Що тут в Болгарії в 2026, та що буде в 2027-му, особливо для нас, іноземців

Ринок нерухомості давно вийшов із фази ажіотажу (не через українців, як думають болгари, а через найдешевшу в ЄС іпотечну ставку та Шенген) й зайшов у фазу жорсткого відбору активів.

У Q1 2026 ціни на житло в Болгарії зросли на 14.8% рік до року і на 6.2% квартал до кварталу.

По містах картина була така: Бургас - 5.9%, Софія - 5.8%, Варна - 4.0%, Пловдив - 3.9%, тоді як Стара Загора показала -2.1%, а Русе -1.6%

Це вже не просто ріст - це чіткий сигнал, що капітал з «перекупного» ринку концентрується в сильних локаціях, а слабкі ринки починають випадати з гри.

Ключовий момент 2026 року - цифри зростають, але ринок більше не купує все підряд. Болгарський ринок входить у фазу стабілізації, де головний принцип - quality over quantity, а не сліпа ставка на будь-який метр.

Саме тому ціни по Софії на 2026 рік тримаються в межах 5-10% на рік, а не в режимі безконтрольного подвійного зростання, як це було в пікові періоди.

Софія залишається головним магнітом капіталу, але і тут ринок уже став жорсткішим.

У Q1 2026 середня ціна реальних угод у Софії становила 2,680 євро за кв. м проти 2,790 євро наприкінці 2025, але все одно це близько +29% у річному вимірі від рівня 2,080 євро на початку 2025.

Середня фінальна ціна купленої квартири в Софії досягла 217,500 євро проти 150,000 євро на початку 2025. При цьому кількість угод у Софії в Q1 2026 знизилась до 7,529, що на 12.3% менше рік до року.

Це означає просту річ - ринок не падає, він очищується.

Тому не вірте хайпожорам (переважно нашим, українським, які «позавчора» назвали себе «рієлторами» і спекулюють на ваших страхах) в Телеграм та ТікТоці, які оруть про бульбашку та стрімкий овал ринку, аби ви га паніці влетіли з двох ніг в купівлю житла десь на СБ або в Святому Власі або в спекулятивно перегрітій Варні.

Іпотека поки що не душить попит, але й не дає підстав для ілюзій.

Середня іпотечна ставка в Болгарії у квітні 2026 становила 2.5%, а середня ставка за новими іпотечними кредитами в левах у грудні 2025 була 2.48%.

В Софії 70% пройшло і проходить з іпотекою (а не за гроші багатих українців, як розганяють це в фейсбуці болгарські ШІ-боти)

Середній APR у грудні 2025 досяг 2.9% проти 2.86% у листопаді та 2.82% у грудні 2024.

Тобто, простими словами для не спеціалістів - кредитні гроші все ще дешеві, найдешевші в ЄС, але вартість повного фінансування вже не можна називати символічною.

Для іноземців з ПМЖ мій висновок максимально прагматичний:

Болгарія у 2026 році - це вже не ринок «дешевого входу», а ринок, де виграє той, хто правильно вибирає локацію, тип активу й джерело фінансування. ПМЖ покращує банківський профіль, але не замінює нормальний дохід, прозоре походження коштів, сильний перший внесок і ліквідний об’єкт.

Мій прогноз на 2027

Базовий сценарій на 2027 рік - не обвал і не новий перегрів, а продовження вибіркового зростання.

Найреалістичніший діапазон - близько 5-10% на рік у сильних локаціях, насамперед у Софії, Бургасі, Варні та Пловдиві.

При цьому вторинний ринок слабкої якості, периферійні міста й неліквідні об’єкти будуть відставати або взагалі підуть у боковик. Коротше, старе житло не купуйте, навіть під фліпинг (як зробили деякі мої українські знайомі, бо думали що самі розумні, бо в Україні були рієлторами або перекупами і добряче з цим відремонтованим мотлохом встрягли)

Для іноземця з ПМЖ у Болгарії іпотека в середньому доступна на таких умовах: перший внесок 20-30% від вартості об’єкта, строк 5-30 років, ставка приблизно 3.5-5% у євро або 4-6% у левах, а для окремих банків сума кредиту може бути до 70-80% оцінної вартості житла.

На практиці банки зазвичай вимагають підтверджений дохід за 6-12 місяців, нормальну кредитну історію, документи про джерело коштів, страховку об’єкта і вік позичальника в межах банківського ліміту на дату останнього платежу.

Для частини банків критичним є і показник боргового навантаження: щомісячний платіж не має бути надто високим відносно чистого доходу, а сам ПМЖ покращує шанси, але не скасовує оцінку платоспроможності.