Джентрифікація: якзанедбаніпромзониперетворюютьсянанайдорожчілокаціїміста.

Сохо в Нью-Йорку, Шордіч у Лондоні, Поділ чи Рибальський острів у Києві, Фабрична зона в Лодзі - усі ці локації колись були сірими занедбаними районами з закинутими заводами, складами та низькою вартістю землі. Сьогодні це найдорожчі арт-квартали, де ціна квадратного метра б'є рекорд за рекордом.

Цей процес називається джентрифікацією (Gentrification) - реконструкцією та оновленням занедбаних міських кварталів через приплив багатших жителів, бізнесу та капіталу.

4 класичні фази джентрифікації: де максимальний прибуток?

Джентрифікація завжди розгортається за чітким сценарієм із чотирьох етапів:

Фаза 1: «

Першопрохідці» (

Художникитастартапи)
Депресивна локація приваблює креативний клас низькою орендною платою. У колишніх цехах з'являються арт-галереї, майстерні, фотостудії та перші кав'ярні третьої хвилі. Ціна квадратного метра на дні.

Фаза 2: «

Ранніінвестори» (

Сміливийдевелопмент)
Локація стає модним місцем у вузьких колах. Сюди заходять перші девелопери, які скуповують за безцінь промислові об'єкти під редевелопмент, лофти та гастропростори. Тут закладається вибухове зростання капіталізації (х2–х3).

Фаза 3: «

Молодіпрофі» (

Західмас- маркету)
Район стає престижним. Сюди масово переїжджають IT-фахівці, топ-менеджери, відкриваються мережеві заклади, фітнес-клуби та приватні школи. Старі жителі витісняються зростанням цін. Капіталізація росте стабільно (15–25% на рік).

Фаза 4: «

Корпоративнийкапітал» (

Зрілийринок)
Район повністю джентрифіковано. Купівля квадратного метра тут - це вже не про вибухову дохідність, а про збереження капіталу та статус.

Як рієлтору помітити джентрифікацію на Етапі 1 або 2?

Щоб порадити інвестору об'єкт, який виросте у ціні в кілька разів, звертайте увагу на нераціональні підказки інфраструктури:

1.

Маркери « креативногокласу»
Якщо у фасадах занедбаного району з'являються спешелті-кав'ярні, барбершопи, коворкінги або крафтові бари - це перший сигнал. Креативний клас завжди йде попереду великого капіталу.

2.

Змінатранспортногокаркасутагенеральногоплану
Будівництво нової розв'язки, станції метро, пішохідного мосту або оголошення містом програми редевелопменту промзон (Promzona Revitalization) - головний фактор, який знімає з району статус «ізольованого».

3.

Скупказемлідевелоперами « безшуму»
Стежте за зміною власників земельних ділянок чи старих заводів у цільовому районі. Якщо системні забудовники почали реєструвати права на сусідні ділянки - через 2–3 роки там буде новий житловий або діловий кластер.

4. «

Ефектсусіда»
Шукайте кордони між вже дорожчим престижним районом та сірою промзоною поруч. Кордон багатства завжди розширюється на депресивні суміжні вулиці.

Коли ви показуєте інвестору квартиру чи приміщення у «ненайкращому» районі, не продавайте поточний вигляд вулиці. Продавайтемайбутнійсценарійрайону.
Покажіть покупцеві генплан розвитку локації, згадайте про проекти редевелопменту поруч і поясніть: «Сьогодні ви купуєте квадратний метр за ціною спального району, але через 3 роки це буде епіцентр культурного та ділового життя з зовсім іншим чеком».