У договорі бажано визначити:• офіційну електронну адресу• номер телефону, де встановлені месенджери;• положення про те, що електронне листування є доказом.Телефон використовується для поточної комунікації. Електронна пошта — для направлення юридично значимих повідомлень і документів.На практиці електронну пошту складніше видалити або змінити, ніж історію листування у месенджерах. Вайбер просто може видалити вашу переписку:)4. Обмежений строк ексклюзивності.Ексклюзивний договір не повинен бути безстроковим.З практики:3–9 місяців — для житлової нерухомості;6–24 місяці — для комерційної нерухомості;5. Фіксація розміру винагороди.Доцільно передбачати:комісію у відсоткахта винагороду у фіксованій сумі.Це важливо, оскільки сторони інколи структурують угоду не лише через договір купівлі-продажу (наприклад, корпоративні права, попередні договори, інвестиційні договори тощо), що може впливати на формальний розмір ціни.6. Штраф за ухилення від оплати.Штраф має бути економічно обґрунтованим і стимулювати добровільне виконання договору.Практичний підхід:розмір штрафу має покривати витрати на юридичний супровід судового процесу.Суд не завжди компенсує витрати на адвоката у повному обсязі.7. Перевірка документів на об’єкт.До початку роботи бажано отримати:• документ, що підтверджує право власності;• технічний паспорт;• паспорт та РНОКПП власника;• інформацію про зареєстрованих осіб;• інформацію про заборгованість;• інформацію про обтяження;Це дозволяє:- перевірити повноваження клієнта – встановити, що перед вами дійсно Власник;- підготувати об’єкт до продажу, в тому числі юридично;- підтвердити факт зміни власника у майбутньому.8. Доступ до об’єкта.Рієлтор повинен отримати доступ до об’єкта для проведення:Фото, відеозйомки, підготовки рекламних матеріалів, організації переглядів.Якщо всі описані вище пункти виконано/зафіксовано – є всі шанси на успішний захист у суді. З таким пакетом документів можна звертатись до Адвоката, за консультаціями по суті.Додатково, хочу описати основні схеми ухилення:• покупець і продавець підписують попередній договір без рієлтора;• угода оформлюється через корпоративні права;• покупець оформлює об’єкт на пов’язану особу;• угода оформлюється після завершення строку договору;• клієнт заявляє, що покупця знайшов сам;• сторони занижують офіційну ціну (незаконно, але випадки бувають).Якщо рієлтор розуміє, що є ризик порушення з боку Клієнта, рекомендуємо:1) перевірити ДРРП на предмет «зникнення» квартири з «балансу» власника- Клієнта;2) скачати довідку на нового власника;3) відправити досудову претензію;Претензія необхідна для того, що б показати, що була спроба досудового врегулювання і вирішити питання, не доводячи до суду. Важливі моменти.Строк позовної давності – 3 роки, але не рекомендуємо затягувати із судовим процесом, оскільки стягнення відбувається в гривні.Перед подачею позову необхідно аналізувати матеріальний стан власника і перспективи стягнення винагороди у судовому порядку.