Чому цей проєкт у Варні не підходить для інвестицій

У минулому пості я писав про правило 5W, яке ми використовуємо для аналізу нових проєктів у Варні. Сьогодні покажу, як це працює на реальному прикладі та розповім про проєкт, який ми з командою розглядали як варіант для інвестицій. Але в підсумку вирішили не пропонувати його нашим клієнтам.

📍

Мова йтиме про ЖК Domore в районі Аспарухово (Варна). Одразу скажу, проєкт непоганий, просто конкретно під інвестицію він, на мою думку, не підходить. Якщо чесно, спочатку він нам дуже сподобався. Гарні рендери, красиві краєвиди, панорамні види на море, місто й озеро. На останніх поверхах навіть є квартири з терасами. До того ж ціна стартує від €1207/м2 – це нижче, ніж у багатьох конкурентів в цьому районі. Та й будівництво вже на хорошому етапі – монолітний каркас майже готовий. Тобто проєкт виглядав достатньо цікаво, щоб розібрати його детальніше. Проте реальний огляд локації та аналіз цифр підсвітили серйозні мінуси (хоча каркас будівлі дійсно майже готовий, роботи ведуться – з цим усе гаразд). Чому цей об'єкт не підходить для інвестицій:1️⃣ Слабка інфраструктура.

Поруч немає нічого – ні зупинок, ні магазинів, ні кафе. Будинок фактично стоїть на горі. Вид звідти справді класний, але вийти пішки за кавою чи в магазин не вдасться (в самому ЖК комерційні приміщення не передбачені).2️⃣ Низька ліквідність. Забудовник вже виконав великий обʼєм робіт (майже завершив каркас будівлі), але при цьому продано лише близько 10% квартир. Для такого етапу будівництва це, на мій погляд, замало. Для мене це один із сигналів, що попит поки що слабкий. А значить, із виходом з проєкту (перепродажем) потім можуть виникнути складнощі.3️⃣ Відсутність капіталізації обʼєкту. Ми дізнались, що за весь час будівництва забудовник не піднімав ціни взагалі. Для покупця це, звісно, приємно. Але для інвестора – не дуже. Бо в проєкті відсутня динаміка росту вартості м2 – а саме на цьому в першу чергу має заробляти інвестор, заходячи на етапі будівництва.4️⃣ Немає пішої доступності до моря. До пляжу йти близько 50 хвилин, а весь шлях назад – це крутий підйом угору, що автоматично викреслює цей об'єкт зі списку привабливих для літньої оренди.5️⃣ Є кращі пропозиції за цей бюджет. І головне – за ці самі гроші сьогодні можна знайти цікавіші варіанти під інвестицію. Тому сенсу обирати саме цей проєкт я не бачу. Врахувавши всі ці фактори, ми вирішили не пропонувати цей об'єкт під інвестицію нашим клієнтам. Не тому, що він поганий, просто, якщо дивитися саме з точки зору інвестиції, зараз на ринку є цікавіші варіанти. І як інвестиція з розрахунком на ліквідність, оренду чи перепродаж – він не підходить. Про один з таких більш цікавих варіантів детальніше розкажу в наступних постах. Поки скажу, що це буде проєкт в цьому ж районі Аспарухово від болгарського забудовника City Building, який вже має реалізовані об'єкти в цьому ж районі. ЖК буде в 900 м від пляжу, з панорамними видами на море. Поруч є Lidl, парк та вся необхідна інфраструктура. Ціни від 77-80 тис євро на квартири-студії, є розстрочка. Досить велика частина квартир в проєкті вже продана, хоча будівництво розпочнется восени. На цьому етапі можна зарезервувати за собою квартиру, а перший внесок оплатити вже після початку будівництва. Зв‘язок зі мною: @futura_RS@FridaySerhiiBG