Хто є замовником?Замовником є той, з ким у ріелтора підписаний (або узгоджений в усній формі) договір на надання конкретної послуги:• Власник — замовник, якщо він найняв ріелтора для маркетингу, пошуку клієнта та супроводу угоди. У цьому випадку ріелтор діє в інтересах продавця, щоб продати об'єкт дорожче або швидше.• Покупець/Орендар — замовник, якщо він звернувся до ріелтора з запитом: «Знайди мені варіант за моїми параметрами». Тут ріелтор діє в інтересах клієнта, щоб знайти найкращий варіант і торгуватися за зниження ціни.❕Дзвінок по оголошенню не робить людину «замовником». Це просто лід (потенційний клієнт), який реагує на рекламу товару.Хто має платити комісію?У професійній спільноті існують дві основні моделі, і конфлікти виникають, коли сторони працюють у різних парадигмах:• Модель «Платить той, хто замовив послугу»:Це найбільш логічна та прозора схема. Якщо власник хоче продати нерухомість і наймає фахівця — він оплачує його роботу. Якщо покупець хоче, щоб йому підібрали варіанти — платить він.• Модель СПП (Система Партнерських Продажів):Вважається найбільш прогресивною. Власник платить комісію своєму ріелтору, а той ділиться частиною цієї комісії з ріелтором покупця.Чи є «той, хто подзвонив», замовником?Якщо людина дзвонить по конкретному оголошенню, вона хоче купити об'єкт, а не послугу ріелтора.• Якщо ріелтор вимагає комісію з того, хто просто подзвонив, виникає етичний конфлікт: ріелтор представляє інтереси власника (рекламує його майно), але гроші хоче взяти з протилежної сторони.• Світова практика: Найчастіше комісію платить той, хто отримує вигоду від угоди (власник отримує гроші, а ріелтор допомагає йому зробити це безпечно та вигідно).Суперечки виникають через відсутність єдиного стандарту на ринку. Проте юридично: замовником є той, з ким укладено договір. Якщо ріелтор виставив оголошення від імені власника, то його клієнт — власник. Вимагати комісію з покупця в такий момент — це спроба отримати оплату за послугу, яку покупець не замовляв (йому просто потрібна квартира, а не допомога в її пошуку, бо він її вже знайшов сам).Найбільш здорові ринки працюють за принципом: «Чий інтерес захищаю — той мені й платить». Проблема лише в тому, що навчити весь ринок працювати за однією схемою — завдання не з легких.📊 Статистичні дані в інших країнах:1. Домінування моделі «Комісію платить продавець» (США)За даними National Association of Realtors (NAR), яка об'єднує понад 1.5 млн учасників:• 89% продавців використовують послуги агента для продажу житла.• У переважній більшості випадків (понад 90%) комісію агенту продавця сплачує саме продавець. Потім цей агент ділиться частиною виплати з агентом, який привів покупця.• Це створює максимальне охоплення. Коли покупець знає, що йому не треба платити зверху 3-5% з власної кишені (яка і так виснажена першим внеском або кредитом), він активніше виходить на ринок.2. Вплив на ціну та швидкість продажуСтатистика показує різницю між самостійним продажем (FSBO — For Sale By Owner) та роботою з профі:• Середня ціна продажу об'єкта через агента в США становить приблизно $310,000, тоді як при самостійному продажу — лише $225,000.• Власник, який платить комісію, не «втрачає» гроші, а інвестує в професійний маркетинг, який приносить йому на 20-30% вищу ціну за рахунок створення конкуренції серед покупців.3. Британська модель: Юридична відповідальність.У Великобританії діє закон Estate Agents Act, згідно з яким агент має діяти в найкращих інтересах того, хто його найняв.• Майже 100% угод на вторинному ринку оплачуються продавцем.• Якщо ріелтор бере гроші з покупця, який просто подзвонив по оголошенню, виникає «конфлікт інтересів». Неможливо одночасно захищати інтерес продавця (продати дорожче) і покупця (купити дешевше).