Особливості виходу з первинки: досвід ДубаяМи вже показували приклад, як у Чорногорії інвестори можуть вийти з проєкту ще на етапі будівництва та зафіксувати прибуток.Але не на всіх ринках усе працює так само. В Еміратах, наприклад, вихід із первинки має зовсім іншу логіку та специфіку.📌 Корисна інформація про особливості виходу на вторинний ринок у Дубаї(зі виступу Костянтина Писаренка на Kukhar Discussion Court)Посилання на момент у відео: https://youtu.be/9QlxDi0HfjY?t=13711На відміну від Чорногорії, де ринкова ситуація дозволяє інвесторам виходити без особливих проблем з проекта на етапі будівництва фіксуючи гарний прибуток, ми приводили один з таких прикладів нещодавно (посилання на публікацію) то на ряде рынков, и в частности Эмиратов это сделать довольно сложно Запитання від Абдурахмана:"Костянтине, первинний ринок Еміратів вражає своєю динамікою та технологічністю. Але що відбувається на виході?Є думка, що проєкти на момент здачі вже морально застарівають, а інвестори при виході стикаються з проблемами. Чому так багато скарг? Адже цифри продажів вражають, а черг на виході, як правило, немає. Можеш пояснити, що відбувається?" Відповідь Костянтина: що відбувається на виході з первинки?1. Кожен новий проєкт кращий за попередній.Забудовники постійно вдосконалюють свої проєкти: додають сучасні технології, новий дизайн і розвинену інфраструктуру.У результаті старі об’єкти (навіть ті, що почали будувати у 2020–2021 роках) втрачають конкурентоспроможність і стають менш затребуваними.2. Потужний маркетинг первинки та інтерес рієлторів.У маркетинг первинних об’єктів вкладають колосальні ресурси.Наприклад, на презентацію одного з проєктів забудовник витратив $10 млн.Рієлторам вигідніше продавати первинку, адже їхня комісія там у середньому сягає 5% (її сплачує забудовник).На вторинному ринку комісія законодавчо зафіксована на рівні 2%, при цьому трудовитрати у 3 рази більші.Через це продавцям вторинки доводиться:• знижувати ціни.• збільшувати витрати на просування (наприклад, додаткові бонуси рієлторам).3. Помилки короткострокових інвесторівУ 2022–2023 роках ринок привабив багато інвесторів, особливо з країн колишнього СНД. Багато хто заходив за порадами неякісних спеціалістів з очікуванням швидкого виходу за пів року — рік і в середньому оплачував лише 20% вартості об’єкта.Однак на практиці:• Перепродаж у проєктах, де інвестори набрали квартири, або неможливий до введення будинку в експлуатацію, або супроводжується втратами щонайменше 10–15% від ціни купівлі.• Через неправильні очікування люди стикаються з проблемою — нічим сплачувати розстрочку.4. Зміщення попиту на готове житлоПокупці «вторинного» ринку віддають перевагу готовим квартирам, які можна одразу використовувати або здавати в оренду. Будинки, розпочаті у 2021–2023 роках, поки що не здані. Їх введення в експлуатацію очікується лише з наступної весни й далі. Водночас старий житловий фонд стає неконкурентоспроможним на тлі нових проєктів.Висновок. Складнощі виходу з первинного ринку пов’язані з:• Підвищенням рівня нових проєктів, що знижує попит на вже існуючі.• Потужним маркетингом первинки та низькою зацікавленістю рієлторів у «вторинці» через різницю в комісіях.• Хибними очікуваннями короткострокових інвесторів, які розраховують на швидкий вихід і продають зі збитком.• Великим попитом на готове житло, яким можна користуватися чи здавати в оренду, тоді як незавершені об’єкти доводиться продавати зі знижкою❓Цікаво, хто з учасників має практичний досвід виходу з первинки в Дубаї?Розкажіть, як це було у вас — вдало чи з викликами?Діліться досвідом у коментарях!