Які ділянки можуть стати ПРОБЛЕМОЮ для власника та інвестора?

Придбати земельну ділянку, зареєструвати право власності та отримати всі необхідні документи — ще не означає, що ризики щодо цього активу залишилися в минулому☝️

Особливо це стосується земель зі спеціальним правовим режимом або посиленою правовою охороною держави.

Тому важливо перевірити не лише чинне право власності, а й правовий статус ділянки, порядок набуття права на неї, фактичне розташування та можливість запланованого використання.

Які ділянки потребують особливої уваги?

1️⃣ Землі з проблемною історією

Ризик виникає, якщо земля свого часу була незаконно виведена з державної або комунальної власності чи змінила статус із порушенням установленого порядку. Тому потрібно перевіряти історію формування ділянки, попередніх власників і підстави
виникнення права.

У справі Noga v. Ukraine, заява № 45763/20, ЄСПЛ визнав легітимною мету повернення державі земельної ділянки лісогосподарського призначення та звернув увагу на недостатню
обачність набувачки під час її придбання.

❗️

Водночас судову практику щодо витребування майна, сформовану до 9 квітня 2025 року, необхідно оцінювати з урахуванням нової редакції ст. 388 ЦК України. Вона встановлює додаткові умови та винятки для витребування майна від добросовісного набувача.

2️⃣ Землі водного фонду та прибережні захисні смуги

Такі землі мають спеціальний режим, а ділянки в межах прибережних захисних смуг водних об'єктів загальнодержавного значення не можуть передаватися громадянам у приватну власність. Водночас питання можливості витребування конкретної ділянки у її набувача сьогодні потребує окремої оцінки за чинною редакцією ст. 388 ЦК України.

У справі № 910/10049/22 Верховний Суд зазначив, що відсутність окремого проєкту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не означає відсутності самої смуги, оскільки її розміри встановлені законом.

3️⃣ Лісові та інші природоохоронні землі

Важливо перевірити, хто, на якій підставі та в якому порядку передав їх у власність або користування. Особливо — повноваження органу, який прийняв рішення, дотримання процедури та правовий статус землі на момент передачі.

Порушення встановленого порядку набуття права може стати підставою для подальшого спору щодо земельної ділянки.

4️⃣ Землі історико-культурного призначення та пам'ятки археології

Наявність пам'ятки археології впливає на правовий режим не лише самого об'єкта, а й земельної ділянки. Додаткові обмеження можуть діяти також у зонах охорони пам'яток, регулювання забудови та охорони археологічного культурного шару.
(Справи №748/1335/20; №922/264/24)

5️⃣ Землі в межах спеціальних охоронних зон

Обмеження можуть виникати через інженерні мережі, санітарно-захисні зони, об'єкти культурної спадщини чи природоохоронні території.

У результаті право власності може бути законним, але параметри або сама можливість запланованої забудови — обмеженими.

6️⃣ Землі оборони та прикордонні території

Потрібно перевіряти фактичне розташування ділянки та можливе накладення на території зі спеціальним режимом.

У справі № 902/122/24 Велика Палата Верховного Суду розглянула статус земель у межах 30–50-метрової прикордонної смуги, які використовуються для інженерно-технічних споруд ДПСУ.

7️⃣ Кадастрові помилки та фактичне розташування ділянки

Кадастровий номер і зареєстровані межі не гарантують відсутності накладок чи інших помилок.

Кадастрові відомості потрібно зіставляти з картографічними матеріалами, фактичними межами, природними об'єктами та розташованими поруч мережами й територіями зі спеціальним режимом.

8️⃣ Цільове призначення не гарантує можливість забудови

Потрібно перевірити відповідність використання містобудівній документації та функціональному призначенню території.

Змінити цільове призначення — не те саме, що отримати можливість реалізувати конкретний проєкт.

ДЛЯ ВЛАСНИКА ТА ІНВЕСТОРА⬇️