stepINVEST - новини

Будва може отримати інвестпроєкт на €700 млн — ініціатива MK GroupКомпанія MK Group подала ініціативу уряду Чорногорії та Раді з приватизації, представивши бачення розвитку готельної групи «Будванська рив’єра».📍 План охоплює реконструкцію комплексу «Слов’янський пляж» та готелю «Александар» у сучасний туристичний центр з екологічними, культурними, рекреаційними та комерційними просторами.💶 Загальна вартість проєкту оцінюється у 700 млн євро.Ключові акценти:• параметри забудови нижчі, ніж у чинних планах;• розвиток стійкого туризму та готелів категорії 5★;• створення конгресного центру для цілорічної активності Будви;• збереження понад 100 тис. м² зелених зон та нові підземні паркінги.Архітектурне рішення розробляє британська студія Make у співпраці з Aspect Studios та MSTEP.У MK Group наголошують, що це — найзначніший інвестиційний план у чорногорському туризмі за останні десятиліття. Те, що Чорногорія рухається шляхом поступового переходу від сезонного туризму до цілорічного — це гарний сигнал. Масштабні проєкти такого рівня можуть суттєво вплинути як на ринок нерухомості Будви, так і на привабливість країни загалом.👉 Ми вважаємо, що: ревіталізація двох ключових об’єктів у центрі Будви прибирає «вузьке місце» локації та формує кластер 5★ із конгресною функцією: це підвищує статус району, підтримує зростання цін і орендних ставок у пішій доступності, подовжує сезон завдяки MICE-трафіку та покращує ліквідність завдяки інфраструктурі (паркінги, зелені зони). За обмеженіших параметрів забудови ризик перенасичення нижчий, тож середньо-довгостроково ми очікуємо здоровий апсайд для якісних проєктів навколо (за умови поетапної реалізації та проходження погоджень). 🔗 Джерело: RTCG

Особливості виходу з первинки: досвід ДубаяМи вже показували приклад, як у Чорногорії інвестори можуть вийти з проєкту ще на етапі будівництва та зафіксувати прибуток.Але не на всіх ринках усе працює так само. В Еміратах, наприклад, вихід із первинки має зовсім іншу логіку та специфіку.📌 Корисна інформація про особливості виходу на вторинний ринок у Дубаї(зі виступу Костянтина Писаренка на Kukhar Discussion Court)Посилання на момент у відео: https://youtu.be/9QlxDi0HfjY?t=13711На відміну від Чорногорії, де ринкова ситуація дозволяє інвесторам виходити без особливих проблем з проекта на етапі будівництва фіксуючи гарний прибуток, ми приводили один з таких прикладів нещодавно (посилання на публікацію) то на ряде рынков, и в частности Эмиратов это сделать довольно сложно Запитання від Абдурахмана:"Костянтине, первинний ринок Еміратів вражає своєю динамікою та технологічністю. Але що відбувається на виході?Є думка, що проєкти на момент здачі вже морально застарівають, а інвестори при виході стикаються з проблемами. Чому так багато скарг? Адже цифри продажів вражають, а черг на виході, як правило, немає. Можеш пояснити, що відбувається?" Відповідь Костянтина: що відбувається на виході з первинки?1. Кожен новий проєкт кращий за попередній.Забудовники постійно вдосконалюють свої проєкти: додають сучасні технології, новий дизайн і розвинену інфраструктуру.У результаті старі об’єкти (навіть ті, що почали будувати у 2020–2021 роках) втрачають конкурентоспроможність і стають менш затребуваними.2. Потужний маркетинг первинки та інтерес рієлторів.У маркетинг первинних об’єктів вкладають колосальні ресурси.Наприклад, на презентацію одного з проєктів забудовник витратив $10 млн.Рієлторам вигідніше продавати первинку, адже їхня комісія там у середньому сягає 5% (її сплачує забудовник).На вторинному ринку комісія законодавчо зафіксована на рівні 2%, при цьому трудовитрати у 3 рази більші.Через це продавцям вторинки доводиться:• знижувати ціни.• збільшувати витрати на просування (наприклад, додаткові бонуси рієлторам).3. Помилки короткострокових інвесторівУ 2022–2023 роках ринок привабив багато інвесторів, особливо з країн колишнього СНД. Багато хто заходив за порадами неякісних спеціалістів з очікуванням швидкого виходу за пів року — рік і в середньому оплачував лише 20% вартості об’єкта.Однак на практиці:• Перепродаж у проєктах, де інвестори набрали квартири, або неможливий до введення будинку в експлуатацію, або супроводжується втратами щонайменше 10–15% від ціни купівлі.• Через неправильні очікування люди стикаються з проблемою — нічим сплачувати розстрочку.4. Зміщення попиту на готове житлоПокупці «вторинного» ринку віддають перевагу готовим квартирам, які можна одразу використовувати або здавати в оренду. Будинки, розпочаті у 2021–2023 роках, поки що не здані. Їх введення в експлуатацію очікується лише з наступної весни й далі. Водночас старий житловий фонд стає неконкурентоспроможним на тлі нових проєктів.Висновок. Складнощі виходу з первинного ринку пов’язані з:• Підвищенням рівня нових проєктів, що знижує попит на вже існуючі.• Потужним маркетингом первинки та низькою зацікавленістю рієлторів у «вторинці» через різницю в комісіях.• Хибними очікуваннями короткострокових інвесторів, які розраховують на швидкий вихід і продають зі збитком.• Великим попитом на готове житло, яким можна користуватися чи здавати в оренду, тоді як незавершені об’єкти доводиться продавати зі знижкою❓Цікаво, хто з учасників має практичний досвід виходу з первинки в Дубаї?Розкажіть, як це було у вас — вдало чи з викликами?Діліться досвідом у коментарях!

Продається простора квартира з 2 спальнями та панорамным видом на море в Будві 🏡 Житловий будинок stepGOOD – ідеальний варіант для життя чи оренди. Об’єкт з високим класом комфорту і панорамним видом на Адріатику. Сучасний будинок з ліфтом, охайним під’їздом і доглянутою територією введений в експлуатацію у 2021 році. У вартість квартири вже входить власне паркомісце.📍ЛОКАЦІЯ (посилання на карту)Квартира розташована в одному з найпрестижніших і найпривабливіших районів Будви — Комошевина, всього за 8 хвилин пішки до моря. Усього за 200 метрів знаходиться приватна міжнародна школа — Adriatic College.ПЛАНУВАННЯ:☑️ Простора вітальня з кухнею☑️ Дві світлі спальні☑️ Дві ванні кімнати☑️ Великий балкон з видом на Адріатичне море, Будву та гориКвартира повністю готова до комфортного життя — оснащена кондиціонером, теплою підлогою, сучасною технікою, включно з пральною та посудомийною машиною, а також швидкісним Wi‑Fi.• Рік здачі будинку: 2021• Кількість кімнат: 2• Поверх: 1• Площа: 73 м²• Паркінг: поруч із будинкомВартість: €313 900 (4 300 €/м²)Можлива оплата готівкою. Щоб отримати більше інформації, зв’яжіться з Олександром:@alexbabaev11

📉 Будівельні дозволи в Чорногорії – історичний мінімумУ Чорногорії вже другий квартал поспіль фіксується різке падіння кількості виданих дозволів на будівництво.• У І кварталі 2025 видано 59 дозволів, що на 40% менше, ніж за аналогічний період 2024-го (99 дозволів)• У II кварталі тенденція тенденція лише посилилась, було видано лише 10 дозволів на будівництво 🏗.Це всього 57 юнітів загальною площею 4 310 м² — найнижчий показник за всі роки спостережень.Для порівняння: у II кв. 2024 року було 55 дозволів (148 юнітів, 11 087 м²). Отже, падіння становить:• –74% за кількістю дозволів,• –72% за площею.Чому так?З 1 січня 2024 року набрав чинності новий "Pravilnik o uslovima za izradu tehničke dokumentacije za stambenu zgradu", який:• встановив мінімальні нетто-площі квартир та окремих кімнат,• запровадив вимоги до ширини коридорів, холів, сходів та вхідних зон,• чітко нормував умови для ліфтів залежно від поверховості та кількості мешканців,• посилив вимоги до освітлення, вентиляції та доступності для людей з інвалідністю.📌 Висновок: Низька кількість виданих дозволів вже сьогодні формує дефіцит пропозиції на горизонті 2,5–3 років. Тому можна очікувати зростання вартості житлової нерухомості в Чорногорії, якщо ринкове та економічне середовище залишатиметься відносно стабільним.🔗 Джерело: stepMONTE, Monstat

🇲🇪 Нагадуємо: Чорногорія входить до SEPAМи вже писали про це раніше, але варто повернутися до теми — адже йдеться про одну з найважливіших змін для фінансової системи країни.📅 З 7 жовтня 2025 року всі платежі в євро з Чорногорії до країн SEPA відбуватимуться за єдиними європейськими правилами.⚡️ З травня 2026 року до системи приєднається і Сербія, що особливо важливо для приватних переказів та бізнесу між двома країнами.SEPA означає:• до 1 робочого дня на звичайні транзакції,• кілька секунд на миттєві платежі,• низьку й однакову вартість у всіх країнах зони.SWIFT залишається для глобальних операцій, але:• платежі займають 2–5 днів,• комісії часто значні через посередників,• процес складніший і дорожчий.📌 Щоб модернізувати фінансову інфраструктуру під стандарти SEPA, уряд Чорногорії вже залучив кредит у 8 млн євро від МБРР.👉 Для інвесторів це означає зручніші міжнародні розрахунки, нижчі витрати на перекази та ще один крок країни до європейських фінансових практик.🔗 Джерело: Investitor.me

🌍 Куди мігрують доларові мільйонери у 2025 році?За даними Henley & Partners, у 2025 році країну проживання змінять 135 000 доларових мільйонерів.📉 Найбільший відтік очікується з:1. 🇬🇧 Великобританії – мінус 16 500 мільйонерів (статки на $91,8 млрд).Головною причиною є заплановане скасування статусу "non-dom", який давав звільнення від податків на доходи з-за кордону. Крім цього, підвищують податок на приріст капіталу і змінюють оподаткування спадщини. На відтік також впливають загальне зростання вартості життя (висока оренда та витрати на дітей), зниження економічної впевненості та низькі темпи зростання економіки.2. 🇨🇳 Китаю – мінус 7 800 ($55,9 млрд).3. 🇮🇳 Індії – мінус 3 500 ($26,2 млрд).У десятці країн-аутсайдерів також: Південна Корея, рф, Бразилія, Франція, Іспанія, Німеччина та Ізраїль.📈 Головні напрямки переїзду:1. 🇦🇪 ОАЕ – +9 800 мільйонерів ($63 млрд).2. 🇺🇸 США – +7 500 ($43,7 млрд).3. 🇮🇹 Італія – +3 600 ($20,7 млрд).Далі – Швейцарія, Саудівська Аравія, Сінгапур, Португалія, Греція, Канада та Австралія. 📊 Цікаво: за останнє десятиліття найбільший % приріст мільйонерів зафіксовано у 🇲🇪 Чорногорії — +124%.👉 Детальніше на фото №2.На цю динаміку вплинули:• програми отримання громадянства через інвестиції (2019–2022),• низькі податки,• перспектива вступу до ЄС• вихід до Адріатичного моря. Загалом, міграція мільйонерів протягом останніх 10 років поступово зростала до пандемії. У 2023 році показники перевищили доковідний рівень, а в 2024 становили 128 000 осіб, продовживши тенденцію до зростання.👉 Детальніше на фото №3.🔗 Джерело: Henley & Partners

Кількість туристів у Чорногорії — хто приїжджає у 2025 роціТрохи раніше ми писали загалом про туристичний сезон на основі кількості ночівель, а зараз підготували дані по загальній кількості туристів та їхній географії.👥 ЗАГАЛОМЗа перші 7 місяців 2025 року Чорногорію відвідали 1,39 млн туристів, що на +4% більше, ніж за аналогічний період минулого року.Це може виглядати трохи несподівано, якщо згадати дані по ночівлях, але тепер стає зрозуміло куди йде тренд.🌍 ТОП-10 КРАЇН ЗА КІЛЬКІСТЮ ТУРИСТІВ1. Сербія – 250,7 тис. (+1,1%)2. рф – 111,7 тис. (–2,3%)3. Боснія і Герцеговина – 105,4 тис. (–2,6%)4. Туреччина – 83,7 тис. (–17,1%)5. Німеччина – 74,5 тис. (–1,9%)6. Великобританія – 66,4 тис. (+8%)7. Франція – 54,7 тис. (+7,9%)8. Ізраїль – 53,6 тис. (+47,1%)9. Китай – 49,3 тис. (+49,4%)10. Косово – 47,6 тис. (–9,5%)📈 КОГО ЩЕ ВАРТО ВІДЗНАЧИТИ11. Польща – 46,1 тис. (+1,2%)12. Україна – 41,5 тис. (+15,5%)13. США – 34,3 тис. (+14,6%)Якщо фіналізувати дані двох новин, то загальна кількість відвідувачів зросла на 4% за сім місяців 2025 року, що підтверджує привабливість Чорногорії як туристичного напрямку. Водночас кількість ночівель зменшилася на 4,6%, що свідчить про скорочення середнього терміну перебування. Це вказує на зміну поведінки туристів, але наскільки суттєвою буде ця тенденція для країни, можна буде оцінити лише за підсумками всього року.Варто відзначити, що нова нерухомість та готелі з високим рівнем сервісу й якості продовжують користуватися високим попитом.З позитивного, така зміна напряму розвитку туризму може стати сигналом для частини власників житла і довгострокова оренда стане для них більш привабливою. Це може зменшити кількість випадків, коли орендодавці в сезон розривали річні контракти, вважаючи, що з туристів за літо зароблять більше.

Хід будівництва проєкту stepDUBOVICA та що відбувається з цінамиТак як в останньому опитуванні найбільший інтерес ви висловили саме до контенту про актуальні проєкти та їх стан, ми починаємо публікувати такі пости. І першою темою стане stepDUBOVICA.stepDUBOVICA — сучасний житловий комплекс у районі Дубовиця, що реалізується в три черги. Перша черга включає кілька корпусів із підземними паркінгами та благоустроєм території. Будівництво відбувається поетапно і у встановлених термінах, що підтверджується вже виконаними роботами. 🏗 ХІД БУДІВНИЦТВА Перед призупиненням активних робіт комплекс досягнув суттєвого прогресу: У корпусі №2:– виконано електророзведення на всіх поверхах,– завершено штукатурення на технічному та першому поверхах,– розпочато встановлення склопакетів.У корпусі №3:– завершено кладку внутрішніх і зовнішніх стін на перших рівнях,– бетонування огороджень балконів.У корпусі №4:– виконано електромонтажні роботи,– прокладено труби для систем кондиціонування,– завершено зведення всіх підпірних стін.💶 ДИНАМІКА ЦІНЦей проєкт наочно демонструє динаміку ринку.• на етапі фундаменту середня ціна входу була 2400 €/м², а з появою перших поверхів вона стала 2600 €/м²• далі ціни зростали разом із прогресом будівництва та ринком: на каркасі — 2900 €/м², після грубих робіт — 3100 €/м²• станом на сьогодні середня роздрібна вартість становить 3150 €/м² Така динаміка залишає все менше сумнівів, що на грудень цього року ціна буде3400-3500 €/м², а на момент завершення будівництва усього комплексу, середня ціна буде в районі прогнозованих 3800 €/м². ЗВЕРТАЄМО УВАГУ, що з 15 вересня будівельні роботи відновляться у повному обсязі після літньої паузи. У зв'язку з цим, ми припускаємо, що відбудеться зростання ціни, яке традиційно пов'язане саме з цим моментом.Нагадуємо, що до завершення будівництва І фази залишилось 9 місяців. Це означає, що «вікно можливостей» увійти на будівельному дисконті швидко звужується, і з кожним місяцем ціна все більше відображає готовність об’єкта.💬 Якщо вам цікаво отримати спеціальну пропозицію по проєкту stepDUBOVICA, то зв'яжіться з нашим менеджером з інвестицій, Олександром → @alexandr_zhyvolup

Підсумки І півріччя 2025 по іпотечному кредитуванню у Чорногорії 🇲🇪До нас часто звертаються із запитаннями про кредитування у Чорногорії. Тому ми зібрали офіційну статистику за 2025 рік та доповнили її власним практичним досвідом.За офіційною статистикою Центрального банку Чорногорії (CBCG), у січні–червні 2025 року банки видали іпотечних кредитів на €109 млн — це на близько €26 млн більше, ніж за той самий період 2024-го.Помісячна динаміка у 2025 році:• Січень — €11,9 млн• Лютий — €17,0 млн• Березень — €20,1 млн• Квітень — €20,4 млн• Травень — €14,4 млн• Червень — €25,4 млнСередня ефективна ставка у червні 2025 — 5,06% (у червні 2024 — 5,63%). Це другий найнижчий рівень за останні два роки.⚠️ Але офіційні показники відрізняються від практики:– Значна частина «іпотек» у звітах CBCG — це насправді кредити для забудовників (на нове будівництво або під уже готові квартири для подальшого фінансування).– Для фізичних осіб-резидентів, фактична ставка з урахуванням усіх витрат складає близько 7%, а щоб отримати кредит, потрібно підтвердити дохід мінімум удвічі більший за щомісячний платіж.– Іноземцям, у тому числі громадянам України, висуваються жорсткіші вимоги: підтверджене походження первинного внеску (50% і більше) та офіційні доходи, що щонайменше утричі перевищують місячний платіж 📈 Офіційна динаміка виглядає позитивною, але на практиці отримати іпотеку в Чорногорії досі складно

Ціни на житло на чорногорському узбережжі зростаютьЗа даними Vijesti, на чорногорському узбережжі триває зростання цін на житлову нерухомість, а ринок залишається динамічним. Найбільший попит зосереджений у прибережних містах Будва, Котор і Тіват. Водночас Ульцинь і Бар утримують статус найбільш доступних локацій, де середня вартість квадратного метра становить близько 2 500 євро.Преміальний сегмент представлений комплексами Porto Montenegro, Luštica Bay, Dukley Gardens і Porto Novi, де ціни сягaють до 12 000 євро за квадратний метр.Будва демонструє поступове зростання цін. У районі Розіно, за словами агента з нерухомості Мірко Вуйовича, торік квадратний метр коштував 2 950 євро, нині — 3 200–3 250 євро, залежно від рівня оздоблення та інших факторів.Очікувань щодо зниження цін немає. Навпаки, прогнозується подальше зростання, зокрема у зв’язку з можливим вступом Чорногорії до Європейського Союзу у 2028 році.Житло купують як іноземні громадяни — з США, Канади, Німеччини, Польщі, Туреччини та країн регіону, — так і місцеві покупці. Іноземці здебільшого зацікавлені в об’єктах для сезонного проживання або здачі в оренду, а місцеві — з метою вирішення житлового питання або інвестування.