Ваша Рієлторка Маргарита Погосбекова, Київ

[ВЛАСНИКУ] "Ми натрапили на вашу квартиру випадково..."Цю фразу я почула на перегляді від молодої пари. Я запитала: "Як ви про нас дізналися?" Вони знизали плечима: "Та якось випадково стрічка у Фейсбуці підкинула..."Я посміхнулася. Бо про себе знала: це не випадковість. Я заплатила за цю зустріч рекламним бюджетом, налаштувавши алгоритми на пошук саме таких людей.🎯 Але чи достатньо тільки Фейсбуку? Категорично ні.Багато хто думає, що сучасний маркетинг - це замінити старі методи на нові. Моя філософія інша: маркетинг - це тотальна облога.Ми не знаємо заздалегідь, звідки прийде покупець. 🔹 Може, він побачить таргетовану рекламу в телефоні. 🔹 Може, він консерватор, який моніторить лише DOM.RIA та OLX. 🔹 Може, це сусід, який побачить банер на вікні і захоче купити квартиру для батьків. 🔹 А може (і це дуже часто!), його приведе мій колега-рієлтор, якому я запропоную частину своєї комісії.❌ Помилка багатьох продавців: Вони роблять ставку на щось одне. "Повішу банер і чекаю". Або "Виставлю безкоштовне оголошення і чекаю". Це пасивна позиція. Це надія на удачу.✅ Моя стратегія - "Оркестр": Я запускаю всі інструменти одночасно.Портали: Щоб забрати тих, хто шукає прямо зараз.Банер та розклейка: Щоб забрати локальний попит (так, це досі працює!).Таргетинг (соцмережі): Щоб "наздогнати" тих, хто підходить нам за портретом, але не бачить банера.Партнерська мережа: Я активно сповіщаю колег. Поки в Україні немає повноцінної MLS (єдиної бази), я створюю її локально навколо вашого об'єкта. Я кажу ринку: "Приводьте покупця, я поділюся прибутком!".Продаж - це не магія однієї кнопки. Це система, де кожна діра, крізь яку може прослизнути покупець, надійно перекрита. Тому, коли ми з вами починаємо працювати, не дивуйтеся, що я прошу прибрати ваше оголошення. Ми замінимо його на Комплексну Систему Продажу.#власнику #система_продажу #партнерські_продажі #маркетинг_нерухомості

Маленька історія про ШІ, сумки і чесність алгоритмів 🙂У мене є підписки на ChatGPT та Gemini.І от я вирішила порадитись з ними, яку сумку обрати від українського бренду KF.Контекст простий і трохи людяний.Цей бренд орендував приміщення у мого клієнта. Ми об’єкт на Петропавлівській Борщагівці продали, виробництву треба переїжджати. Я подумала: куплю у них сумку. Можливо, так трохи пом’якшиться процес цього вимушеного розлучення 🙂Я чесно попросила ШІ поради.Обидва одразу увійшли в роль стиліста, модного дизайнера та фахівця зі створення образу.І, що цікаво, їхні думки розійшлись.ChatGPT ніби знає мене краще.Gemini виявився креативнішим.Обирати все одно мені. І я це прекрасно розумію.Але найцікавіше почалося далі.Випадково відкриваю Instagram і бачу, що стрічка буквально пропонує мені сумки.Різні. Дорогі й дешеві. Гарні та повсякденні.Я повертаюсь до своїх ШІ з логічним питанням:Як це взагалі вийшло? Я ж питала тільки у вас.І обидва в один голос відповідають:Це не я! 🙂Gemini навіть вирішив обґрунтувати серйозно.Мовляв, вони з Meta конкуренти, і якби він зливав дані клієнтів, це був би скандал світового рівня.І обидва синхронно показали пальцем на сайт бренду.Кажуть: це він. У них, скоріш за все, встановлені cookies та Meta Pixel. Побачили представника цільової аудиторії і одразу почали працювати.Цікава деталь.Мій партнер теж заходив на сайт цього бренду.І йому реклама сумок не полізла взагалі.Алгоритми, мабуть, швидко зчитали, що людина зайшла з бізнесового інтересу, а не вибирати аксесуар.І найцікавіше наприкінці.Обидва мої ШІ дуже швидко переключились на наші повсякденні задачі.Кажуть:А давай краще займемось тим, що для тебе справді актуально.Треба налаштувати піксель та cookies на вашому сайті, де ви продаєте квартири в новому клубному будинку на Яслинській, 3.І тут я впіймала себе на думці, що це було дуже красиво.ШІ відхилив звинувачення.Аргументував.І спокійно повернув мене до реальності та моєї роботи.А сумку я оберу пізніше.Коли буде вільний час 🙂А піксель ми таки підемо і налаштуємо 😉

Чи на часі купувати квартиру в Києві у 2026 роціВідповідь не така проста, як раніше. Війна і майбутня відбудова зробили ринок менш передбачуваним. Тому замість універсальних порад краще думати сценаріями. І чесно зважувати аргументи за і проти.Коли купівля у 2026 може бути хорошим рішеннямКвартира як спосіб бути там, де будуть можливостіКиїв майже напевно залишиться головним економічним хабом. Якщо ваша робота або бізнес прив’язані до міста, квартира стає не лише питанням побуту. Це ще й право бути фізично присутнім там, де з’являтимуться нові проєкти, команди, можливості. Безпека і автономність як рідкісний ресурсПопит сьогодні концентрується не просто на районах. Він концентрується на конкретних адресах, де є укриття, адекватна поверховість, нормальна інфраструктура і можливість пережити перебої зі світлом. Такі місця не з’являються з повітря і їх не можна швидко зробити більше. Дефіцит якісної готовностіПокупці часто обирають те, куди можна заїхати швидко і жити без довгих ремонтів та очікувань. Через це готова вторинка інколи тримає ціну не гірше новобудови, а часом і краще. У 2026 це може зберігатися, бо пропозиція нового житла не безмежна. Коли має сенс почекатиВи можете ще не знати, де захочете жити після війниПісля великих потрясінь люди змінюють рішення двічі. Спершу обирають безпечніше, потім обирають те, що реально підходить під нове життя і роботу. Купівля у 2026 може закріпити вас у місці, яке через кілька років перестане бути вашим. Можливий ривок новобудов у певних сегментахЯкщо фінансування і будівництво активізуються, на ринку може стати більше сучасних будинків. Тоді сьогоднішня покупка ризикує конкурувати з новішими пропозиціями за близькі гроші. Географія попиту може змінитисяЯкщо рівень ризиків по країні зміниться, частина капіталу може перетекти в регіони, які зараз виглядають слабшими. Це не прогноз, а ризик, який варто мати в голові. Маленька підказка на практиціПеред рішенням корисно відповісти собі на кілька питань. Ви купуєте для життя чи для гнучкості. Вам важливіше локація чи автономність будинку. Ви готові до ремонту і очікувань чи вам треба заїхати швидко.

Цікавий факт.В Україні існує більше 20 різних документів, які можуть бути підставою для виникнення права власності.Правовстановлюючі документи — підтверджують виникнення, перехід або припинення речових прав на нерухоме майно, основні із них:1. Договори купівлі-продажу;2. Договір дарування;3. Договір Міни;4. Свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя в разі смерті одного з подружжя;5. Свідоцтво про право на спадщину;6. Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;7. Свідоцтво про право власності, видане органом приватизації.⠀Нетипові.Ми вважаємо, що працюючи з такими документами слід одразу звертатись до юриста.⠀8. Договір довічного утримання;9. Договір про задоволення вимог кредитора;10. Спадковий Договір;11. Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видані до 1 січня 2013 р. органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;12. Видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися;13. Рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийняте власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;14. Рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;15. Ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди;16. Рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;⠀В нашій практиці почастішали Договори Довічного утримання і Свідоцтва про право на спадщину.А які нетипові документи на власність бачили ви?

РОБОТА З ПОКУПЦЕМ. ПЕРША КОНСУЛЬТАЦІЯ. ЧОМУ РІЄЛТОРИ БОЯТЬСЯ СТАВИТИ ПИТАННЯ?На Практикумі зараз розбираємо первинну консультацію покупця в техниці ПРО: Потреба - Рішення - Оформлення.Здається, все логічно. Фундамент консультації це істинна потреба клієнта.Заперечень нема, матеріал сприймають.І тут починається ділова гра.Реальний кейс, який може вибити з колії навіть досвідченого рієлтора.СЦЕНАРІЙПокупець записується на консультацію. Приходить і каже:"Я вже обрав квартиру. Ціна дуже солодка, боюся втратити. Допоможіть швидко перевірити документи та оформити угоду.". РЕАКЦІЯ РІЄЛТОРАВмикається режим швидкого вирішення задачі.Документи відкриті. Алгоритм оформлення вже пояснюється. Рієлтор готовий дзвонити нотаріусу і бронювати час.СТОП ГРАЯ нагадую: ми ж у процесі навчання.Ми тільки що розбирали, що все починається з Потреби.Є як мінімум вісім типів питань, які необхідно проговорити перед тим, як переходити до варіантів рішення.Учасниця відповідає:"Яка ще потреба? Людина не за пошуком прийшла. Вибір зроблено. Він платить за швидкість. Навіщо ставити зайві питання?"Ось у який момент ми виходимо на справжнє професійне роздоріжжя.ПИТАННЯ НА МІЛЬЙОНЯкщо клієнту потрібно тільки оформлення, чому він не пішов до юриста чи нотаріусаЦе ж дешевше і логічніше.Якщо він приходить саме до рієлтора, значить, є інше, приховане завдання. Можливо, сумнів. Можливо, потреба в підтримці. Можливо, рішення насправді ще не остаточне.Коли рієлтор одразу кидається виконувати доручення, він пропускає головне.Етап діагностики. Етап, який дозволяє зрозуміти, з чим ти працюєш насправді.ЧОМУ ПОТРІБНО ЗАДАВАТИ ПИТАННЯ, НАВІТЬ ЯКЩО КЛІЄНТ ВСЕ ВИРІШИВСолодка ціна не завжди подарунок.Іноді це попередження.Що там з документами, сусідами, технічним станом, історією квартириЧи знає покупець, чому йому так щедро поступилисяМотивація.Що, крім ціни, підштовхнуло його до виборуХто буде жити у квартиріЧи відповідає вона способу життя через рік або п'ятьПеревірка реальності.Ми не відмовляємо. Ми ставимо питання, щоб людина сама подумала:чи це правильне рішення саме для неї.ЧОМУ РІЄЛТОРИ БОЯТЬСЯ ПИТАНЬНавіть досвідчені.Бояться здатися нетактовними та втрутитися в особистий простір. Бояться, що клієнт образиться або піде.Бояться втратити комісію, якщо порушать незручну тему.Але ось аналогія.Лікар ставить питання про ваші звички не через цікавість, а тому що без цього не поставить діагноз.Рієлтор це не кур'єр між покупцем і нотаріусом. Рієлтор це фахівець, якому платять за розуміння контексту і захист інтересів клієнта.Без питань рієлтор не знає, що саме оформляє.І чи це не створить проблеми для покупця через півроку.СПРАВЖНЯ МЕЖАМежа проходить не там, де рієлтор ставить питання. Межа там, де рієлтор запитує заради себе.Питання, поставлені заради клієнта, завжди доречні.Реальна майстерність у тому, щоб ставити питання так, щоб людині було спокійно.І корисно.І відчутно, що її справді слухають.І ОСТАННЄ ЗАПИТАННЯ ДО КОЛЕГЯк ви вважаєте, якщо клієнт прийшов тільки за оформленням,повинен рієлтор швидко виконати дорученнячи професійний обов'язок рієлтора притримати ситуацію і розібратися глибшеДе для вас межа між професійними питаннями та нав'язливістюЧекаю ваших думок 👇