Мій погляд на український ринок нерухомості за перші 6 місяців 2026 та на 2027 рік

Український ринок нерухомості зараз виглядає як післяшоковий і регіонально дуже неоднорідний: попит, ціни та активність сильніше залежать від безпеки, доступу до фінансування й міграції, ніж від «середньої» по країні динаміки.

Що рухає ринок:

На попит найбільше впливають доходи населення, умови іпотеки, курс гривні, активність покупців і загальна впевненість у завтрашньому дні.

На пропозицію впливають собівартість будівництва, кредитування девелоперів, логістика, ціни на матеріали та спроможність забудовників запускати нові проєкти.

У Києві в 2026 році оренда лишається значно дешевшим способом користування житлом у короткій перспективі

Після повномасштабного вторгнення ринок став значно чутливішим до воєнних ризиків і державних програм підтримки, зокрема пільгової іпотеки та компенсаційних механізмів.

Ціни й регіони:

У західних областях попит зазвичай вищий, а ціни на первинне житло суттєво зросли через внутрішню міграцію та відносну безпеку.

У Львові новобудови, за одним із оглядів, перевищували довоєнний рівень на 20–30%

У центральних регіонах зростання теж є, але помірніше, а Київ лишається одним із найдорожчих ринків, хоча темпи подорожчання там сповільнилися.

На сході ситуація слабша: там частина проєктів заморожена, а ціни або стагнують, або знижуються через низький попит

Новобудови й вторинка:

Первинний ринок залежить від темпів нового будівництва, а після 2022 року обсяги нового житла скоротилися, бо частину проєктів призупинили або перенесли.

Вторинний ринок, навпаки, часто реагує швидше на зміну попиту, і у 2025 році спостерігалося пожвавлення та зростання цін у багатьох сегментах.

Дослідники також відзначали в цьому році, що ринок угод має циклічність і помітний психологічний компонент: покупці й продавці реагують не лише на цифри, а й на очікування щодо безпеки та економіки.

Якщо дивитися на ринок з інвестиційної точки зору, найсильніші позиції зазвичай мають безпечніші регіони, об’єкти з готовою інфраструктурою та сегменти, де працюють державні програми підтримки.

Для оцінки конкретного міста чи класу житла краще дивитися окремо на первинку, вторинку, оренду й комерційну нерухомість, бо середні показники по Україні часто приховують дуже різні локальні реальності.

Прогноз цін на друге півріччя 2026 та 2027 рік

У Києві на 2026–2027 роки базовий сценарій - помірне зростання цін, а не спад: для первинного ринку найчастіше звучать оцінки в діапазоні 6–20% на 2026 рік, причому багато експертів сходяться на вилці близько 8–12%.

Для вторинного ринку очікування теж радше висхідні, хоча темп може бути слабшим і сильніше залежатиме від безпеки, ліквідності та стану енергосистеми.

За одним з ринкових прогнозів, новобудови в столиці можуть додати близько 8–15%, а за більш агресивним сценарієм - до 15–20%. Є й оцінки, що вторинний ринок уже тримається вище за новобудови в окремих сегментах.

На 2027 рік точних публічних цифр менше, але логіка прогнозів така: якщо безпекова ситуація не погіршиться, а пропозиція залишиться обмеженою, ціни, ймовірно, продовжать рости, але вже повільніше, ніж у 2026 році.

Якщо ж відбудеться покращення енергетики, іпотеки та загальної макростабільності, попит може швидше відновитися, що підтримає ціни в преміальніших і ліквідних сегментах.

Водночас у разі нових енергетичних чи безпекових шоків саме вразливі об’єкти без автономних рішень можуть втрачати в ціні або продаватися з дисконтом.

Найкраще тримаються квартири в якісних новобудовах із генераторами, укриттями, автономним опаленням і хорошою локацією, бо покупці платять за зручність і стійкість до ризиків.

Вторинка в хороших районах теж залишається сильним сегментом, але там ціна більше залежить від стану будинку, ремонту та енергоефективності.

Найслабше виглядають старі об’єкти без автономності та в локаціях, де попит легко просідає під час криз