Квартира в Україні належить іноземній компанії: як її продати?

Іноді запит на продаж нерухомості звучить досить просто: квартира розташована в Україні, але її власником є юридична особа, зареєстрована за кордоном.

Перше питання - які податки необхідно сплатити?

Але визначити їх лише за назвою країни та строком володіння квартирою неможливо.

Правила оподаткування продажу нерухомості фізичними особами - перший чи другий продаж протягом року, володіння понад три роки - у цьому випадку не застосовуються.

Продавцем є юридична особа, тому для безпечної угоди необхідно встановити:

1. податковий статус і систему оподаткування юридичної особи
2. чи є вона податковим резидентом іншої держави;
3. чи застосовується міжнародна конвенція про уникнення подвійного оподаткування;
4. хто та в якому порядку має утримати і сплатити податок в Україні;
5. чи виникають додаткові податкові зобов’язання за місцем реєстрації компанії.
6. чи готовий продавець прийняти оплату по договору на поточний рахунок в Україні к гривні.

Однак податки та "шлях грошей" - лише частина підготовки.

Для оформлення договору, нотаріусу також необхідно підтвердити, що іноземна юридична особа існує та є правоздатною, а її представник має достатні повноваження на продаж нерухомості.

Для цього можуть знадобитися витяг з іноземного торгового реєстру, установчі документи, рішення уповноваженого органу компанії, довіреність, інформація про кінцевих бенефіціарних власників. Іноземні документи мають бути належним чином легалізовані або апостильовані та перекладені українською мовою.

Окремо досліджується історія придбання квартири: на якій підставі компанія стала власником, чи здійснювалася оплата, чи збереглися банківські документи, чи відповідає інформація в реєстрах первинним документам.

Це важливо не лише для посвідчення договору, а й для фінансового моніторингу та підтвердження законності походження активу.

Тому продаж нерухомості іноземною юридичною особою - це не угода, в якій достатньо побачити документ про право власності та назвати суму податків.

Спочатку - аналіз корпоративних, податкових, реєстраційних і банківських документів. І лише після цього можна визначити, чи можлива угода, як правильно провести розрахунки та якими будуть податкові наслідки.

За загальним правилом, відповідно до статті 141 ПКУ, доходи юридичної особи - нерезидента від продажу нерухомості, розташованої в Україні, оподатковуються за ставкою 15% від суми доходу, якщо інше не передбачено міжнародним договором України.