжя.🔹 Згода має чітке призначенняВона видається на конкретну дію щодо конкретного об’єкта або декількох об’єктів нерухомості.Поки згода не реалізована, а саме не укладений цивільно-правовий договір, правовий режим майна залишається незмінним.🔹 Згода не змінює права власностіЯкщо між подружжям відбуваються події, що впливають на майнові відносини(розірвання шлюбу, поділ майна, спадкові питання),наявність згоди не призводить до переходу чи припинення прав.🔹 Право власності припиняється лише через цивільно-правові договориЧастка у спільному майні може бути припинена виключно шляхом: • поділу майна подружжя, • дарування, • купівлі-продажу, • або іншого цивільно-правового договору.📌 Висновок:Згода подружжя — це документ від співвласника, а не інструмент припинення права власності.
🎄 Новорічний чек-лист 2026Податки · Майно · Угоди · Бізнес · Безпека2026 рік - це рік усвідомлених рішень і відповідальності.Головне правило - думати як юрист ДО дій, а не після.✅ 1. Податкова ідентичністьПеревір і зафіксуй: • податкове резидентство; • громадянство / множинне громадянство; • податкову адресу.👉 Порада: спочатку визнач свій статус - потім укладай угоди.✅ 2. Декларування доходів • фінансовий період фізичних осіб - календарний рік; • декларація за 2025 рік подається до 01.05.2026; • податки за декларацією сплачуються до 01.08.2026.👉 Порада: декларація - це твоя офіційна фінансова позиція.✅ 3. Подарунки та спадщина • податкові наслідки залежать від ступеня спорідненості; • нотаріальні дії завжди мають податкові наслідки.👉 Порада: не приймай майно, не розуміючи його податкову логіку.✅ 4. Нерухомість • податок на нерухомість фізичні особи сплачують після отримання повідомлення від податкової; • юрособи подають розрахунок до 20.02 і сплачують податок поквартально.👉 Порада: майно потребує юридичної уваги постійно, а не лише під час продажу.✅ 5. Угоди та розрахунки • пріоритет - безготівкові розрахунки; • банки застосовують фінансовий моніторинг; • джерело коштів готується ДО угоди.👉 Порада: розрахунок - частина правової конструкції договору.✅ 6. Множинне громадянство • з 2026 року дозволене; • впливає на податковий статус і фінансові операції; • має значення для спадкування та сімейних відносин.👉 Порада: кілька паспортів - це більше відповідальності, а не більше свободи.✅ 7. Іноземні активи та КІК • іноземні компанії, рахунки, доходи - зона підвищеної уваги; • відповідальність за неподання звітності зберігається.👉 Порада: міжнародні активи потребують системного юридичного супроводу.✅ 8. Спадкування - думай наперед • заповіт; • шлюбний договір; • продумана структура активів.👉 Порада: спадкове планування - це турбота про близьких, а не недовіра.✅ 9. Бізнес і особисте - розділяй • особисті активи ≠ активи компанії; • ризики і відповідальність не мають змішуватися.👉 Порада: бізнес - інструмент, а не загроза твоїй особистій безпеці.✅ 10. Документи • договори; • довідки; • підтвердження доходів; • виписки та архіви.👉 Порада: документи - це актив, захист і спокій.✨ Міні-поради на 2026 рік - як бути найкращим юристом собі▪️ Не йди в угоду без податкової моделі.▪️ Спочатку статус і наслідки - потім нотаріус.▪️ Не плутай “можна” і “безпечне”.▪️ Плануй безготівкові розрахунки заздалегідь.▪️ Іноземний елемент - завжди зона окремої уваги.▪️ Документи зберігай так, ніби вони знадобляться в суді.▪️ Спадкування вирішуй при житті, а не після.#податки#нерухомість#угоди#спадщина#бізнес#юристсобі #2026
Підтвердження доходів при продажу нерухомості: важливий нюанс, про який часто забуваютьЩоб у продавця нерухомості з’явився легальний та підтверджений дохід, цей дохід спочатку має бути підтвердженим у покупця.І тут є ключовий момент👇Сам факт отримання коштів за договором купівлі-продажу не дорівнює підтвердженню доходу.❗️Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, не є достатнім доказом легального походження коштів, які продавець отримав.Саме тому законодавець передбачив обов’язковість безготівкових розрахунків за договорами між фізичними особами, якщо сума договору перевищує 50000 гривень. 🔹 Що відбувається при безготівковому розрахунку: • покупець звертається до банку; • надає документи, що підтверджують походження коштів; • банк проводить фінансовий моніторинг • лише після перевірки відбувається перерахування коштів продавцю.📌 І саме в цей момент формується ланцюг легальності доходу:підтверджені доходи покупця → банківський фінансовий моніторинг → легальний дохід продавця від продажу нерухомості.Безготівковий розрахунок - це не формальність і не “для галочки”.Це механізм, який захищає обидві сторони та дозволяє продавцю в майбутньому безпечно підтверджувати свої доходи.
Розірвання договору купівлі-продажу через невиконання умови про оплатуНотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу лише за умови, що сторони погодили всі істотні умови.Тому й розірвання такого договору можливе лише шляхом укладення додаткової угоди, підписаної обома сторонами та підтвердженої нотаріально.Але що робити продавцю, якщо оплата так і не надійшла?Чи можна захистити себе від цього ризику на етапі укладення договору?Так. І це робиться цілком законним і дієвим способом.Як захистити продавця від неоплати?Щоб мінімізувати ризики, сторони можуть додатково укласти договір іпотеки між продавцем і покупцем.За цим договором: • на предмет нерухомості накладається заборона на відчуження, • покупець не зможе продати, подарувати чи іншим чином передати майно третім особам, • заборона діє до повного виконання зобов’язань за основним договором купівлі-продажу.Чому це працює?Договір іпотеки створює додатковий рівень гарантій:поки гроші не сплачені - майно юридично «заблоковане» і не може зникнути з-під контролю продавця.Це один із найефективніших інструментів захисту права продавця на отримання оплати, коли розрахунок відстрочено або має відбутися у певний строк.
TGLIST.COM.UA
