Марія Самаріна | Юрист-ріелтор 🇺🇦🇵🇱

Семінар «Фінмоніторинг + Договори»24–25 березня, Дніпро✅ 24 березня — Фінансовий моніторингНа тренінгу розглядаємо:— фінансовий моніторинг і як з ним працювати— подавати чи не подавати звіти— як підготуватися до перевірок податкової— як правильно приймати кошти— як працювати з орендою та брати її в управління— легалізацію коштів у Європі— як повинні проходити угоди— журнал перевірок і як його правильно оформити— як проводити платежі, щоб не потрапляти під фінансовий моніторинг— як приймати гроші від юридичних осіб— як правильно звітувати— як правильно працевлаштовувати співробітників— захист персональних даних та комерційна таємниця— як оформити документи, щоб агенти не йшли з вашими базами та клієнтами⸻✅ 25 березня — Договори в роботі ріелтораРозбираємо та отримуємо готові шаблони:— договір про надання послуг продавцеві нерухомості (з додатками)— договір про надання послуг покупцеві нерухомості (з додатками)— договір між власником та покупцем— договори по оренді— договір зберігання матеріальних цінностей— інструкція з досудового врегулювання конфліктів⸻⚠️ Кількість місць обмежена.Участь можна:✔️ оплатити одразу✔️ або забронювати місце та доплатити готівкою перед початком семінаруПосилання на оплату та бронювання:https://secure.wayforpay.com/payment/s56fac6f168fa

Лютий — тренінг у Хмельницькому, тема фінансовий моніторинг.Березень — Біла Церква, тренінги фінансовий моніторинг та договори.Два дуже насичених дні.Причому я не залишаю ріелторів після тренінгів.Якщо потрібно — проводжу додаткові Zoom-зустрічі, відповідаю на запитання, робимо розбір реальних ситуацій.На цих тренінгах ми розглядаємо:— фінансовий моніторинг і як з ним працювати,— подавати чи не подавати звіти,— як підготуватися до перевірок податкової,— як правильно приймати кошти,— як працювати з орендою та брати її в управління,— легалізацію коштів у Європі,— як повинні проходити угоди,— журнал перевірок і як його оформити,— як проводити платежі, щоб не потрапляти під фінансовий моніторинг,— як приймати гроші від юридичних осіб,— як правильно звітувати,— як правильно працевлаштовувати співробітників,— захист персональних даних та комерційна таємниця,— як оформити документи, щоб агенти не йшли з вашими базами та клієнтами.Зараз я вирішила провести такий тренінг у Дніпрі📅 24–25 березня.Вартість буде символічна.Програма розрахована на 7 годин кожен день.Окремо буде тренінг по договорах.Усі договори сьогодні адаптовані під вимоги фінансового моніторингу.Усі договори адаптовані під роботу з ЕЦП.Є всі необхідні додатки.Я пояснюю кожен пункт, щоб договори працювали на вас, а не проти вас.Кому цікаво — ставте ➕, відправлю подробиці.

‼️ Великий податковий пакет уже готують. Це не чутки.До кінця березня 2026 року Верховна Рада повинна ухвалити пакет змін податкової політики на 2026–2027 роки.Це частина зобов’язань України в рамках програми співпраці з МВФ.Що планують:▪️ Оподаткування доходів із цифрових платформ(так званий “податок на OLX” та інші онлайн-платформи)▪️ Оподаткування міжнародних посилокМова йде про перегляд або скасування пільгового порогу▪️ Зміни щодо ПДВ для ФОПЗ 1 січня 2027 року скасовується звільнення від ПДВ для підприємців, якщо оборот перевищує поріг реєстрації платника ПДВ.Поріг можуть підвищити, але планують утримувати його нижче 4 млн грн.▪️ Продовження військового збору 5%Його можуть залишити навіть після завершення воєнного стану.⸻📌 Важливо:Це не “вкиди з телеграмів”.Це структурні зобов’язання в рамках фінансової програми.І якщо ви:— працюєте як ФОП— продаєте через онлайн-платформи— маєте регулярні перекази— займаєтесь торгівлею або послугамивам потрібно вже зараз розуміти, як це вплине на вашу модель роботи.Податкова політика на 2026–2027 роки буде жорсткішою.Питання не в тому, приймуть чи ні.Питання — у якій редакції і як швидко.

Курс для ріелторів уже йде другий тиждень.Блок по договорах та фінансовому моніторингу ми завершили.Переходимо до перевірок.Сьогодні розібрали оренду:— як правильно виселяти орендарів— як діяти в конфліктних ситуаціях— що робити, коли не платять— як мінімізувати ризики для власника і ріелтора📌 Що отримують учасники курсу:✔ Усі договори оновлені✔ Під більшість додана можливість підпису КЕП / ЕЦП✔ Додані пункти про фінансовий моніторинг✔ Додані пункти про обробку персональних даних✔ До кожного договору — від 5 додатківПо фінмоніторингу:— розроблені анкети клієнтів— журнал клієнтів, який автоматично рахує звіт— система підказує, які рядки потрібно заповнюватиВ кінці кожного тижня — розбір помилок учасників.Доступ до записів — 2 місяці після останнього ефіру.🔹 Є 3 тарифи участі:1️⃣ Тільки фінмоніторинг2️⃣ Фінмоніторинг + договори + перевірки3️⃣ Договори + перевірки💳 Оплата:https://secure.wayforpay.com/payment/s5dbf2801177d❗ До вересня курс продаватися не буде.Повна програма:https://t.me/c/3266022974/456Якщо плануєте працювати системно та без ризиків — ще можна доєднатися.

Сьогодні на курсі проводили Zoom-сесію «питання-відповіді».Чесно кажучи, я була здивована тим, що почула від учнів.Виявляється, юристи однієї громадської організації рекомендують ріелторам не реєструватися як СПФМ та не подавати звітність.І цим вони фактично підставляють ринок.Чому?Тому що умови змінилися.Запрацював кабінет СПФМ.Він створений не “для галочки”.Ним в обов’язковому порядку повинні користуватися:— ріелтори— нотаріуси— адвокати— банківські та небанківські фінансові установи— всі суб’єкти первинного фінансового моніторингуЦе не рекомендація.Це норма закону.📌 Відповідно до:🔹 Статті 68 Конституції України — кожен зобов’язаний неухильно додержуватися Конституції та законів України.https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254к/96-вр#Text🔹 Статті 19 Конституції України — органи державної влади діють лише на підставі та в межах повноважень, передбачених законом.https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/254к/96-вр#Text🔹 Закону України №361-IX«Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів…»саме цим законом ріелтори визначені як суб’єкти первинного фінансового моніторингу.https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/361-20#TextЗа неподання звітності та відсутність реєстрації передбачені суттєві штрафи.І відповідальність несе не “юрист, який порадив”,а суб’єкт господарювання.Не Мінфін “хоче звіт”.Закон поклав на нас цей обов’язок.Поки закон чинний — його потрібно виконувати.

Сьогодні я вже зробила пост в Instagram про те, що ми отримали так звані “листи щастя” від Міністерства фінансів — щодо необхідності стати на облік як СПФМ.Якщо зробити це найближчим часом — штрафні санкції застосовуватись не будуть.Але це ще не все.Зараз у мережі дуже багато інформації про перевірки податкової.І сьогодні я отримала неофіційне підтвердження: до літа в кожному місті планують перевірити ТОП-10 агентств нерухомості.Хто саме буде у цьому списку — поки невідомо.На своєму курсі ми якраз сьогодні розбирали тему: як підготуватись до перевірки податкової.І хочу поділитися з вами коротким чек-листом.✅ Чек-лист підготовки:1️⃣ У вас має бути правильно оформлений журнал перевірок.2️⃣ Якщо ви ФОП 3 групи — повинна бути первинна документація щонайменше з 2019 року.3️⃣ Ріелтори мають бути оформлені: або по B2B, або офіційно за трудовим договором.4️⃣ Наявність ПРРО або РРО.5️⃣ Приймати кошти — виключно безготівково або готівкою, якщо сума послуг не перевищує 49 000 грн.6️⃣ При отриманні готівки — обов’язково видавати касовий чек.7️⃣ Наявність КВЕД 68.31.⚠️ Перевірте, чи все у вас у порядку.У своєму навчальному Telegram-каналі для ріелторів на вихідних я проводила безкоштовний вебінар щодо фінансового моніторингу.За посиланням — запис вебінару, кабінети, строки подачі звітності та реєстрації як СПФМ.https://t.me/c/3266022974/453

🏠 Приватизація квартири: Покроковий чек-листОсь що потрібно зробити, щоб оформити документи правильно:1️⃣ Ревізія складу сім'ї 👥Перевірте, хто вписаний в ордер та хто реально зареєстрований (прописаний) у квартирі на цей момент. Всі ці особи мають право на частку у власності.2️⃣ Статус основного наймача 👤Визначте, чи живий основний квартиронаймач за ордером. Якщо ні — необхідно зробити зміну основного наймача на одного з повнолітніх членів сім'ї.3️⃣ Перевірка права на приватизацію 🎟️Для всіх, хто вказаний в ордері та довідці про реєстрацію, потрібно отримати довідки БТІ про те, що право на безкоштовну приватизацію ще не було використане.4️⃣ Докази родинних зв'язків 📑Підготуйте документи, що підтверджують ваші стосунки (свідоцтва про народження, шлюб тощо) для всіх учасників процесу.5️⃣ Підтвердження реєстрації 📍Отримайте витяги про місце проживання через запити до ЦНАП для кожного учасника приватизації.6️⃣ Технічний паспорт 📐Зробіть актуальний технічний паспорт на квартиру, щоб зафіксувати поточний стан житла.7️⃣ Подача документів 📁Зберіть повний пакет та подайте заяву до органу приватизації.⚖️ Потрібна допомога з оформленням?Кожна ситуація індивідуальна. Для запису на консультацію пишіть в особисті. Я розберу Вашу ситуацію та надам покроковий алгоритм дій.📲 Контакти:Тг: @samarinamariiaТел: +380972310217

❗ Якщо ви думаєте, що податкова вас не бачить — бачить.І це вже не припущення, а факт.Це підтверджується офіційно 👇Зараз у Електронному кабінеті платника податків ви можете отримати витяг про всі свої відкриті рахунки.Не «колись».Не «за запитом».А вже зараз.❗ Те, що багато хто досі ігнорує:банк — це суб’єкт первинного фінансового моніторингу.І він щомісячно передає інформацію про стан ваших рахунків.Тобто податкова: • бачить рахунки; • бачить надходження; • бачить регулярність; • бачить повторювані платежі.І перевіряється не тільки сума,а системність і регулярність надходжень.⸻🔴 ДЕ ПОЧИНАЮТЬСЯ ПРОБЛЕМИ ТА ШТРАФИМіф:«Я не ФОП і не ТОВ — значить, мені нічого не буде»❌ Неправда.Якщо ви регулярно приймаєте гроші, це можуть кваліфікувати як:1️⃣ Підприємницьку діяльність без реєстрації📌 Штраф: • 17 000 – 34 000 грн • повторно — до 85 000 грн • можливе вилучення доходу2️⃣ Несплату податку з доходів фізособиЯкщо надходження визнають доходом: • 18% ПДФО • 5% військовий збір • штраф 25–50% від несплаченого податку⸻❌ ЩО НЕ Є АРГУМЕНТОМ❌ «Мені просто перевели»❌ «Це не бізнес»❌ «Я ж не ФОП»Для податкової важливі цифри, регулярність і джерело, а не пояснення «на словах».⸻🟢 ЩО НЕ ПІДПАДАЄ ПІД ОПОДАТКУВАННЯ (за умови підтверджень)✅ повернення боргу✅ допомога від близьких родичів✅ разові подарунки✅ продаж власних уживаних речей✅ аліменти, соцвиплати✅ компенсація витрат (з чеками)⚠️ Але навіть тут важлива логіка руху коштів і документи.⸻🏠 ОРЕНДА — ОКРЕМА ЗОНА РИЗИКУЯкщо ви здаєте нерухомість в оренду: • або готівка, • або офіційна схема.Прийом орендних платежів на особисту картку =❗ ризик донарахувань, штрафів і перевірок.⸻📌 Податкова не «починає бачити».Вона вже давно бачить.Питання лише одне:коли дійдуть саме до вас.

❗ Пояснюю ситуацію щодо нового закону про житлоСьогодні отримала кілька запитань від клієнтів щодо Закону України «Про основні засади житлової політики», який нещодавно був прийнятий Верховною Радою.Тому хочу внести ясність і зняти зайву паніку.❓ Коли цей закон набуде чинності?👉 Станом на сьогодні — закон НЕ набрав чинності. Точної дати також немає.Чому це важливо розуміти:🔹 13 січня 2026 року закон прийнятий Верховною Радою➡️ але прийнятий ≠ діє.🔹 Щоб закон почав діяти, мають бути виконані ВСІ етапи: • ✅ прийняття парламентом; • ⛔ підпис Президентом України — наразі відсутній; • ⛔ офіційне оприлюднення(«Голос України» / «Урядовий кур’єр») — наразі відсутнє.🔹 Лише після офіційного опублікування закон може набути чинності: • або з дати, визначеної в самому законі; • або (якщо дата не визначена) — через 10 днів після публікації(ст. 94 Конституції України).🔹 Важливо:цей закон є реалізаційним,він потребує підзаконних актіві передбачає перехідний період.👉 Тобто навіть після публікації він не запрацює “завтра”.⸻📌 Короткий підсумокЗакон прийнято, але він не набрав чинності.Дата набрання чинності наразі відсутня, оскільки: • немає підпису Президента; • немає офіційної публікації; • передбачене перехідне регулювання.⸻🔴 Практичний висновок (найголовніше)До моменту набрання законом чинності:✔️ діє чинний Закон України«Про приватизацію державного житлового фонду»;✔️ приватизація можлива;✔️ статус неприватизованого житла не змінений.Якщо будуть зміни — обов’язково повідомлю.Працюємо з фактами, а не з чутками 🤍

📌 1) Подання декларації про доходи від оренди📅 До 1 травня року, що настає за звітнимЦе означає: • Якщо ви отримували дохід від здачі нерухомості у 2025 році,то декларацію потрібно подати до 1 травня 2026 року.📍 Декларація подається в електронному вигляді через ДПС/єдине вікно декларацій або в паперовому вигляді (за потреби).⸻📌 2) Сплата податку з орендиВаші податкові зобов’язання розраховуються на підставі поданої декларації. Суми до сплати потрібно внести у такі строки:🧾 Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО — 18 %)📅 До 1 серпня року, що настає за звітнимНаприклад: • Дохід від оренди за 2025 рік — податок ПДФО потрібно сплатити до 1 серпня 2026 року.🛡 Військовий збір (5 %)📅 До 1 серпня року, що настає за звітнимЦе означає, що обидва податки — і 18 % ПДФО, і 5 % військовий збір — сплачуються в один строк.⸻📊 Пояснення (чому саме такі строки)🔹 Ви звітуєте раз на рік за минулий рік🔹 Декларація подається до 1 травня🔹 Платіжні зобов’язання мають час для обробки, тому сплатити податки потрібно до 1 серпняЦе загальні строки, встановлені Податковим кодексом України для фізичних осіб.⸻🧠 Що може статися, якщо пропустити строк❌ Податки не сплачені вчасно➡️ нараховується пеня (запізнюється плата)➡️ можливі штрафи➡️ податкова може запросити пояснення➡️ у гірших випадках — адміністративна або кримінальна відповідальність за умисне ухилення (за серйозними порушеннями)Сам факт здачі — не проблема.Проблема — несвоєчасне декларування і несплата податків.⸻📌 Що саме потрібно подати✔ Декларація про майновий стан і доходи✔ Підтверджуючі документи (за потреби)✔ Розрахунок ПДФО і військового збору✔ Сплата податків у встановлені строки⸻✍️ Підсумок📅 Декларація – до 1 травня📅 Податок ПДФО + військовий збір – до 1 серпня