Марія Самаріна | Юрист-ріелтор 🇺🇦🇵🇱

Головна помилка рієлторів — це робота без ФОП та взагалі без оформлення.Друга — приймати кошти за оцінки, технічні паспорти та інші послуги на особисту картку або на ключ до рахунку.Це пряме порушення отримання грошових коштів.ФОП повинен приймати кошти або готівкою та видати чек, або виключно на реквізити рахунку.Готівкою — до 50 000 гривень.На особисту картку приймати ФОПам чужі гроші взагалі заборонено, бо податкова це може розцінити як ухилення від сплати податків.Повинен бути ПРРО (програмний реєстратор розрахункових операцій), який у народі називають касовим апаратом.Крім цього, потрібно мати в порядку всю первинну документацію.До 2025 року — усі договори з клієнтами, згідно з якими отримувалися кошти, журнал перевірок.А з 2026 року — ще й анкети клієнтів, журнал обліку клієнтів, документи щодо проведення перевірок як СПФМ.Перевірити ФОП можуть за останні 5 років.Перевірити звичайну фізичну особу можуть за останні 3 роки.Тому, якщо ви надаєте різні послуги неофіційно та без ФОП, саме час оформити ФОП.

Колеги, сьогодні отримала вже два запити від ріелторів.👉 Що робити, якщо кнопку «Забронювати кошти» натиснули, але бронювання так і не з’явилося?В одному випадку у покупців був ваучер, в іншому — сертифікат.По ваучерах наразі немає інформації щодо фінансування. Ходять чутки, що його можуть відновити лише з вересня.Тому моя порада по ваучерах:❗️Якщо оформлюєте завдаток і після натискання кнопки бронювання коштів гроші не заброньовані, беріть строк до угоди мінімум до листопада.По сертифікатах.За регламентом після бронювання коштів вони повинні бути зарезервовані протягом 5 діб. Але це працює лише за наявності фінансування.Що робимо ми на практиці:✅ Від завдатку до угоди беремо приблизно 2 місяці.✅ Якщо через 5 діб кошти не заброньовані, клієнти телефонують на гарячу лінію.✅ Далі направляємо офіційний запит на електронну адресу:📧 [email protected]У запиті просимо підтвердити:• що із заявкою все гаразд;• що відсутнє фінансування;• на якому етапі перебуває бронювання коштів.Чому направляємо запит одразу через 5 діб?Тому що за регламентом відповідь можуть надавати до 30 календарних днів. А ця відповідь потім може знадобитися для:✔️ продовження строків угоди;✔️ повернення завдатку покупцю.І ще один важливий момент.У мене в договорі між продавцем і покупцем обов’язково прописано, що у разі відсутності фінансування за Постановою №600 аванс (завдаток) повертається покупцю без штрафних санкцій.Це ми пояснюємо і покупцю, і продавцю ще на старті переговорів.Бережіть свої угоди та завжди закладайте ризик затримки фінансування в документи.Бо коли проблема вже виникла, змінити умови набагато складніше, ніж передбачити цей ризик заздалегід

Інструкція, як працювати з ваучеромПодати відповідну заявку в Дії та забронювати кошти.Якщо орієнтуватися на офіційні джерела, кошти бронюються приблизно протягом 5 діб.Строк дії ваучера — 5 років.Строк дії заброньованих коштів — 60 днів.⸻Що потрібно зробити:1. Перевірити покупця (власника ваучера)— на заборони та обтяження в реєстрі боржників— та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно2. Якщо все ок і заборон немає:— обрати нерухомість— перевірити її— передати аванс або завдаток власнику— встановити строк договору трохи менше ніж 60 днів3. Відкрити продавцю рахунок у банкуЗ практики найкраще:— Ощадбанк або— Укргазбанк4. Підготувати документи для продажу обраної нерухомості5. Зробити оцінку майна під державну програму6. Провести угоду⸻Важливо пам’ятати:— за один ваучер можна придбати один об’єкт нерухомості— можна об’єднати два ваучери та купити один об’єкт— ваучер можна використати як перший внесок за іпотекою або для погашення існуючої іпотеки— можна придбати новобудову в ЖК, який бере участь у програмі⸻Що робити, якщо є ваучер, але немає коштів на нотаріуса чи ріелтора?Звернутися до мене.Я супроводжую такі угоди та допомагаю правильно структуризувати витрати.Або, якщо потрібно підібрати нерухомість під сертифікат або ваучер — пишіть в особисті.Первинна консультація безкоштовна. Працюю по всій країні.0972310217

Семінар «Фінмоніторинг + Договори»25–26 квітня , Дніпро✅ 25 квітня — Фінансовий моніторингНа тренінгу розглядаємо:— фінансовий моніторинг і як з ним працювати— подавати чи не подавати звіти— як підготуватися до перевірок податкової— як правильно приймати кошти— як працювати з орендою та брати її в управління— легалізацію коштів у Європі— як повинні проходити угоди— журнал перевірок і як його правильно оформити— як проводити платежі, щоб не потрапляти під фінансовий моніторинг— як приймати гроші від юридичних осіб— як правильно звітувати— як правильно працевлаштовувати співробітників— захист персональних даних та комерційна таємниця— як оформити документи, щоб агенти не йшли з вашими базами та клієнтами⸻✅ 26 квітня — Договори в роботі ріелтораРозбираємо та отримуємо готові шаблони:— договір про надання послуг продавцеві нерухомості (з додатками)— договір про надання послуг покупцеві нерухомості (з додатками)— договір між власником та покупцем— договори по оренді— договір зберігання матеріальних цінностей— інструкція з досудового врегулювання конфліктів⸻⚠️ Кількість місць обмежена.Участь можна:✔️ оплатити одразу✔️ або забронювати місце та доплатити готівкою перед початком семінаруПосилання на оплату та бронювання:https://secure.wayforpay.com/payment/s56fac6f168fa

Вчора отримала від вас запитання:який є час, щоб стати на облік як СПФМ?Відповідаю.⸻Але спочатку — моя особиста думка.Згідно з чинним законодавством, Міністерство фінансів могло піти іншим шляхом:— просто розмістити інформацію на офіційному сайті— дочекатися, поки запрацює кабінет— дати всім час пройти реєстраціюІ все.❗️А далі — почати перевірки і штрафи без додаткових попереджень.⸻Але вони обрали інший шлях.👉 Вони роблять розсилку листів.І це, насправді, сигнал.⸻Тому відповідь на питання:який є час?👉 Чим швидше — тим краще.⸻Якщо Ви ріелтор і працюєте без ФОП —саме зараз час про це подумати.Бо далі буде не «можна чи не можна»,а питання штрафів і перевірок.⸻На курсі я детально пояснюю:— як швидко відкрити ФОП— які КВЕДи додати— як працювати далі безпечно— і як не потрапити під штрафи фінмоніторингу⸻Якщо хочете розібратись і працювати спокійно — посилання на курс:https://secure.wayforpay.com/payment/s5dbf2801177dОбирайте пакет «Фінмоніторинг».Старт — 01.04.2026.Записи будуть доступні ще протягом 3 місяців.Раз на 2 тижні після завершення курсу я проводитиму додаткові Zoom-сесії з відповідями на запитання.Мої особисті консультації для учасників курсу також включені.Є можливість розстрочки від банків.

Фінансовий моніторинг. Загальні поняття: навіщо і для чого.Наслідки угод та звітів нотаріусів.Штрафи за неподання звітності з фінмоніторингу.Наслідки для покупців та штрафи у разі відсутності підтвердження походження грошових коштів.Фінансовий моніторинг для рієлторів:• як подавати звіт• чи потрібно ставати на облік• як правильно подати звіт, щоб не нашкодити ні собі, ні клієнтамПеревірка клієнтів через реєстри та визначення груп ризику відповідно до фінмоніторингу.Як легально працювати в межах фінмоніторингу.Як і коли виникає фінмоніторинг у ріелтора ФОП . Від чого залежить . Надання послуг за відсутнім КВЕДом . Штрафи Які КВЕДи необхідно додати.Строки зберігання документів.Податкові перевірки:як і коли можуть викликати.Що робити, якщо немає документів або якщо їх неможливо подати до податкової — покроковий алгоритм дій.⸻🔹 Рієлтор ФОП та робота з командою• Податки та перевірки ФОП у 2026 році• РРО / ПРРО для рієлторів: чи обов’язкові касові апарати при прийомі готівки. Як правильно приймати готівку що писати в призначенні .• Робота з агентами: як правильно оформити відносини в агентстві, щоб уникнути штрафів Держпраці• Комерційна таємниця: як захистити базу клієнтів і не втратити рієлторів• Як підготуватися до перевірки якщо викликали . Що робити якщо приїхали з перевіркою в офіс . • Що вказувати на візитках та срціальних мережах . Робота з юридичними особами в рамках фінансового моніторингу ⸻🔹 Додатково:• Договір оферти для сайту• Договір оферти для платіжної системи• Договір про комерційну таємницю• Договір про обробку персональних даних• Угоди щодо легалізації коштів в Україні та ЄСЩе один блок: подобова оренда та нерухомість в управлінні.Як правильно приймати кошти та виплачувати їх власникам.Який мінімум доходу можна показувати, з якої суми необхідно сплачувати податки та хто саме сплачує ці податки.Прийом грошей на картку . В яких випадках їх можна приймати в яких ні .Окремо додані додаткові блоки.Дати проведення: 01–03 квітня.01–02 квітня — о 18:00 за київським часом.03 квітня — о 09:00.04 квітня — приблизно о 10–11, точний час скажу пізніше, буде робота з кабінетом СПФМ.Можлива зміна часу проведення, про це повідомлю додатково.Окремо покажу, як працювати з WayForPay та Checkbox.Вартість 8000 грн . Є розстрочка від банківПакет фін моніторинг обирайте . https://secure.wayforpay.com/payment/s5dbf2801177d

Фінмоніторинг.На цьому скріні — Біла Церква.І їхня реакція: «як вчасно ми зробили курс».І це не випадково.Перші дзвоники з’явились ще в середині січня.Коли обмежена кількість ріелторів почали отримувати перші “листи щастя”.Я тоді одразу відреагувала —додала в курс кілька вебінарів по фінмоніторингу.Але дуже швидко стало зрозуміло:цього мало.І вже у другому потоці я зробила повноцінний блок:— фінмоніторинг— договори— зразки документів— що робити на практиціВсе, що запровадила в роботі своєї агенції.Другий дзвоник був у Хмельницькому.Ріелторам почали телефонувати “типу клієнти”,але поводили себе зовсім не як клієнти — більше як ті, хто перевіряє.Складалося враження, що збирається інформація по ринку.Хмельницький за тиждень зібрав 40+ ріелторів на закритий семінар.Я їду.Далі — запрошення від колег з Білої Церкви.Два потужних дні роботи.Сьогодні вже маю запит від Кропивницького.І в цьому році я роблю те, чого раніше не робила:— маленькі групи— увага кожному— особиста підтримка після курсу— додаткові Zoom по нововведеннямБо зараз недостатньо просто “дати інформацію”.Потрібно провести через це.І Біла Церква на цьому скріні —це якраз про це.Про те, що вони встигли. 🔥Сьогодні о 18:00 я проведу для вас ефір.Ставте собі нагадування і приходьте — буде багато важливої та цікавої інформації. 👌

🔥 АНОНС ЕФІРУІдиотів вистачає всюди. Але платять потім не всі — а ті, хто не подумав наперед.Якщо ви плануєте купувати нерухомість —обов’язково задумайтесь:чи зможете ви підтвердити свій дохід офіційно?Сьогодні банки вже при наявності обороту, але відсутності зняття коштів,ставлять пряме питання:звідки взялась готівка у валюті?І це вже не теорія — це практика.⸻⚡ БЕЗКОШТОВНИЙ ЕФІРРизики фінансового моніторингу для ріелторів, ФОПів, покупців нерухомості і звичайних людейПодаткові перевірки у 2026 році📅 29 березня🕕 18:00 (за Києвом)⸻❗️Для кого цей ефір:— ріелтори— ФОПи— покупці нерухомості— ті, хто отримує гроші на карту— здає нерухомість— продає послуги або товари👉 навіть якщо ви “не бізнес” — це вас стосується⸻📌 Розберемо:— як податкова визначає незареєстровану діяльність— ознаки, за якими вас можуть визнати підприємцем— ризики для ФОП, фізосіб і покупців нерухомості— як це пов’язано з фінансовим моніторингом— чому банки починають ставити питання про походження коштів— що перевіряють перед угодами з нерухомістю— реальні кейси перевірок⸻💣 ОКРЕМО СКАЖУ ПРО ШТРАФИ:— за незареєстровану діяльність— за несплату податків— за відсутність первинних документів— і що реально зараз донараховують при перевірках⸻💣 Важливо:Вам не потрібно бути бізнесом.Достатньо виглядати як бізнес.⸻🎁 Бонуси після ефіру:— чек-лист по фінмоніторингу— гайд по ризиках для ФОП і фізосібАле це не всі бонуси . ⛔️ Якщо ви думаєте, що це вас не стосується —це перша помилка перед перевіркою.Посилання на ефір буде в цьому чаті

Сьогодні отримала повідомлення від колеги про те, що вона не є ФОПом, але лист від Міністерства фінансів отримала.Представники Міністерства фінансів неодноразово говорили про те, що у них є вся інформація.У самому листі зазначено, що дані надали профільні організації.Що особисто я б зараз зробила.По-перше, подала б декларацію про всі доходи, отримані у 2025 році на банківські рахунки від третіх осіб.Сплатила б 23%:18% ПДФО + 5% військовий збір.Декларацію можна подати до 30 квітня,сплатити податок — до 1 серпня.Далі — зареєструвала б ФОП і стала на облік як СПФМ.Тому що штраф за незареєстровану підприємницьку діяльність — від 17 000 грн,і при цьому все одно доведеться сплатити податки.А штраф за ігнорування реєстрації як СПФМ — від 34 000 грн до 340 000 грн.Чи можуть викликати на перевірку звичайну людину, яка не є ФОПом?Можуть.Як саме будуть перевіряти і що саме будуть перевіряти — наразі невідомо.Особисто я останню таку перевірку пам’ятаю ще до війни.Як можуть викликати?Через лист на пошту.У кращому випадку — можуть зателефонувати.Ініціювати перевірку можуть навіть за анонімною скаргою.Тому до перевірок краще готуватися заздалегідь, а не тоді, коли вже отримали лист.

Колеги, зверніть увагу.Сьогодні багато ріелторів отримали офіційні листи від Міністерства фінансів щодо постановки на облік як СПФМ(суб’єкт первинного фінансового моніторингу).У листі прямо зазначено, що суб’єкти, які надають ріелторські, брокерські, агентські або консультаційні послуги під час операцій з нерухомістю, належать до СПФМ і зобов’язані стати на облік у Держфінмоніторингу.Тобто це стосується ФОП-ріелторів, агентств нерухомості та всіх, хто супроводжує угоди.❗️Окремо звертаю увагу — у листі прямо зазначено, що за неподання, несвоєчасне подання або порушення порядку подання інформації до Держфінмоніторингу можуть застосовуватись штрафи до 340 000 грн.Також у листі вказано, що Мінфін сформував перелік суб’єктів, діяльність яких має ознаки ріелторських та посередницьких послуг, на підставі даних реєстрів та звітності.Тобто сподіватися, що«мене це не стосується»або«мене не знайдуть»— вже не варто.❗️Постановка на облік зараз відбувається черезЕ-кабінет системи фінансового моніторингу.https://cabinet.fiu.gov.ua/login/spfmСаме через цей кабінет подається інформація для взяття на облік, подаються повідомлення та перевіряються вхідні запити від Держфінмоніторингу.Посилання на кабінет СПФМ:https://cabinet.fiu.gov.ua/login/spfmЩо потрібно зробити мінімально:— стати на облік як СПФМ— перевірити КВЕДи— мати внутрішні документи по фінмоніторингу— проводити ідентифікацію клієнтів— заходити в кабінет та перевіряти повідомлення— подавати звіти у випадках, передбачених закономЦе не нові правила.Просто зараз їх почали реально контролювати.