3 МІФИ ПРО ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Попередній договір часто сприймають як майже завершений договір купівлі-продажу. Особливо покупці.«Я вже підписав попередній договір. Я вже заплатив гроші. Значить, продавець більше нікому це майно не продасть». Ні. І це лише перший міф.МІФ №1. Попередній договір не дає продавцю можливості продати майно іншій особі.

Якщо ми говоримо про вже зареєстроване нерухоме майно, окремого реєстру попередніх договорів щодо такого майна немає. Тому сам факт укладення попереднього договору не створює в реєстрі заборони для продавця розпоряджатися об’єктом. І не має значення, скільки покупець уже заплатив:10%, 20% чи навіть 100% вартості. Якщо укладений лише попередній договір, продавець може укласти договір відчуження цього майна з іншою особою, порушивши умови попереднього договору Звичайно, це може мати для продавця юридичні наслідки у його відносинах із покупцем за попереднім договором. Але сам попередній договір не робить покупця власником і не блокує автоматично можливість відчуження майна.

Інша ситуація може бути з об’єктами інвестування, де механізм реєстрації прав та обтяжень залежить від статусу об’єкта. Але це вже інша історія.МІФ №2. Попередній договір - це спрощений договір, тому згода другого з подружжя не потрібна.

Теж ні. Попередній договір - не «спрощена версія» договору купівлі-продажу. Він створює юридичні зобов’язання сторін щодо майбутнього укладення основного договору. А якщо покупець перебуває у шлюбі, питання згоди другого з подружжя не можна просто обійти. І тут є ще одна логіка. Нерухомість - це не тільки права, а й обов’язки.

Якщо майно буде придбане у шлюбі, воно за загальним правилом набувається у спільну сумісну власність подружжя. Тому другий з подружжя має знати про таку угоду. Це не формальність. Це питання прав та майбутніх обов’язків обох.МІФ №3. Якщо я заплатив за попереднім договором 100% - квартира вже моя.

Ні. І це, мабуть, один із найбільш небезпечних міфів. Попередній договір навіть із повною оплатою вартості майна не передає право власності.

Якщо продавець ухиляється від укладення основного договору, сам факт того, що покупець уже передав йому всі гроші, не означає автоматичного виникнення права власності у покупця. Тому формула:«Я заплатив - значить, я власник»у випадку з попереднім договором не працює.

І саме тому попередній договір - це документ, до якого я раджу ставитися не як до «бронювання квартири», а як до серйозного юридичного інструменту. До речі, ще важливий момент. Та це вже не МІФ. Ціна в попередньому та основному договорах має бути узгодженою.

Якщо сторони змінюють ціну - ці зміни потрібно належним чином оформлювати. А не просто згадати про іншу суму вже в основному договорі. І ще:попередній договір не є підставою для проживання майбутнього власника у квартирі.

Тому якщо покупець уже передає гроші, отримує ключі й починає проживати у квартирі - це треба юридично оформлювати окремо. Але є в попередньому договорі і дуже важлива перевага. При його нотаріальному посвідченні нотаріус перевіряє документи, правові підстави та інформацію про обтяження на момент укладення саме попереднього договору. Так, до основного договору ситуація може змінитися. Можуть з’явитися нові обтяження чи інші обставини. Тому перед укладенням основного договору перевірка проводиться знову. Але це не робить попередню перевірку зайвою.Попередній договір - це не «майже купівля».

Це домовленість про майбутню купівлю, яка створює певні права та обов’язки, але не замінює основний договір і не передає право власності. І чим більшу суму ви передаєте за таким договором, тим важливіше розуміти, що саме ви юридично отримуєте взамін.