PROфесійні Секрети

⏱ «Юридична перевірка об’єкта за 20 хвилин»🎯 Мета: швидко визначити, чи є в об’єкті або власнику юридичні ризики, які можуть вплинути на угоду.1. Документи на право власності (3 хв)✔ Отримати копії всіх документів на об’єкт✔ Перевірити тип документа (купівля-продаж, спадщина, дарування, суд)✔ Звірити ПІБ власника з паспортом✔ Перевірити дату набуття права✔ Перевірити наявність співвласників✔ Попросити історію переходу права (у витягу або в нотаріуса)2. Перевірка у ДРРП — реєстр речових прав (3 хв)✔ Чи є арешти✔ Чи є заборони на відчуження✔ Чи є іпотека✔ Чи є сервітут або інші обтяження✔ Чи збігається поточний власник з документами3. Перевірка реєстрів на власника (5 хв)✔ Єдиний реєстр боржників: перевірити ПІБ✔ Судовий реєстр: чи є справи щодо майна або самого власника✔ Податкові борги (ДПС): чи немає «свіжих» заборгованостей✔ Перевірка паспортних даних: чи дійсні документи✔ Дієздатність / вік / категорія ризику: літня людина, інвалідність, довіреність4. Перевірка об’єкта залежно від типу (5 хв)Якщо квартира (вторинка):✔ Техпаспорт — чи збігається планування✔ Перепланування — чи не було самовільних✔ Зареєстровані особи — отримати довідку✔ Борги за комунальні послуги✔ Оригінали документів: чи не відновленіЯкщо новобудова:✔ Дозвільна документація забудовника✔ Сертифікат введення будинку в експлуатацію✔ Перевірка забудовника (суди, борги)✔ Відсутність подвійних продажівЯкщо приватний будинок:✔ Документи на будинок і на землю✔ Цільове призначення земельної ділянки✔ Межі ділянки у ДЗК✔ Наявність самобудуЯкщо комерція:✔ Призначення об’єкта✔ Технічний стан (електрика, вентиляція, навантаження)✔ ГСП/ліцензії — якщо потрібні✔ Наявність господарських спорів по власнику5. Перехресна перевірка (2 хв)✔ Чи збігаються дані документів з ДРРП✔ Чи збігаються площа, адреса, поверховість✔ Чи логічні дати переходів права✔ Чи немає «підозрілих» записів у судах або боргах6. Остаточний висновок (1 хв)✔ Є ризики → вимагати пояснення / додаткові документи / консультацію нотаріуса✔ Немає ризиків → об’єкт можна показувати або рекомендувати покупцю✔ Висока підозра → об’єкт не виходить у роботу до з’ясування

📍Земельні ділянкиТут ключові ризики — цільове призначення та межі.Питання, які потрібно перевірити:кадастровий номер у відкритій карті;площу та конфігурацію;обтяження (охоронні зони, комунікації);чи нема накладення на сусідні ділянки;документи на право власності.🏢 Комерційна нерухомістьБільше документів, більше нюансів:технічна документація;санітарні та пожежні вимоги;зареєстровані довгострокові орендарі;документи на електричні потужності;наявність спільних комунікацій;дозвіл на вид діяльності.Комерція — найризиковіший сегмент через вартість та складність юридичної структури. 📑 Стандартний порядок юридичної перевіркиЩоб не пропустити важливе, варто діяти за чітким алгоритмом.1. Отримати всі доступні документи.2. Перевірити право власності та історію переходів.3. Перевірити всі реєстри.4. Проаналізувати власника.5. Звірити технічні характеристики.6. Перевірити обмеження та потенційні конфлікти.7. Уточнити наявність боргів та поточні зобов’язання.8. У разі сумнівів — додатково перевірити нотаріально.Це мінімальний протокол, який дозволяє уникнути більшості критичних ризиків.⏳️ Терміни: скільки займає повна перевіркаУ середньому:перевірка реєстрів — 10–20 хвилин;аналіз документів — від 30 хвилин до кількох годин;складні об’єкти (комерція, земля) — 1–2 дні;перевірка забудовника — 1 день.Важливо: швидкість не повинна шкодити якості. За документами інколи видно проблему одразу, але деякі питання вимагають додаткового уточнення у нотаріуса.✅️ ВисновокЮридична перевірка об’єкта — це не формальність, а реальна гарантія безпеки для угоди. Правильний порядок дій, розуміння того, де і що перевіряти, а також уважність до деталей дозволяють рієлтору працювати впевнено й професійно.Чим чіткіше структурована система перевірок, тим менше несподіванок у фінальній точці угоди.📚ДжерелаДержавний реєстр речових прав на нерухоме майно.Єдиний реєстр боржників.Єдиний державний реєстр судових рішень.Публічна кадастрова карта України.Нотаріальна палата України, методичні рекомендації.Практичний досвід українського ринку нерухомості.

Опіка над майном особи, визнаної безвісно відсутньою, або зниклої безвісти за особливих обставинЯкщо людина зникла і протягом року немає відомостей про місце її перебування, або її зникнення пов’язане з війною чи надзвичайними ситуаціями, вона може бути визнана безвісно відсутньою чи зниклою безвісти за особливих обставин.У такому разі для захисту прав та інтересів цих осіб, забезпечення цілісності їхнього майна закон дозволяє встановити опіку над їхнім майном.Для цього необхідно звернутися до нотаріуса, який призначить опікуна.Заяву нотаріусу можуть подати: 🔹 близький родич або член сім’ї; 🔹 особа, для якої відсутність встановленої опіки над майном може мати наслідком порушення її прав чи законних інтересів; 🔹 орган опіки та піклування.Зобов’язання опікуна:🔸 виконує цивільні обов’язки на користь особи; 🔸 погашає за рахунок її майна борги;🔸 управляє майном в її інтересах; 🔸 надає за рахунок майна утримання особам, яких вони за законом зобов’язані утримувати.Які підстави для вжиття заходів для встановлення опіки? До якого нотаріуса звернутися? Хто може стати опікуном? Про це та інше у нашому матеріалі: https://is.gd/uhbmyiВиникли запитання - пишіть ✉️ @Anna_realty2015✅️ПІДПИСАТИСЬ НА КАНАЛ✅️

🇸🇰 Як працює ринок нерухомості в Словаччині (2024–2025): роль агентів, комісії, оренда.1. Хто платить агенту?У Словаччині комісію зазвичай платить продавець (у 80% випадків).Покупець не платить агенту, але оплачує нотаріальні витрати та реєстрацію.В оренді комісію часто платить орендар (½ або 1 місяць оренди).2. Типові ставки комісії– Продаж: 2%–4%, рідше 5%.– Оренда: 0,5–1 місячна оренда, залежно від домовленості.3. Агентські договори / моделі оплати– Договір з рієлтором може бути ексклюзивним або неексклюзивним.– Ексклюзивність стає нормою — великі агенції працюють лише так.– Юридичний супровід часто включений у комісію: перевірка власності, підготовка договорів, супровід у нотаріуса.– Рієлтори не зобов’язані мати ліцензію, але у великих містах популярні сертифіковані агенти (NARKS, ARS).4. Оренда — основні правила– Депозит: максимум 2 місяці оренди (частіше один).– Орендар має середній рівень захисту: власник може розірвати договір за чіткими умовами.– Підвищення оренди можливе лише після закінчення терміну договору або за індексацією.– Процедура виселення формальна, але не така довга, як у Чехії чи Австрії.– У Братиславі відчувається дефіцит якісного житла, тому конкуренція за оренду висока.– Клієнти зі Словаччини звикли до чіткої структури договорів і прозорості комісій.– Важливі плани приміщення, технічні характеристики та перевірка права власності.– Поширена практика, коли агент забезпечує повний юридичний супровід — цього очікують і за кордоном.– Багато словаків уважно ставляться до енергоефективності (сертифікат Energetický certifikát).Чи підходить це Україні?1. Поширити модель, де комісію платить продавець, як у більшості країн ЄС.2. Підвищити стандарт юридичного супроводу — зробити його частиною послуги агента.3. Розвивати сертифікацію рієлторів, щоб підняти рівень професії.💬 Питання для обговорення❓️1. Чи варто Україні перейти на європейську модель «комісію платить продавець»?2. Чи допоможе обов’язковий юридичний супровід підвищити якість угод?3. Чи потрібен Україні енергоефективний сертифікат для кожної угоди?

Що робити, якщо право власності на житло зареєстроване лише на папері в БТІ?📜 У частини населення, що володіє нерухомістю, право власності на нерухоме майно було зареєстроване до 01 січня 2013 року в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) лише на паперових носіях, тобто така інформація відсутня в Державному реєстрі прав та в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що є його невід’ємною архівною складовою частиною.☑️ Правовстановлюючі документи та реєстрація в БТІ є чинними, визнаються державою, та законодавством не встановлено обов’язку власника такого майна реєструвати своє право в Державному реєстрі прав. Проте в умовах воєнного стану реєстрація прав в Державному реєстрі прав є актуальною, оскільки є великий ризик втрати паперових документів, що підтверджують право власності, знищення та залишення на окупованих територіях архівів БТІ.🏘 Також реєстрація права власності в Державному реєстрі прав є необхідною передумовою для подальшого отримання компенсацій за програмою єВідновлення.Для власників, у кого права власності виникли та оформлені до 2013 року, ця послуга є безоплатною.Державну реєстрацію здійснюють державні реєстратори, нотаріуси в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна.Якщо нерухоме майно розміщено в АР Крим, Донецькій, Сумській, Дніпропетровській, Запорізькій, Луганській, Миколаївській, Харківській, Херсонській, Чернігівській областях або місті Севастополі – державна реєстрація здійснюється в межах Україні.💻 Крім того, заяву про державну реєстрацію прав щодо такого нерухомого майна можна подати в електронній формі через Дію (крім Луганської та Донецької областей, Автономної Республіки Крим). Докладніше: https://is.gd/DdfEeAВиникли запитання - пишіть ✉️ @Anna_realty2015✅️ПІДПИСАТИСЬ НА КАНАЛ✅️

Як успадкувати майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території України Останнім часом чимало українців вимушено стикаються з питанням спадкування майна, яке залишилось на тимчасово окупованій території України. І хоча видача свідоцтва про право на спадщину у таких випадках здійснюється за загальними правилами, процедура оформлення має деякі особливості.Відповідно до статті 1221 Цивільного кодексу України місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця. Проте у випадку, якщо останнє місце проживання спадкодавця є територія, де органи державної влади України не здійснюють своїх повноважень або ведуться бойові дії, місцем відкриття спадщини вважатиметься місце подання першої заяви.Воно свідчитиме про волевиявлення щодо спадкового майна, спадкоємців, виконавців заповіту, осіб, заінтересованих в охороні такого майна, або вимоги кредиторів. На підставі отриманої першої заяви нотаріус заводить спадкову справу, яка підлягає державній реєстрації у Спадковому реєстрі в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.Отже, спадкова справа може бути відкрита в будь-якому населеному пункті на підконтрольній Україні території.Більше деталей — у роз’ясненні Мін’юсту за посиланням: https://is.gd/ujWM8FВиникли запитання - пишіть ✉️ @Anna_realty2015✅️ПІДПИСАТИСЬ НА КАНАЛ✅️

🇦🇹 Як працює ринок нерухомості в Австрії (2024–2025): роль агентів, комісії, оренда.1. Хто платить агенту?В Австрії комісію можуть платити і продавець, і покупець — залежно від домовленостей.Традиційно комісія ділиться навпіл, але з 2023 року для оренди діє правило: орендар НЕ платить комісію, якщо рієлтор працює на орендодавця.2. Типові ставки комісії– Продаж: 3% від продавця + 3% від покупця (максимум, дозволений законом).– Оренда:• для орендодавця — до 2 місячних орендних платежів;• для орендаря — зазвичай 0, якщо рієлтора найняв власник.3. Агентські договори та моделі оплати– Обов’язковий письмовий договір (Maklervertrag).– Є 3 моделі:• Ексклюзивний договір (Alleinvermittlungsauftrag) — найпоширеніший;• Неексклюзивний — агент не гарантує результат;• Безоплатний маркетинг до моменту угоди — комісія тільки за успіх.– Агенти обов’язково мають професійну ліцензію та страхування відповідальності.4. Оренда — основні правила– Дуже регульований ринок: діють обмеження на ціни та індексацію (Mietrechtsgesetz).– Депозит: максимум 3 місяці оренди, на окремому рахунку.– Підвищення оренди можливе лише за індексом інфляції.– Виселення виключно через суд, процес формальний і тривалий.– У Відні понад 70% населення живе в оренді — конкуренція за якісні об’єкти досить висока.– Клієнти з Австрії очікують контрактність, чіткі проценти, прозорі умови.– Велике значення має енергоефективність (Energieausweis) — без сертифікату об’єкт не можуть продавати.– Австрійці дуже цінують стандарти обслуговування та точність у документах — навіть дрібні неточності знижують довіру.Чи підходить це Україні?1. Поступово переходити до ліцензійної моделі для рієлторів.2. Закріпити правило, що депозит знаходиться на окремому рахунку, а не у власника.3. Ввести стандарти енергоефективності для продажів та оренди.💬 Питання для обговорення1. Чи реально в Україні зробити комісії однаковими та прозорими, як в Австрії?2. Чи потрібна нам модель «орендар не платить комісію»?3. Чи готовий український ринок до обов’язкової сертифікації агентів?