stepINVEST - новини

🟢 Ризики при інвестуванні в нерухомістьІнвестування в нерухомість — це не лише про дохідність.Це про розуміння ризиків і роботу з ними.Розглянемо ключові категорії.▫️Форс-мажорні ризикиВійна, природні катастрофи та інші непередбачувані події, які можуть призвести до часткових або повних втрат.Ці ризики не контролюються.Інвестор або приймає їх, або страхує ті, що доступні для страхування.▫️ Ринкові ризикиУ періоди економічних спадів ціни на нерухомість можуть знижуватись.Це фундаментальний ризик ринку, який важливо закладати в модель інвестування, а не ігнорувати.▫️ Юридичні ризикиПов’язані з історією переходу права власності та діяльністю продавця.Знижуються через повну юридичну перевірку і відмову від об’єктів із сумнівною історією▫️ Будівельні ризикиЗатримки будівництва, замороження проєктів, проблеми з підключенням комунікацій.Для зменшення цього типу ризиків важливо:• обирати забудовника• аналізувати стадію проєкту• не концентрувати інвестицію в одному об’єкті▫️ Зміни законодавстваМожуть впливати на податки, процедури угод і правила роботи ринку.Цей фактор не контролюється, але потребує постійного моніторингу і адаптації.▫️ Локальні факториРішення місцевої влади, розвиток інфраструктури, зміни оточення.Можуть як підсилювати, так і знижувати вартість об’єкта.🔵 ВисновокРизики — це невід’ємна частина інвестування.Ключове питання — не їх відсутність, а розуміння і управління ними.Саме тому інвестиційне рішення починається не з об’єкта, а з задач інвестора, оцінки ризиків та відповідної стратегії

🇲🇪 Проєкт stepHILL (Будва)Продовжуємо ділитися нашими поточними проєктами.stepHILL — житловий комплекс у Будві, район Бабин До.🗺 Локація — тиха частина міста:• ~12–15 хвилин пішки до Старого міста• ~15 хвилин до пляжу• види на море, гори та містоОсновні параметри:• поверховість: до 5 поверхів• площі квартир: від ~45,5 м² до 108,5 м²• стан: чистова від забудовника• підземний паркінг (не входить у вартість)Завершення перших корпусів — і кв. 2027 ріку.▫️ Що важливо з точки зору інвестораНа поточному етапі будівництва різниця ціни для квартири ~50,9 м² становить €30 540.Вона формується, зокрема, за рахунок поточного рівня входу відносно вартості готових квартир (3 700 - 3 800€/м²) у найближчих конкурентних проєктах — детальніше про них писали в попередній публікації.Фактично мова йде про різницю в ціні на рівні 600 €/м² (50,9 х 600 = €30 540)Ця різниця формується за рахунок:• прогресу будівництва• наявності залишкових ризиків проєкту• формування ринкової вартості готового об’єкта Важливо: це приклад розрахунку, фактичний результат залежить від параметрів квартири, умов угоди та стану ринку. ▫️По окремих квартирах можливі альтернативні формати розрахунку — умови узгоджуються індивідуально.🔗 Презентація проєктуЗа додатковою інформацією — напишіть інвестиційному менеджеру @alexbabaev11

🇲🇪 АКО по stepHILL та stepDUBOVICA: де ми знаходимося відносно ринкуРаніше ми публікували аналіз новобудов у Будві, а зараз, предметно для вас, підготували окрему вибірку будинків навколо stepHILL і stepDUBOVICA — тільки ті об’єкти, які реально конкурують з нами за локацією та класом.Це вже не «середня ситуація по ринку новобудов», а конкретний зріз по об’єктах, на які варто орієнтуватись, щоб розуміти поточний рівень цін і формувати зважений прогноз.Для зручності, таблиця розбита на 3 основні частини:1. Конкуренти на етапі будівництва2. Конкуренти новобудови3. Додаткові об'єкти, які вартують уваги🔗 Посилання на АКООсновні висновки з цього аналізу:▫️Проєкти на етапі будівництваПо найближчих проєктах на етапі будівництва:• діапазон цін — приблизно 2 800–3 900 €/м²• вартість у наших проєктах stepHILL (середня 3 100 €/м²) та stepDUBOVICA (середня 3 300 €/м²) знаходиться всередині цього коридору, з обґрунтованою різницею до якісних готових будинків.▫️ НовобудовиЗа зібраними пропозиціями в найближчих готових комплексах:• середній рівень цін уже зараз — біля 3 700 €/м²• основний робочий коридор — приблизно 3 300–4 000 €/м²• значення суттєво нижче або вище — це поодинокі випадки, а не масовий ринок.🔵 Важливо відзначитиОрієнтиром на момент здачі будинків буде фактичний рівень цін готових якісних об’єктів цього сегмента.• зараз ми бачимо, що цей рівень уже в зоні 3 500–4 000 €/м²• наші поточні ціни на етапі будівництва виглядають ринково, без демпінгу й без "відірваного" завищення.🟢 Як будемо використовувати ці дані• уже сформували таблицю по найближчих об’єктах — це робочий інструмент моніторингу, який будемо регулярно оновлювати• на її основі, за потреби, коригуватимемо внутрішні сценарії по вартості у stepHILL та stepDUBOVICA.АКО — аналіз конкурентного оточення

🇲🇪 Чорногорія: прямі іноземні інвестиції у 2025 роціУ 2025 році обсяг прямих іноземних інвестицій у Чорногорію перевищив 1 млрд €.За підсумками року загальний обсяг ПІІ склав 1,018 млрд €, що на 14,4% більше, ніж у 2024 році.▫️ ТОП-5 країн, з яких надійшло найбільше ПІІ:• Сербія — 141,78 млн €• Туреччина — 136,25 млн €• Німеччина — 71,4 млн €• Кіпр — 70,63 млн €• США — 60,49 млн €Кошти із Сербії, Німеччини та США були переважно спрямовані у нерухомість.ПІІ з Кіпру надходили переважно у формі міжкорпоративного боргу, тоді як з Туреччини — як у нерухомість, так і в міжкорпоративне фінансування, хоча у 2025 році більша частка припала саме на цей напрям.▫️ Інвестиції у нерухомістьУ 2025 році обсяг ПІІ у нерухомість Чорногорії склав 497,4 млн €, що на 9,24% більше, ніж роком раніше.На початку березня минулого року ми також робили власний прогноз на 2025 рік і очікували зростання на рівні 2–3%, тому фактична динаміка виявилася вищою за очікування.При цьому частка нерухомості в загальному обсязі ПІІ дещо знизилася — з 51,2% до 48,9%. Водночас обсяг інвестицій у нерухомість продовжив зростати, що свідчить про більш швидке зростання ПІІ в інших секторах економіки.▫️ТОП-5 країн, з яких надійшло найбільше інвестицій у нерухомість:• Сербія — 90,94 млн €• Туреччина — 53,95 млн €• Німеччина — 44,75 млн €• США — 44,57 млн €• Велика Британія — 27,03 млн €У порівнянні з попередніми роками відбулися зміни у традиційній п’ятірці найбільших ринків покупців. Причина — зростання інвестицій з Великої Британії та суттєве зниження інвестицій з рф.▫️ Серед ринків середнього розміру, які показали значне зростання, варто відзначити:• ОАЕ — 23,17 млн € (+70,73%)• Косово — 14,17 млн € (+63,53%)• Чехія — 9,2 млн € (+132,41%)🟢 Попри доволі «турбулентний» 2025 рік, інвестиції в Чорногорію продовжили зростати і не обмежувалися лише нерухомістю. Частина ПІІ поза цим сектором може бути пов’язана з ним — зокрема через фінансування компаній або міжкорпоративні позики, які часто використовуються для реалізації девелоперських проєктів. Водночас така динаміка може свідчити і про поступову диверсифікацію структури ПІІ в економіці країни.🔗 Джерело: CBCG & stepINVEST

«Нерухомість як інструмент інвестора»Запрошуємо вас на онлайн-вебінар, присвячений інвестиціям у житлову нерухомість Чорногорії, який відбудеться у цей четвер о 18:00. Команда stepINVEST працює з проєктами на різних стадіях — від земельних ділянок до готових квартир із ремонтом.Кожен формат має свої ризики, потенційну дохідність та горизонт інвестування. Cаме ці, а також інші теми розглянемо на вебінарі: ▫ Чому Будва сьогодні залишається ліквідним ринком▫ Способи оплати нерухомості в Чорногорії▫ Як обирати об’єкт залежно від цілі інвестування▫ Які існують ризики при інвестуванні на різних стадіях▫ Чому вхід на стадії будівництва й досі цікавий для інвесторів Також покажемо потенційну вигоду від покупки квартири на стадії будівництва у одному з наших проєктів. 📅 12 березня о 18:00 по УкраїніФормат — до 1,5 години.Передбачені практичні кейси та можливість поставити запитання.Ця зустріч буде корисною для тих, хто розглядає нерухомість як інструмент збереження та примноження капіталу, а не як емоційну покупку.Доєднуйтесь до зустрічі за попередньою реєстрацією: https://event.webinarjam.com/445ol/register/543n2f3r6?webinar_id=1008

🇲🇪 Переговори про вступ Чорногорії до ЄС переходять у фінальну фазуЄвропейська комісія заявляє, що переговори щодо вступу Чорногорії до Європейського Союзу переходять у фінальну фазу.Єврокомісарка з питань розширення Марта Кос повідомила, що зараз готується проєкт Договору про приєднання, а переговорний процес входить у завершальний етап. За її словами, Чорногорія може стати першою країною наступної хвилі розширення ЄС.▫️ Країна значно просунулась у переговорах:• протягом минулого року закрито 6 переговорних розділів• ще 1 розділ закрито на початку цього року• найближчим часом очікується закриття ще одногоТаким чином, загальна кількість тимчасово закритих розділів може досягти 14, що робить Чорногорію найбільш просунутою країною-кандидатом на вступ до ЄС.▫️ Представники ЄС підкреслюють, що ключовими залишаються реформи у сфері:• верховенства права• боротьби з корупцією• протидії організованій злочинностіСаме ці напрямки визначатимуть швидкість завершення переговорів.▫️У парламенті Чорногорії також підтверджують стратегічний курс країни:3 березня була ухвалена резолюція про інтеграцію до ЄС, яку підтримали 53 депутати з 81.Згідно з документом, мета країни — завершити переговори до кінця 2026 року, що відкриє шлях до можливого вступу у 2028 році.На фото: літак авіакомпанії Air Montenegro з брендуванням«28×28 – Next EU Member», присвяченим планам вступу Чорногорії до ЄС у 2028 році

🇲🇪 Чорногорія зрівнює права працівників з ЄС із громадянами країни — крок до закриття переговорного розділуПарламентська більшість запропонувала зміни до законодавства про соціальний і дитячий захист. Громадяни ЄС, ЄЕП і Швейцарії та їхні родини, які користуються свободою пересування, отримають ті самі права, що й громадяни Чорногорії, включно з доступом до соціальної підтримки без дискримінації за громадянством.▫️ Ініціатива пов’язана із закриттям Розділу 2 переговорів з ЄС — «Свобода руху працівників». Законодавство узгоджують із Директивою 2014/54/EU.Ухвалення змін у прискореному режимі демонструє «політичну волю» на шляху євроінтеграції. Для ринку це сигнал про поступове вирівнювання правил праці з європейськими стандартами та зниження регуляторної невизначеності для інвесторів і мобільних спеціалістів.🟢 У ширшому контексті Чорногорія залишається найпросунутішим кандидатом на вступ до ЄС: усі переговорні глави вже відкриті, частину — закрито. Загальний прогрес країн Західних Балкан — на фото 2.

📈 Обсяг прямих іноземних інвестицій у нерухомість Чорногорії за 11 місяців 2025 року.За даними Центрального банку Чорногорії (CBCG), за період січень-листопад 2025 року іноземці інвестували в нерухомість 437,9 млн €, що на 9,27% більше порівняно з аналогічним періодом минулого року (400,8 млн €).Динаміка залишається позитивною, водночас темп приросту поступово вирівнюється після більш активного старту року.Топ-5 країн-інвесторів:1. 🇷🇸 Сербія — 81,2 млн € (+30%)2. 🇹🇷 Туреччина — 46,6 млн € (-17%)3. 🇺🇸 США — 42,1 млн € (+22%)4. 🇩🇪 Німеччина — 39,8 млн € (+25%)5. 🇬🇧 Велика Британія — 25,5 млн € (+80%)🇦🇪 ОАЕ також продемонстрували значне зростання — 21,4 млн € (+78%).Структура країн-інвесторів загалом залишається стабільною без різкого перерозподілу. Найшвидшу динаміку демонструють Велика Британія та ОАЕ, тоді як зниження по Туреччині фіксується саме у сегменті нерухомості.З урахуванням показників за 11 місяців, ринок нерухомості Чорногорії зберігає помірне зростання, переходячи до більш рівної динаміки після активних періодів попередніх років.

Квартири в ЖК stepHILL — унікальна можливість на стадії активного будівництва в БудвіДля тих, хто розглядає вхід у проєкт на стадії будівництва, але не готовий брати на себе високі ризики ранніх етапів, і водночас хоче мати можливість обрати квартиру за плануванням, поверхом і видом, а також отримати потенційну прибутковість до введення будівлі в експлуатацію, ми рекомендуємо звернути увагу саме на stepHILL.Комплекс розташований у тихій житловій частині Будви, без туристичного шуму, але водночас у пішій доступності до моря, Старого міста (12-15 хв) та торгового центру TQ Plaza (10хв). Поєднання спокійного району та близькості до ключової інфраструктури забезпечує стабільний попит як для постійного проживання, так і для оренди.Чому зараз звертаємо увагу саме на цей комплекс та апартаменти в ньому:1. Стадія реалізації У корпусах D, E, F завершено каркас і йдуть внутрішні роботи — це суттєво знижує ризики порівняно з ранніми фазами будівництва. Планова здача — І кв. 2027 року.2. Комплексна забудоваstepHILL — це повноцінний житловий комплекс, а не окремий будинок.Завдяки каскадній посадці більшість квартир мають видові характеристики. Подібні комплексні проєкти в Будві зустрічаються рідко.3. Вартість входуСередня ціна на сьогодні: 3100 €/м².Для порівняння, середня вартість конкурентних готових об’єктів — близько 3700 - 3800 €/м², що формує потенціал капіталізації навіть без активного зростання ринку.4. Умови придбанняДоступний готівковий та безготівковий розрахунок при оплаті.5. Вибір плануваньВ корпусах D, E та F є широкий вибір квартир. Поточна стадія реалізації ще дозволяє обирати серед різних площ, поверхів і видів — від компактних квартир до просторих форматів.👉 Щоб отримати актуальні варіанти, планування, фото та розрахунок по конкретній квартирі — напишіть інвестиційному менеджеру @alexbabaev11.

🇲🇪 Будва концентрує майже половину готельного туризму ЧорногоріїРаніше ми розбирали загальні тенденції туризму за 11 місяців 2025 року — у продовження теми подивимось на приклад локації, де концентрація попиту залишається максимальною.Попри зміну структури туристичних потоків, Будва залишається ключовою точкою туристичного попиту в країні.Навіть без урахування приватного сектору статистика по Будві виглядає показово:• 41,15% усіх іноземних туристів у готелях Чорногорії• 46,74% усіх готельних ночівельТобто фактично майже кожен другий готельний турист і майже кожна друга готельна ночівля в країні припадають саме на Будву.Причому частка ночівель вища за частку туристів — це означає, що гості затримуються тут довше, ніж у середньому по країні.Важливо: мова йде лише про готелі — без урахування апартаментів, повна статистика по яких очікується у 2026 році.🌍 Розподіл попиту за країнамиПопри загальне зростання інтересу до Чорногорії з боку США та Китаю, ці туристи поки що рідше обирають саме Будву як основне місце проживання:• Китай (вкл. Гонконг) — 29,85%• США — 17,52%Водночас існує група ринків, де концентрація вибору Будви значно вища за середню — від 50% і більше (ТОП-15 за часткою вибору локації — у таблицях).▫️Що важливо зафіксуватиБудва залишається головною точкою концентрації готельного попиту в Чорногорії — як за кількістю туристів, так і за обсягом ночівель. Аналогічна тенденція простежується і в приватному секторі, якщо орієнтуватися на дані попередніх років.Висока концентрація туристів у межах одного муніципалітету поступово формує запит на розвиток міської інфраструктури — транспортної, туристичної та сервісної. У подібних випадках саме статистика туристичних потоків часто стає аргументом для запуску муніципальних програм модернізації.З огляду на євроінтеграційний курс країни, такі показники можуть посилити позиції Будви при залученні європейського фінансування на інфраструктурні проєкти у середньостроковій перспективі.