ТОП-5 рішень Верховного Суду України за серпень 2026 року, що стосуються угод з нерухомістю

Переглянула свіжий огляд практики КЦС ВС і відібрала 5 рішень, які, на мою думку, варто знати тим, хто має справу з нерухомістю.

1. Зареєстроване право власності ще не означає, що з нерухомістю все гаразд

Державна реєстрація права власності сама по собі не змінює правового режиму самочинного будівництва.

Тому, купуючи будівлю, важливо перевіряти не лише зареєстроване право власності на неї, а й земельну ділянку під будівлею та законність її використання для будівництва.

Справа № 205/10470/23, постанова від 05.08.2026

2. Занадто низька ціна нерухомості може мати значення

Земельну ділянку продали за 16 032 грн при нормативній грошовій оцінці 504 131,54 грн.

ВС звернув увагу: істотна різниця між ціною продажу та оцінкою може враховуватися разом з іншими обставинами при визначенні добросовісності набувача.

Тобто продати дешевше - можна. Але за певних обставин у суду може виникнути питання: чи дійсно покупець не знав і не міг знати, що з майном щось не так?

Справа № 488/2135/19, постанова від 19.08.2026.

3. Передали гроші за попереднім договором, а основний договір не уклали

ВС: якщо основний договір купівлі-продажу так і не був укладений, передані за попереднім договором кошти є авансом і підлягають поверненню.

Причому незалежно від того, з чиєї вини або ініціативи не відбулося укладення основного договору.

Справа № 522/2501/24-Е, постанова від 05.08.2026.

4. Подарувати нерухомість родичу, щоб уникнути боргів

Якщо боржник відчужує майно близькій особі з метою унеможливити виконання зобов’язань перед кредитором, такий правочин може бути визнаний фраудаторним.

І ще один важливий нюанс від ВС: фраудаторний правочин не потрібно плутати з фіктивним. Якщо майно реально перейшло до нового власника, сам факт того, що правочин вчинено на шкоду кредитору, не робить його фіктивним.

Справа № 636/5079/21, постанова від 12.08.2026.

5. Купівля квартири у новобудові: реєстру може бути недостатньо

Якщо перший інвестор виконав свої зобов’язання перед забудовником, забудовник не має права повторно розпоряджатися цим об’єктом.

Навіть якщо згодом право власності на квартиру було зареєстровано за іншою особою, перший інвестор може захищати свої права, зокрема шляхом витребування квартири.

Тому при придбанні такої нерухомості важливо перевіряти не лише актуального власника, а й історію виникнення права на об’єкт.

Справа № 175/167/24, постанова від 05.08.2026.

Що об’єднує ці рішення?

При угодах з нерухомістю іноді недостатньо просто побачити зареєстроване право власності.

❗️Земля під будівлею, історія створення та набуття об’єкта, попередні інвестори, борги продавця, ціна угоди - обставини, які можуть мати значення вже після її укладення.❗️

Тому перевіряємо не тільки право. Перевіряємо історію його виникнення.