🏠 Як частка у будинку може зменшити податок на квартиру і чому така «економія» може дорого коштувати

Уявімо ситуацію: у фізичної особи є квартира площею 200 м².

Для квартири база оподаткування податком на нерухомість зменшується на 60 м². Отже, податок доведеться сплачувати зі 140 м².

Але якщо ця ж особа отримає у власність ще й частку у житловому будинку, правила змінюються 👀

📌 Відповідно до пп. 266.4.1 ПКУ, якщо у власності одночасно перебувають квартири та житлові будинки (у тому числі їх частки), загальна площа об’єктів зменшується вже на 180 м².

Наприклад:

🔹 квартира — 200 м²;
🔹 частка у житловому будинку — умовно 10 м²;
🔹 загальна площа — 210 м²;
🔹 210 − 180 = 30 м² оподатковуваної площі.

Замість 140 м² податок фактично нараховуватиметься лише на 30 м².

Звучить як непоганий спосіб податкової оптимізації ⚖️

Проте якщо інша особа передасть вам навіть невелику частку у праві власності на будинок, юридично ви стаєте співвласником цього будинку.

А це означає, що власник навіть невеликої частки може:

▪️ вимагати надати йому можливість користуватися спільним майном;
▪️ звернутися до суду для встановлення порядку користування будинком;
▪️ розпорядитися своєю часткою — зокрема, подарувати її іншій особі;
▪️ передати її у спадщину.

А власник решти будинку вже не зможе самостійно продати весь об’єкт, адже частка у праві власності належить іншому співвласнику.

❗️Особливо важливо: якщо співвласник вирішить продати свою частку, інший співвласник має переважне право на її придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах (ст. 362 ЦК України).

А от при даруванні частки таке переважне право не діє. Тобто співвласник може подарувати свою частку іншій особі без обов’язку спочатку пропонувати її власнику решти будинку.

Тому сьогодні невелика частка може бути передана близькій людині «для податкової пільги», а через декілька років співвласником будинку теоретично може стати зовсім інша особа.

Чи означає це, що власник більшої частки назавжди стає заручником міноритарного співвласника?

Не обов’язково.

📖 Стаття 365 ЦК України дозволяє у певних випадках через суд припинити право особи на частку у спільному майні з виплатою їй компенсації. Зокрема, значення може мати те, що частка є незначною, її неможливо виділити в натурі або спільне володіння і користування майном є неможливим. При цьому припинення права не повинно завдавати істотної шкоди співвласнику та членам його сім’ї.

💡 Тому не поспішайте ділитися будинком навіть із найдобрішими намірами.

Передача невеликої частки близькій людині сьогодні може здаватися формальністю або зручним способом зменшити податкове навантаження. Але разом із часткою ви передаєте і цілком реальні права на майно.

Тож перш ніж заощадити на податку, варто порахувати не лише квадратні метри, а й можливі юридичні наслідки.

Бо іноді кілька тисяч гривень економії на рік можуть коштувати значно дорожче.