Telegram statistics channel - @anfinrealestate

В продовження теми нового ЦК (законопроєкт №15150).Нова реформа вводить поняття «посідання» (фактичного панування над річчю) та презумпцію його правомірності (ст. 570), що визвало паніку на ринку нерухомості.Як і обіцяв, я БЕЗКОШТОВНО склав для Вас ключові формулювання для внесення до Договору орендиВи можете скопіювати ці формулювання та інтегрувати їх у свій стандартний договір.1. Визначення статусу майна та обмеження «посідання» (568 і 570).«Пункт X.X. Орендодавець є єдиним законним Власником та Володільцем Майна. Передача Майна в оренду за цим Договором є наданням Орендарю права виключно тимчасового строкового оплатного користування і не означає передачу Орендарю прав самостійного фактичного контролю (посідання).Сторони погоджуються, що Орендодавець у будь-якому випадку зберігає за собою повний опосередкований контроль та вище право посідання щодо Майна. Будь-яке перебування Орендаря або третіх осіб у приміщенні після припинення дії цього Договору вважається неправомірним і не створює для Орендаря статусу правомірного посідача.»2. Заборона дій, що імітують «господарське панування»«Пункт X.X. Орендарю суворо забороняється вчиняти будь-які дії, спрямовані на демонстрацію одноосібного контролю над Майном без погодження з Власником, зокрема: змінювати замки на вхідних дверях, встановлювати системи контролю доступу (охорону), здійснювати перепланування, капітальний ремонт або благоустрій території без попередньої письмової згоди Орендодавця.Заміна замків без згоди Орендодавця є істотним порушенням цього Договору і є підставою для його негайного одностороннього розірвання Власником.»3. Механізм протидії «самоуправству» та право на одностороннє закриття доступу — це узгоджена процедура припинення договору, а не «порушення прав посідача».«Пункт X.X. У разі прострочення Орендарем плати за оренду на строк більше ніж ____ днів, або у разі закінчення строку дії Договору та відмови Орендаря звільнити Майно, цей Договір вважається розірваним (припиненим), а право користування Орендаря — скасованим.У такому випадку Орендодавець має право в односторонньому порядку припинити Орендарю та будь-яким третім особам доступ до Майна (в тому числі шляхом заміни замків, відключення комунікацій). Сторони погодили, що такі дії Орендодавця є правомірним способом захисту права власності, не вважаються самоуправством і не є порушенням фактичного контролю (посідання) Орендаря, оскільки Орендар добровільно відмовився від захисту свого посідання, підписавши цей Договір.»4. Фіксація повернення майна (Захист від набувальної давності за ст. 442).«Пункт X.X. Факт припинення фактичного користування Майном Орендарем та повернення повного контролю над ним Орендодавцю підтверджується двостороннім Актом повернення Майна.Якщо Орендар залишив Майно без підписання такого Акту, Орендодавець має право скласти Акт в односторонньому порядку із залученням двох свідків (або представника ОСББ/ЖЕКу), що є беззаперечним доказом припинення будь-яких прав Орендаря щодо Майна та фіксує дату повернення повного контролю Власнику.»🆘Якщо Вам потрібен ГОТОВИЙ договір оренди під сьогоднішній чи під новий Цивільний кодекс, - пишіть у приватні!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

Рекомендації адвоката, як не стати жертвою «Окупасів»:✊АНТИОКУПАСНІ ЗАПОБІЖНИКИ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ НЕРУХОМОСТІ!👉В минулому дописі ми розібрали положення майбутнього ЦК щодо ризиків для орендодавців та власників нерухомого майна, а тепер про страховки.⚠️Щоб не стати жертвою нових законодавчих пасток, ваш підхід до здачі нерухомості в оренду має стати максимально формалізованим. ❌Ера «договорів на колінках» остаточно минає!1. Виключно письмові (можна нотаріальні) договори👉У тексті договору має бути чітко прописано, що орендар є лише КОРИСТУВАЧЕМ, який діє на підставі договору, і його перебування в майні жодним чином не є самостійним «ПОСІДАННЯМ».2. Оцифруйте паперові документи.👉Якщо новий ЦК таки приймуть, то ваше право власності, яке  було оформлене до 2013 року і існує лише на паперовому бланку (паперова реєстрація БТІ і тд), внесіть дані до ДРРП. Нова реформа робить пріорітет на цифрові реєстрації (якщо його ухвалять!).3. Захист від «тихого» захоплення, - Моніторинг.👉Підключіть SMS-маяк або моніторинг через Опендатабот/Opendatabot на свої об'єкти нерухомості.4. Жорсткі акти прийому-передачі👉Кожен крок — заїзд, виїзд, перевірка майна — має фіксуватися двосторонніми актами. В акті виїзду має бути чітко зазначено: «Орендар повернув ключі, повністю звільнив приміщення та припинив будь-який фактичний контроль над майном».5. Блок про форс-мажор та виселення👉Окремо прописуйте процедури на випадок тривалої несплати чи зникнення орендаря (наприклад, право орендодавця в присутності свідків та представника ЖЕКу/ОСББ описати майно, опечатати квартиру та припинити доступ у разі прострочення оплати понад 14 днів). Це допоможе довести в суді, що ви діяли за погодженим алгоритмом, а не вчиняли «самоуправство».👉ВИСНОВОК: Головна зброя орендодавця проти «посідачів» за новим кодексом — це бездоганна цифрова гігієна документів (наявність у ДРРП) та залізобетонний договір, який чітко визначає межі прав орендаря.😳Скласти проекти базових пунктів договору під новий ЦК? 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

😨ОКУПАСИ ПО-УКРАЇНСЬКІ? ЧИ ЦИВІЛЬНИЙ ПРОРИВ?👉Нова «скринька Пандори» чи реформа?👉Як зміни в Цивільному законодавстві загрожують власності українців?🇺🇦Верховна Рада у першому читанні ухвалила проєкт нового Цивільного кодексу.⚠️Проте юристи вже б’ють на сполох: документ містить норми, які можуть стати легальним інструментом для рейдерства та захоплення майна.😨У чому ж криється головна загроза? 👇🔹Що таке «посідання»?Замість класичної тріади (володіння, користування, розпорядження) у проєкті з’являється поняття «посідання» (ст. 568) — фактичний контроль над річчю.❌Це означає, що якщо хтось заліс у ваше приміщення, поставив паркан чи обробляє вашу ділянку без жодних документів — він стає «посідачем».🔹Презумпція правомірностіНайнебезпечніше — стаття 570, яка встановлює принцип: будь-яке посідання вважається правомірним, доки не доведено зворотне.❌Тобто законний власник має бігати судами й доводити свої права, тоді як загарбник отримує юридичний захист свого статусу «посідача». Привіт, іспанський досвід із незаконними поселенцями («окупасами»)!🔹Набувальна давністьУ поєднанні зі статтею 442 ризики зростають у рази. Якщо особа безперервно контролює чужу нерухомість 10 років (або рухоме майно 5 років), вона автоматично набуває право власності. ❌Раніше ця норма теж існувала, але без презумпції правомірності загарбника вона не була такою загрозливою.🔹Чому це не на часі?Адвокати наголошують: упровадження таких норм під час воєнного стану — це бомба сповільненої дії. Мільйони українців виїхали за кордон або втратили фізичний доступ до свого майна на прифронтових чи окупованих територіях. ❌Надання прав тим, хто просто «першим зайняв» або «першим зареєстрував» майно, знищить інститут права власності.⚠️Будь-яка перевага у захисті прав має належати виключно законному власнику. 👉Картка законопроекту: https://itd.rada.gov.ua/billinfo/Bills/Card/69837😨Готується друге читання. 😨Що думаєте про таку ініціативу законодавців? Пишіть у коментарях! 🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру) 🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

Погодили понад 3.2 тисячі заявок на житлові ваучери для ВПО з тимчасово окупованих територій – на суму 6.59 млрд грн. У межах програми єВідновлення вже 3 296 заявників отримали підтвердження фінансування. У застосунку Дія це статус «зверніться до нотаріуса» – можна переходити до оформлення і купівлі житла. Програма передбачає пріоритет для ветеранів, учасників бойових дій та людей з інвалідністю внаслідок війни. Саме ці категорії першими отримують фінансування. Попит високий: понад 5 000 звернень за першу годину, більше 12 000 – за перший день. Загалом у програмі вже понад 37 000 заяв, з яких понад 27 600 погоджені комісіями на місцях. Держава спрямувала майже 6.6 млрд грн на перший етап. Паралельно працюємо над залученням ще близько 3.9 млрд грн від Банку розвитку Ради Європи. Житловий ваучер – це 2 млн грн на придбання житла: квартиру чи будинок, інвестування в будівництво або часткове погашення іпотеки. Оператор програми – Укрпошта. Понад 1 000 нотаріусів пройшли навчання і готові супроводжувати угоди. Після підтвердження фінансування є 60 днів, щоб укласти договір. Черга формується автоматично і оновлюється щодня: щойно з’являється фінансування – заявники отримують повідомлення в Дії. Працюємо, над розширенням програми. І щоб кожна родина, яка втратила дім через війну, отримала новий.О .Кулеба

⚠️ІНВЕСТОРИ ЖК У КИЄВІ ЗАЛИШИЛИСЯ БЕЗ КВАРТИР: ЯК ПРАЦЮЮТЬ РЕЙДЕРСЬКІ СХЕМИ!😨Ситуація навколо новобудови на Саксаганського набула ознак масштабного рейдерства. 👉Ця історія — тривожний дзвінок для кожного, хто вкладає кошти в нерухомість.😳Що сталося? Будинок був введений в експлуатацію наприкінці 2020 року: є сертифікат ДАБІ, офіційна адреса та всі документи на руках у покупців (акти, договори, квитанції). 👍Люди чекали лише на фінальну реєстрацію права власності.⚠️Схема «перекидання» майна:1. Забудовник зареєстрував усі квартири на власну компанію, ігноруючи права інвесторів.2. Після зміни власників компанії-забудовника майно почали стрімко перепродавати між пов’язаними фірмами за цінами, що в десятки разів нижчі за ринкові.3. Створювався ланцюг «добросовісних набувачів», щоб юридично ускладнити повернення квартир законним власникам.4. Щоб затягнути час, справу намагалися перевести у штучні судові спори в інших областях.Наразі відкрито кілька кримінальних проваджень щодо службового підроблення та зловживання владою, але боротьба інвесторів за свої законні квадратні метри триває.👍Вже є кілька позитивних судових рішень, де квартири повернули інвесторам!👉Ось приклад: https://reyestr.court.gov.ua/Review/132808520👍Суд повністю відхилив доводи забудовника та всіх учасників схеми!👉А ТЕПЕР ПОРАДИ!Щоб не потрапити в подібну пастку, дотримуйтесь цих правил:🔹Перевіряйте обтяження. Перед підписанням будь-яких актів перевіряйте ДРРП. 🔹Реєструйте право власності негайно. Щойно будинок введено в експлуатацію і ви отримали пакет документів — не зволікайте ні дня.🔹Фіксуйте оплату правильно. Всі платежі мають бути безготівковими, з чітким призначенням платежу. Це ваш головний доказ у суді.🙏Бережіть свої інвестиції та консультуйтеся з юристами ДО виникнення проблем!👉Ідею допису взято тут: https://t.me/absolutionlab/16365🆘Якщо Вам потрібна допомога, - звертайтеся!✅Бути добру)🇺🇦Адвокат Ігор Бузовський☎️095-897-11-18#адвокатігорбузовський

Дві сторони однієї медалі: Чому «базарний» підхід вбиває ринок нерухомості? 📉🏢Сьогодні розберемо два кейси з месенджерів, які ідеально ілюструють, як НЕ ТРЕБА працювати, якщо ви претендуєте на професіоналізм. З одного боку — масовий спам, з іншого — хаотичний маркетинг.Давайте «препарувати».Кейс №1: Полювання на «голку в стозі сіна» (Харків)Сценарій: Потрібна специфічна база під фури. Людина бере базу з 580 контактів і «лупить» розсилку першим 200. Статистика: 200 запитів ➡️ 10 відповідей ➡️ 1 адекватна пропозиція з OLX. ❌ Чому це провал?• Це не аналітика, а лотерея. Витрачено години на переписку з людьми, які взагалі не в темі.• Інформаційний шум. Коли 200 агентів отримують один запит, вони штучно роздмухують попит. Власники баз бачать «ажіотаж» і піднімають ціни. Ви самі собі псуєте умови угоди.• Репутація спамера. У професійних колах такі запити летять у кошик. Якість замінена кількістю.Кейс №2: Преміум-об’єкт за методикою мас-маркету (Київ)Сценарій: Об’єкт за $9000/міс розсилається всім підряд у месенджери без жодних зобов’язань. ❌ Чому це вбиває продаж?• Знецінення (Value Erosion). Преміальна нерухомість не продається через спам-розсилки. Це створює відчуття відчаю власника. «Якщо вони так нав’язливо пропонують, значить з об’єктом щось не так».• Ринок «лимонів». Без ексклюзивного договору цей об’єкт — «нічий». Рієлтори не будуть вкладати гроші в його рекламу, бо знають: завтра власник здасть його повз них або через іншого «бігуна».• Фокус уваги — 3 хвилини. Як слушно написав колега в чаті: «Без договору я забуду про вас через три хвилини». І це правда. Професіонал працює там, де є юридичні гарантії, а не там, де «хто перший встав, того і капці».________Висновки для професіоналів:1. Сегментуйте, а не спамте. Краще написати 10 професіоналам, які «тримають» район, вибрати ОДНОГО профі, та насолоджуватись його роботою ніж 200 випадковим людям з телефонної книги.2. Ексклюзив — це не про жадібність, а про відповідальність. Тільки за наявності договору брокер стає вашим партнером, а не просто передавачем інформації.3. Месенджери — це інструмент, а не стратегія. Якщо вся ваша аналітика і маркетинг закінчуються розсилкою в Viber/Телеграм/Вотсап — у вас немає бізнесу, у вас є лише «суєта».А на чиєму боці ви? Чи вірите, що масова розсилка ще працює, чи обираєте системний підхід і контракти? Пишіть у коментарях! 👇

Ви усі під контролем! На цьому тижні всі ріелтори, що працюють офіційно, отримали «листи щастя» від фін мониторингу.Згідно цього листа, всі, хто маєКвед 68.31, має зареєструватись в фінмоні та звітувати про кожну трансакцію ( угоду), яка відбулася. Що це означає на практиці? До цього лише нотаріуси були субʼєктом ФМ. Коли ви приходили на угоду, з 2009 заповнювали анкету «Звідки кошти»? З 2020 ріелторів та оцінювачів внесли доп списком. Але особо не перевіряли, то ковід, то війна…Тепер при зверненні до ріелтора, він має подати на вас всі перс. данні, бо ви маєте заповнити анкету, якщо лише замислили купити нерухомість. Не важливо, ви «просто подзвонили по телефону», чи офіційно звернулися і підписали договір. Ріелтор, якщо він працює легально, має подати данні, звідки в вас кошти. Тобто, чи не отримали ви ці кошти злочинним шляхом? Стосується усіх, якщо сума перевищує 400к грн. А тепер, увага, питання: До кого ви підете, до ріелтора «в законі», чи до тіньового, який тихо зробить угоду і гроші покладе в кишеню? Прошу казати чесно. Ремарка: якщо ви шукали самі, але купуєте через ріелтора, який стає прокладкою, він все одно має подати звіт на вас. І головне: якщо легальний ріелтор не подає звіт, а угода відбулася, він заплатить штраф 350000 грн. За 1 порушення.А це порядок дій. Ну що ви в решті решт зрозуміли, що це вам не хіханьки. ❗️Інструкція для ріелторів щодо постановки на облік як СПФМ(суб’єкт первинного фінансового моніторингу)Після отримання листів від Мінфіну багато хто питає, що саме потрібно зробити.Пишу короткий алгоритм дій.1️⃣ Зайти в кабінет СПФМ за посиланнямhttps://cabinet.fiu.gov.ua/login/spfm2️⃣ В кабінеті подати повідомлення про взяття на облік→ сформувати повідомлення→ підписати КЕП→ відправитиПісля реєстрації потрібно виконати вимоги фінансового моніторингу:✔ розробити журнал обліку клієнтів✔ розробити анкету клієнта✔ проводити анкетування клієнтів✔ присвоювати клієнтам рівень ризику✔ проводити фінансовий моніторинг по всіх клієнтах4️⃣ В договорах повинно бути:✔ абзац про обробку персональних даних✔ абзац про фінансовий моніторинг✔ згода клієнта на перевірку5️⃣ Необхідно регулярно заходити в кабінет СПФМмінімум 1 раз на тижденьта перевіряти вхідні повідомлення.6️⃣ У випадках, передбачених законом, потрібно подавати звітипро підозрілі або високоризикові операції / клієнтів.7️⃣ Якщо не вести фінансовий моніторинг або не стати на облік —можуть застосовуватись штрафи.Зараз ці вимоги почали реально перевіряти,тому рекомендую не відкладати.*Алгоритм дій взяла з посту юристки-ріелторки Марії Самаріної.

🏎Перевезення коштів з продажу нерухомості за кордон:💼Коли потрібно декларувати кошти, що вивозяться за кордон?💶Переміщення фізичними особами валютних цінностей у сумі, що дорівнює або перевищує еквівалент 10 тисяч євро за офіційним курсом валют, встановленим Національним банком України на день переміщення через митний кордон України(ст.8 закону «Про валюту і валютні операції»)🕹Важливо 💰Декларування має бути повної суми.💵Наприклад, особа вивозить 25000,00 євро. Навіть, якщо можна без декларації вивозити до 100000,00євро, потрібно задекларувати повну суму. (п.6 Положення про транскордонне переміщення валютних цінностей № 3 від 02.01.2019) 📜Які документи підтверджують законність отримання коштів, що вивозяться за кордон?🔖Зняття фізичною особою готівки з власних рахунків у банках і квитанції про здійснення валютно-обмінної операції з цією готівкою (у разі здійснення такої операції) виключно на ту суму, що перевищує на день вивезення/пересилання в еквіваленті 10 000 євро. документи, що підтверджують зняття готівки з власних рахунків у банках фізичними особами-резидентами з метою її вивезення, є чинними протягом 90 календарних днів із дня зняття ними готівки з власних рахунків у банках (п.18 постанови НБУ 02.01.2019 №5).📄Тобто, для декларування вивезення коштів за кордон потрібно мати відповідні довідки, виписки, квитанції з банку.📯П.С. Вивезення коштів можливе будь-якими фізичними особами незалежно від віку, тобто від 0 до …років.Відповідно, якщо кордон перетинає сім’я, то кожен із членів сім’ї може без декларування перевозити суму до 10000,00євро. Нотаріус: Лабутіна Ю.

🔥 Ріелтор — новий “цап-відбувайло” ринку нерухомості?Сьогодні активно просувають ідею закону про ріелторську діяльність.І знову крайнім хочуть зробити ріелтора.На ріелтора пропонують покласти відповідальність за:– перевірку власників– перевірку зареєстрованих осіб і дітей– технічний стан об’єкта– інженерні мережі– достовірність документівПитання просте:коли ріелтор став нотаріусом, юристом і БТІ одночасно?Ріелтор — це продавець і організатор процесу.А не державний орган контролю.Ніхто не говорить про головне:1️⃣ Ріелторів цьому системно не навчають.2️⃣ У ріелтора немає повного доступу до державних реєстрів.3️⃣ Навіть нотаріуси інколи не можуть виявити підробні документи.4️⃣ За документи, які подаються на угоду, кінцеву відповідальність несе нотаріус.Але при цьому кримінальна відповідальність нотаріусів у цій сфері суттєво обмежена, і на практиці притягнення до реальної відповідальності відбувається вкрай рідко.І тут виникає логічне питання:якщо навіть нотаріальна відповідальність у багатьох випадках є формальною або складною для реалізації,то чому відповідальність хочуть додатково перекласти на ріелтора?Технічна інвентаризаціяЗробили обов’язкову інвентаризацію.Що сталося на практиці?Нотаріуси знайшли прогалини в законі та трактують його по-своєму.Не всі вимагають технічну інвентаризацію перед угодою.То чому ріелтор має відповідати за те, що навіть нотаріальна практика не є уніфікованою?Новобудови — головний біль ринкуЧому не посилити контроль саме за забудовниками?Саме там:– подвійні продажі– недобудови– схеми– відсутність належної перевіркиЧому не створити:– єдину базу забудовників– обов’язкову систему фіксації клієнта– прозорий контроль первинного ринкуНі.Знову крайнім роблять ріелтора . Юрист: Самаріна М.

🔥 ВАЖЛИВО ДЛЯ КОЖНОГО ВЛАСНИКА НЕРУХОМОСТІ 🔥Нажаль актуально😭Виділіть 30 хвилин сьогодні.Це може зекономити вам місяці нервів завтра.📸 Зробіть фото документів на свою нерухомість.🏠 Якщо це будинок — сфотографуйте його ззовні та зсередини.🏢 Якщо квартира — зробіть фото всіх кімнат, балкона, техніки, ремонту.Після цього:📂 Завантажте всі фото на Google Диск або іншу хмару.І обов’язково переконайтесь, що вони там збережені.Чому це важливо?У випадку:• втрати документів• пошкодження майна• страхового випадку• термінової потреби надати інформацію• пожежі або обстрілів— у вас будуть збережені копії для відновлення в державних установах.📌 Рекомендую додатково:✔️ створити окрему папку з назвою об’єкта✔️ зробити фото лічильників та їхніх актуальних показників✔️ зберегти скан-копії договорів (купівлі-продажу, оренди, комунальних)✔️ надати доступ до папки близькій довіреній людиніПорядок у документах — це ваша безпека та впевненість у будь-якій ситуації.Краще витратити 30 хвилин сьогодні,ніж вирішувати проблеми в авральному режимі завтра.—Автор допису — експерт з нерухомості Світлана Васюта