єКвартира | Нерухомість Україна • Прага • Європа

У минулому дописі я обіцяла розповісти, чому навіть адвокатська усхова — не завжди 100% гарантія. Розповідаю.У Чехії за останні роки було кілька гучних історій, коли адвокат просто зникав із грошима клієнтів. В одній справі адвокатка прийняла на усхови понад 150 млн крон від десятків людей — і ці гроші просто розчинилися. 44 клієнти втратили заощадження, дехто — всього життя. Справу досі розслідують, а сама адвокатка каже, що коштів у неї вже немає.І це не один випадок на всю країну. За 15 років сумарні збитки від таких справ — близько 1 млрд крон, у середньому 7 привласнень усхов щороку. Як таке взагалі можливо. Адвокат має повний доступ до рахунку усхови — гроші не його, але технічно розпоряджається ними він. Поки ринок росте і нових усхов багато, ніхто нічого не помічає. А коли потік зупиняється — раптом виявляється, що повертати нема з чого.І тепер найнеприємніше, про що мало хто знає. Якщо адвокат помилився — його страховка покриє збиток. Але якщо адвокат украв навмисно — професійна страховка цього не покриває. Повертати доведеться з його особистого майна. А коли доходить до суду, того майна зазвичай уже немає. Звучить страшно, але не поспішайте лякатися. Усхова все одно лишається найбезпечнішим способом передати гроші в угоді — просто «адвокат» сам по собі ще не гарантія. Гарантія — це коли Ви перевірили кілька речей.Перше: усхова має бути зареєстрована в електронній книзі усхов Адвокатської палати. Підтвердження про реєстрацію Ви маєте отримати — без нього усхови наче й не існує.Друге: підключіть банківські сповіщення про рухи на рахунку. Тоді щойно гроші кудись підуть, Ви дізнаєтесь про це одразу, а не за кілька місяців.Третє: рахунок має бути окремий саме під вашу угоду, а не спільний «котел» із чужими грошима.До речі, з цього року правила стали суворішими — банк тепер зобов'язаний попереджати про рух коштів ще до того, як їх виплатять. З'явився і гарантійний фонд: якщо йдеться про житло, він може покрити втрату до 5 млн крон.Тож не бійтеся усхови. Бійтеся усхови, яку ніхто не перевірив.А Ви колись перевіряли, кому саме й на який рахунок переказуєте гроші в угоді, — чи довіряли просто тому, що «це ж адвокат»?Більше мого контенту ви знайде також за посиланнями ⬇👁 TikTok 👀 Instagram 👀 Facebook 👀 Telegram

157 тисяч квартир. І жодної зайвої.Це кількість нових квартир, які зараз у Празі будуються або заплановані до будівництва.На перший погляд — ринок насичений, є з чого вибирати.Але є одна деталь.Місто дозволяє будувати лише ~5 000 квартир на рік. А реальна потреба — мінімум вдвічі більше.І тут у Вас логічне питання — а чому?Отримати дозвіл на будівництво в Празі — це марафон. Держава офіційно визнає, що процес займає від 7 до 10 років. Будівельні управи не мають достатньо кадрів. Різні державні органи дають суперечливі висновки. Сусіди оскаржують. І проєкт зависає між усіма ними.На діаграмі добре видно тенденцію: кількість квартир у підготовці зросла з 71 000 у 2016 році до 157 000 сьогодні. Черга майже подвоїлась. Але на ринок вони не потрапляють — бо система не пропускає.Новий будівельний закон мав це виправити. Але дві третини чиновників відмовилися переходити на нову систему.Тобто проблема не в бажанні будувати. Проблема — в апараті, який фізично не встигає.За 20 років дефіцит житла у Празі виріс майже на 100 000 одиниць.Ці 157 тисяч — не надлишок. Це навздогін.Найбільше будівництво зосереджене у 4, 5 та 9 районах — там, де ще є землі під забудову і колишні промзони. У центрі місця вже практично немає.Саме тому квартири в Празі, навіть нові, не дешевшають.Попит системно перевищує пропозицію. І бюрократія це не виправляє — вона це підтримує.Як ви дивитесь на Прагу як на ринок для інвестицій? Чи не вважаєте ви, що це штучно створений дефіцит?Більше мого контенту ви знайде також за посиланнями ⬇👁 TikTok 👀 Instagram 👀 Facebook 👀 Telegram

Харків, оренда і те що відбувається насправді.Взимку 1к квартира 40 м² у ЖК Рогатинська Левада коштувала 10 000 грн плюс комунальні. Зараз — 16 000 грн. А як вам 1к в ЖК Левада за 25 000 грн ? Я не пам'ятаю щоб навіть до війни там просили стільки. Великі сайти пишуть про "помірне зростання". Але якщо ви живете в Харкові або здаєте там квартиру — ви знаєте що це не так.Що відбувається насправді? На мій погляд — це емоційний ажіотаж. Попит є, люди їдуть, і власники піднімають ціну просто тому що можуть.Але я точно знаю що буде далі.Орендар заселяється. Через місяць-два розуміє що платить нереальні гроші (будем реалістами, бо він це одразу розуміє, але не має вибору) і... розриває договір. Власник каже "ну я ж заробив" — і це правда. Але далі починається простій. І не всі одразу включають голову і виставляють адекватну ціну. Хтось чекає. Рахує збитки.Тому мій заклик простий 🤷‍♀️Не впадайте в паніку і не піддавайтесь ажіотажу. Оцінюйте за ринком. Стабільний реальний дохід завжди кращий ніж втрачені нерви і порожня квартира через емоційне рішення.Оренда напряму впливає на вартість продажу — і коли ажіотаж вщухне, це відчують всі.Ви вже стикались з подібним? 🙂Що скажете?Більше мого контенту ви знайде також за посиланнями ⬇👁 TikTok 👀 Instagram 👀 Facebook 👀 Telegram

Я знімаю квартиру в Празі ☺️І ось що ніхто не розповідає до того, як ви підписуєте договір.🔹 Власники тут бояться орендарів — бо за чеським законом орендар вважається незахищеною стороною. Тому збирають про вас усе: виписку з реєстру боржників, довідку про доходи, трудовий контракт. Застава — зазвичай два-три місяці наперед. Це не примха. Це їхня страховка.Далі — побутове, але важливе.2⃣ Протягом перших трьох днів після підписання договору треба повідомити поліцію і зареєструвати адресу як місце проживання. Не зробили — штраф.3⃣ Комунальні тут платяться у формі авансів — щомісяця ви вносите базову оренду і комунальні одночасно, наперед. Рахунки варто перевірити ще до в'їзду: на скільки людей виставлені, яка давність. Бо під кінець договору може прийти недоплата — і це дуже неприємний сюрприз. 4⃣У деяких районах Праги найдорожча стаття у платіжці — вода. Не газ, не електрика. Вода. Перевіряйте окремо.5⃣Паркування: або підземний паркінг за 85–100 євро на місяць, або вулична зона — 5 євро, але тільки при наявності реєстрації в місцевій адміністрації.6⃣Сміття сортується. Без варіантів.7⃣І ще одне — власник не має права просто прийти і перевірити як ви там живете. Для цього має бути оформлена страховка на відповідальність орендаря. Одразу.Спостерігаючи за тим, як це працює тут, я запозичила кілька підходів для своїх українських клієнтів-власників. Те, що добре захищає обидві сторони в Чехії — добре кореспондується і з нашим законодавством. Наш договір оренди від цього тільки виграв 🙂Якщо плануєте оренду в Чехії — пишіть, розкажу детальніше під вашу ситуацію.Продовження в голосовому ⬇️

Про схему «Віаже» та азартні ігри з нерухомістюЯк вам ідея: купити квартиру в Парижі за 20-30% від її вартості, але з умовою, що ви будете робити ставки на тривалість життя її літнього власника? 🤭Продовжуємо наш французький серіал, і сьогодні поговоримо про угоди, які називаються Віаже (Viager).Працює це так: ви знаходите самотнього пенсіонера, платите йому перший внесок («букет» — 20-30% ринкової вартості), а далі зобов’язуєтеся щомісяця виплачувати йому фіксовану ренту. І платите доти, доки старенький не помре. Лише після цього квартира переходить у вашу власність. Така собі довічна лотерея.У нас в Україні чи в Чехії теж є договори довічного утримання, але вони зазвичай укладаються між родичами чи знайомими й не мають такого масового комерційного характеру. А от французи перетворили це на справжній інвестиційний ринок. Прорахуватися тут можна капітально. Найвідоміший випадок: у 1965 році 47-річний французький нотаріус вирішив хакнути життя і підписав таку угоду з 90-річною Жанною Кальман. Розрахунок логічний: ну скільки їй там лишилося? Рік, два? Але Жанна виявилася майбутньою рекордною довгожителькою планети й прожила до 122 років! Бідний юрист помер на 30 років раніше за неї, встиг виплатити дві ринкові вартості житла, а його вдова ще роками продовжувала платити цю ренту з власної кишені.Проте, навіть якщо ви дочекалися квартиру чи отримали її у спадок — розслаблятися зарано. Податкова Франції настільки сувора, що може відібрати у ваших дітей більше половини вартості житла просто за право вступити у спадок! Щоб уникнути цього грабежу, французи вигадали геніальний юридичний чит-код, який буквально «розбирає» нерухомість на атоми.Про цей лайфхак розберемося у фінальному пості серії вже завтра.А поки пишіть у коментарях: ризикнули б зіграти в таку рулетку з прабабусею заради квартири в Парижі? чи Прага з Києвом якось надійніші? 👇Більше мого контенту ви знайде також за посиланнями ⬇👁 TikTok 👀 Instagram 👀 Facebook 👀 Telegram

Обіцяла розповісти, як саме французькі власники захищаються від «халявщиків», які прагнуть безкоштовно перезимувати в їхніх квартирахЛовіть офіційний чек-ліст документів (так зване dossier), без якого в Парижі з вами навіть розмовляти не стануть 📁👇Такий пакет документів зобов'язані надати і ви, і ваш поручитель:✔️Посвідчення особи: паспорт або посвідка на проживання (carte de séjour).✔️Підтвердження доходу: 3 останні квитанції про нарахування зарплати. Вона, до речі, має бути мінімум втричі вищою за вартість оренди!✔️Трудовий статус: безстроковий робочий контракт (CDI). Якщо ви фрілансер чи маєте тимчасовий контракт — шанси майже нульові.✔️Податкова історія: остання декларація про доходи (avis d'imposition).✔️Кредитна надійність: довідка про відкриття рахунку у французькому банку для автоматичного списання грошей.✔️Попередня історія: квитанції про оплату оренди з минулого житла (підтвердження, що ви не боржник).🔥 І вишенька на торті — ПОРУЧИТЕЛЬ (Garant):Якщо у вас немає близького родича у Франції з космічними доходами, ви зобов'язані найняти спеціальну комерційну компанію або банк, які виступлять вашим гарантом. І за це поручительство вам доведеться регулярно платити зі своєї кишені — близько 3,5–5% від вартості оренди додатково кожного місяця або один раз фіксовану суму. Без сплаченого гаранта квартиру вам просто не здадуть.Знімати житло за таких умов — те ще задоволення. Тож не дивно, що багато молодих французів кидають цю невдячну справу і намагаються купити власні квадратні метри. Але оскільки ціни в Парижі стартують від €10 000 за квадрат, вони йдуть на дуже специфічні угоди... і починають робити «ставки» на смерть місцевих пенсіонерів.Що це за легальний інвестиційний азарт — розкажу вже завтра.Як вам список? Порівняйте з тим, як легко і швидко ми здаємо квартири в Києві чи Празі. 😅👇

🖊 «А електронний договір — це взагалі законно?»Питання, яке ми чуємо постійно від клієнтів. І відповідь — так, законно. Але є один нюанс, через який люди потрапляють у халепу.Розкажу по порядку.Спершу базове, що багато хто не знає 👇За українським законом [ст. 811 ЦКУ] договір оренди квартири не потребує нотаріуса. Взагалі. Просто письмова форма — і все. Підписали двоє — договір існує.Так, це дійсно так просто.Тепер про електронний варіантВін має таку ж силу, як паперовий — але тільки якщо підписаний КЕП (кваліфікованим електронним підписом). Це можна зробити прямо в Дії або через банк, без черг і нотаріусів. Погодьтеся,це вихід для тих, хто знаходиться дистанційно, а ми - на місці 😃Якщо ж «договір» — це PDF у вайбері або скріншот переписки... це вже не договір 😬 Це просто гарна картинка.І про строки — теж цікаво[Ст. 821 ЦКУ] каже: якщо строк в договорі не вказаний — вважається, що він на 5 років. Тому завжди прописуй, на скільки знімаєш. Інакше вийде сюрприз для обох сторін.Що ще має бути в договорі:→ Строк і умови продовження→ Розмір оплати і коли можна переглядати→ Хто платить за комуналку→ Як і коли можна розірвати→ Акт прийому-передачі — обов'язково🇨🇿 До речі, в Празі — та сама логікаМи працюємо і в Чехії, і можемо підтвердити: за § 2235 чеського Цивільного кодексу — теж проста письмова форма, теж без нотаріуса. Ринки різні, здоровий глузд однаковий 🤝І наостанок — трохи про насВся наша команда працює з телефону — договори, заявки, клієнти. Ніяких «зайдіть в офіс» і «почекайте відповіді». Бо зручно має бути тобі, не нам 📱Зберігай, щоб не загубити 🔖Є питання — пиши в коментарі, відповімо чесно.#єКвартира #оренда #нерухомість #договір #лайфхак #прагаінвест

📍 Місто. Кава. Думка. — починаю нову рубрикуВ кожному місті, куди я приїжджаю —Амстердам, Відень, Копенгаген, Цюрих, Краків — я роблю одне й те саме. Шукаю кав'ярню, яку треба знайти. Не ту, що у всіх путівниках. А ту, де сидять місцеві. Бо саме там я розумію район. А район — це і є квартира 😁Щотижня ділитимусь одним містом, одним місцем і одною думкою про нерухомість.Починаю з Праги.🇨🇿 Прага. Виногради. Kavárna Pražírna.Lublaňská 50. Звичайна вулиця, звичайний вхід. Навіть непомітний. Але всередині — власна обсмажка зерна прямо в приміщенні. Вони самі смажать каву. Запах відчуваєш ще з вулиці. Тут немає черг і туристів. Є місцеві, ранкові газети і бариста, який знає, що вам наливати 😄 Саме тут я зрозуміла, чому мені подобаються Виногради.Коротко про район:📍 Прага 2, 10 хвилин пішки від Вацлавської площі. Метро, трамвай — все поруч. Але при цьому тихо, зелено, поряд сади.🏠 Купівля — Praha 2, куди входять Виногради, коштує від 153 000 Kč за м² — це приблизно €6 100/м² +. Цеглові будинки з ліпниною, високі стелі, дубовий паркет. За це й платять. 💶 Оренда — 1 к кв. від 20 000 Kč на місяць, двокімнатна — від 27 000 Kč. Попит стабільний весь рік.Чому тут люблять жити? Це район, де є все — але без метушні центру. Ринки, кав'ярні, ресторани, парки. Сусіди вітаються. Квартири тут не продають часто — і це вже про щось говорить.Моя перевірка проста: якщо в районі є хоча б одна кав'ярня, куди хочеться повертатись — район живий. Виногради цей тест давно пройшли 😄Наступного тижня — Амстердам 🇳🇱 І зовсім інша кава, і зовсім інша логіка ринку.А ви були у Виноградах? Або є своє "таке місце" 👇#єКвартира #МістоКаваДумка #Прага #Виногради #нерухомістьПрага

Привіт, друзі! 👋Останнім часом шалено пішли запити по Харкову — люди питають про освоєння житлових ваучерів, і в основному це військові. Тому вирішила зібрати всю інформацію в одному місці. Сподіваюся, вийшло зрозуміло 🙏🏠 Житловий ваучер — 2 млн грн на власне житлоЯкщо Ви перебуваєте на обліку як ВПО, виїхали з тимчасово окупованої території — або маєте статус учасника бойових дій, або є особою з інвалідністю внаслідок війни — ця інформація для Вас.З 1 травня 2026 року відкрито бронювання коштів за житловими ваучерами програми єВідновлення.Що таке житловий ваучер?Це гарантія від держави профінансувати купівлю Вашого житла на суму до 2 млн гривень. Один раз, на одну людину. Діє 5 років.Як отримати кошти?Подаєте заявку на бронювання через Дію. Якщо фінансування є — протягом 5 днів отримуєте підтвердження. Після цього маєте 60 днів, щоб обрати житло і оформити угоду через нотаріуса.На що можна витратити?— купівля квартири або будинку— інвестиція в новобудову— перший внесок або погашення платежу за іпотекоюНе встигли за 60 днів?Нічого не згорає. Просто подаєте заявку повторно і чекаєте своєї черги.Важливо:Якщо Ви в шлюбі — потрібна нотаріально засвідчена згода чоловіка або дружини на купівлю. Ваучер не можна використати на купівлю житла у близьких родичів.Є питання — пишіть у коментарях, допоможу розібратись 👇

🏠 Чому «проста розписка» — це шлях у нікуди, або як я доводила банку очевиднеЦей робочий тиждень підкинув мені кейс, який змусив знову згадати про «традиції» українського ринку нерухомості. Знаєте ці «завдатки» в простій письмовій формі на колінці? Бо «так заведено» і «всі так роблять»?Друзі, «всі так роблять» рівно до першого конфлікту. А їх зараз, повірте, вистачає. Як тільки виникає суперечка, сторона просто виходить з угоди без наслідків, бо такий папірець не має юридичної сили.Мій кейс із єОселею 🏦Оформлюємо попередній договір для клієнта-покупця. І тут... мені доводиться доводити менеджеру банку, навіщо нам нотаріальний попередній договір! Аргумент банку: «Та всі ж просто пишуть розписку».Нагадую ще раз (збережіть собі та перешліть друзям):В Україні діє залізне правило Цивільного кодексу: якщо основний договір (купівлі-продажу) за законом підлягає нотаріальному посвідченню, то і попередній договір має бути укладений у такій самій формі.> Стаття 635 ЦК України чітко каже: Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.> Стаття 657 ЦК України вимагає нотаріального посвідчення для договорів купівлі-продажу нерухомості.Отже, будь-які «папірці про завдаток» без нотаріуса — це просто очікування, які не мають захисту в суді.А що з орендою? 🔑Тут простіше. Договір оренди житла терміном до 3 років оформлюється у простій письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Відповідно, і всі додатки до нього теж можуть бути без нотаріуса. Ви можете піти до нотаріуса за власним бажанням, але це не обов’язок.Як у сусідів? (Чеський досвід) 🇨🇿Цікаво порівнювати, як це працює в Чехії. Там немає жорсткої вимоги щодо нотаріальної форми для кожного кроку. Але! Угоди (і резервації, і купівлі-продажу) часто готують самі ріелтори, а підписи сторін засвідчуються адвокатом або юристом. Це інша система, яка теж дає безпеку, але через інші інструменти.Моя порада: не грайте в лотерею зі своїми грошима. Навіть якщо менеджер у банку чи «досвідчений» знайомий каже, що «і так зійде» — вимагайте дотримання закону.Хто з вас стикався з тим, що завдаток не повертали або угода зривалася через «неправильний» папірець? Діліться в коментарях! 👇🤫 І наостанок "тизер":Поки працювала над цим кейсом, вкотре переконалася, що в єОселі є один серйозний підводний ризик саме для продавця, про який майже ніхто не говорить вголос. Всі фокусуються на покупцях, але продавці тут часто ризикують найбільше.До речі, кому цікаво дізнатися, що це за "підводний камінь" для власника нерухомості — ставьте плюсики в коментарях, і я розповім про це в наступному пості! 👇#нерухомість #єОселя #закон #порадиріелтора #купівляквартири #цивільнийкодекс #юридичнаграмотність