​​✍️Чому розірвати договір оренди в односторонньому порядку в Україні практично неможливо: судова реальність проти закону

👤

Серед власників земельних паїв та багатьох аграріїв досі побутує думка, що для припинення оренди достатньо просто висловити таке бажання - наприклад, надіслати лист-повідомлення. Однак українське законодавство та актуальна практика Верховного Суду збудували навколо орендних відносин потужний правовий захист. Спроба вийти з договору в односторонньому порядку без залізобетонних підстав майже завжди завершується відмовою в суді. Чому правові механізми виявляються сильнішими за особисті наміри сторін? Розглянемо ключові юридичні бар'єри.

📂Законодавчий фундамент: пріоритет стабільності

Головна перепона для хаотичного розірвання угод - це закріплений у цивільному праві принцип стабільності договірних відносин. Стаття 31 Закону України «Про оренду землі»чітко зазначає: одностороннє розірвання договору оренди землі не допускається, окрім випадків, прямо передбачених законом або самим договором. Аналогічне правило діє й у ст. 651 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Поки немає згоди обох сторін або визначених законом порушень, договір залишається в силі.

⚖️Судова реальність: позиція Верховного Суду

Навіть якщо в тексті договору є пункти про можливість розірвання, Велика Палата Верховного Суду трактує їх вкрай прискіпливо, захищаючи стабільність агробізнесу (орендаря) та передбачуваність права власності. Так, наприклад Верховний Суд від 27.05.2021  у справі № 198/15/20 наголосив, що проста фраза «можна розірвати» - не працює. Суд зазначив, що закон дійсно дозволяє розірвати договір оренди в односторонньому порядку, але для цього замало просто написати у договорі: «Сторони мають право розірвати договір в односторонньому порядку». Суд вимагає, щоб у договорі був чітко розписаний механізм і процедура. Має бути конкретно вказано: яким саме шляхом він розривається (наприклад: «шляхом надсилання письмового повідомлення за 3 місяці», «через підписання окремої угоди» чи «на підставі рішення місцевої ради»).

🤔

Якщо чіткого алгоритму (покрокового плану) у тексті немає, а фраза розмита - суд не дозволить розірвати такий договір в односторонньому порядку. У Справах від 02.11.2022 № 146/1094/21 та № 559/2850/20 від 11.01.2023 Верховний Суд надав тлумачення  положень частини третьої статті 202 ЦК України та зробив правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову.

❗️

Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.

Як це працює на практиці❓

Ви не можете просто написати заяву про відмову від оренди, завірити її у нотаріуса і покласти собі в сейф, вважаючи, що договір припинився. Оскільки для іншого партнера (наприклад, орендаря) це тягне за собою серйозні наслідки (він втрачає землю), ця відмова має бути офіційно йому адресована та ним отримана (сприйнята). Тобто, поки інша сторона фактично не отримала ваш лист-відмову, договір вважається чинним.

🔗Детальніше 👉 https://www.zemfond.net/post/chomu-rozirvaty-dohovir-orendy-v-odnostoronnomu-poriadku-v-ukraini-praktychno-nemozhlyvo-sudova-real

☎️Для замовлення консультації 👉 https://www.zemfond.net/posluhy

📲Також, ви можете завжди зателефонувати нам 👉 +380 (67) 405 69 55