​​Продаж права оренди і банкрутство.Останнім часом ми доволі часто стикаємось із запитами клієнтів, які придбали право оренди, уникаючи класичного поглинання. Робиться це зазвичай щоб зекономити на витратах на аудит цільової компанії, хоча така форма отримання права оренди і не є панацеєю. Доказом цього є і велика кількість звернень клієнтів з приводу подальших проблем.Проте окрім зрозумілих, придбання права оренди містить і неочевидні ризики, про один з яких розкажемо нижче.До 2021 року право оренди сільськогосподарської землі не існувало як самостійний актив. Верховний Суд у постанові від 18.03.2020 у справі №904/968/18 прямо вказав: відчужувати право оренди може лише власник ділянки, але не орендар.Зміни до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу та пов’язаних законів, внесені протягом 2021-2023 років, кардинально змінили ситуацію - орендар отримав право відчужувати оренду без погодження з власником. Право оренди стало повноцінним активом у цивільному обороті.Судова практика оперативно відреагувала. У справі №904/9875/21 Верховний Суд підтвердив: право оренди є майновим активом, на який може бути звернено стягнення. Позицію послідовно підтримано у справах №875/3625/21 (04.12.2024), №904/1615/22 (17.02.2025) та №873/70/22 (29.04.2025).Відреагував і аграрний ринок, поволі змінюючи купівлю аграрних підприємств на придбання права оренди.Проте саме тут окрім тих, що на поверхні, виникає і ризик, який є цілком не очевидним. Разом з можливостями виникли і нові ризики. Так наприклад угоди з придбання права оренди, які нібито відповідають всім вимогам закону, через певний час можуть бути визнані недійсними. Підставою для цього може стати банкрутство компанії продавця оренди. Так Верховний Суд у справах №732/1195/24 та №732/1235/24 підтвердив: право оренди є активом та входить до ліквідаційної маси боржника. При цьому правочини, укладені за три роки до відкриття провадження у справі про банкрутство, за певних умов можуть бути визнані фраудаторними, тобто такими, що вчинені на шкоду кредиторам, що є достатньою підставою для визнання їх недійсними.Таким чином, задля уникнення ризиків при придбанні земельних активів, варто дивитись на більший їх спектр, а не тільки на ризики, пов’язані безпосередньо з правом оренди. І це лише один з прикладів того, що стандартний due diligence землі та права оренди, навіть якщо він був проведений, не відображає повної картини ризиків та далеко не завжди позбавляє необхідності аудиту і компанії-продавця.Команда Kosovan Legal Group супроводжує як класичні Share Deal угоди з поглинання, так і угоди щодо придбання прав оренди землі з урахуванням актуальної судової практики та всіх відповідних ризиків. Звертайтесь до підписання угод, а бажано навіть до початку перемовин, це завжди надійніше і дешевше, ніж вирішувати проблеми закриття.