💡 Чому я не інвестую в українські "альтернативні" інвестиції Час від часу я і ви можете бачити приховану або неприховану рекламу українських нібито-REITs, private equity і венчурних фондів, інвестицій в нерухомість із обіцянками орендного доходу. Зазвичай там звучать обіцянки очікуваної дохідності в доларах на рівні 8–12%.На перший погляд цифра непогана. Але ключове питання — чи відповідає вона ризикам?Як багато з вас знають, до всіх інвестицій я підхожу з фундаментальної точки зори. Давайте поглянемо на ці інвестиції в фундаментальній площині. 📊 Як формується мінімальна дохідність, яку ми повинні очікувати від інвестицій.Будь-яка інвестиція має приносити дохідність, що компенсує інвестору всі ризики. І спрощено ми можемо її розрахувати наступним чином:➡️ Безризикова ставка (US Treasuries 10y ≈ 4,2%)➡️ Ринковий ризик (Equity risk premium США ≈ 4,3%)➡️ Ризик країни (для України зараз +7–10% у доларах)➡️ Ризик індустрії (наприклад, для нерухомості +1–2%)➡️ Ризик компанії/проекту (+2–4%)📌 Якщо скласти, отримаємо мінімальну дохідність, яку інвестор має вимагати за інвестицію в український проект:4,2% + 4,3% + 8% + 1,5% + 3% ≈ 21% річних у доларах.❗Тобто, коли вам пропонують інвестицію з очікуваним доходом 10% у доларах — це виглядає привабливо тільки номінально. Фактично інвестор бере на себе ризик, еквівалентний мінімум 20+% очікуваної дохідності, але отримує половину. ⚖️ Порівняння з ринковими альтернативамиДля розуміння візьмемо REIT ETF у США (фонди нерухомості, що котируються на біржі):· Поточна дивідендна дохідність ~4%· Загальна очікувана дохідність (зростання капіталу + дивіденди) ~8–9%· При цьому ви отримуєте високу ліквідність, захист прав власності, прозору звітність і низький ризик країни.🤔 Питання: чи має сенс брати український ризик за таку ж дохідність? 🎯 ВисновокВ інвестиціях важливо дивитися не лише на обіцяну цифру дохідності, а на співвідношення ризику і дохідності.Якщо очікувана винагорода не перекриває ризиків — це радше не інвестиція, а благодійність.Для бажаючих приєднатись до моєї стратегії інвестування інформація тут